農(nóng)村村民自建住宅入市交易可行性與影響研究

董偉宇 曾慶芬

【摘要】農(nóng)村村民自建住宅入市交易可行性和影響是十分值得仔細(xì)分析的，對(duì)于推動(dòng)《中國(guó)中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中有關(guān)決定的落實(shí)具有十分重要的意義。農(nóng)村村民自建住宅入市交易不僅會(huì)增加村民的收入，也會(huì)顯著增加村集體的收入，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的活躍度，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生顯著和深遠(yuǎn)的影響。本文對(duì)村民自建住宅入市交易的內(nèi)在合理性、現(xiàn)實(shí)可行性和對(duì)各重要方面可能產(chǎn)生的影響作出了初步的探索性論述。初步結(jié)論認(rèn)為農(nóng)村村民自建住宅入市交易具有合理性、可行性，其總體影響也是較為積極的。

【關(guān)鍵詞】村民住宅 農(nóng)民住房 宅基地流轉(zhuǎn) 土地產(chǎn)權(quán)交易 小產(chǎn)權(quán)房 村集體土地

2015年2月25日國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明向十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議作《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》說(shuō)明時(shí)候談到：“試點(diǎn)行政區(qū)域在現(xiàn)階段不得以退出宅基地使用權(quán)作為進(jìn)城落戶的條件，宅基地退出實(shí)行自愿有償，轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，防止城里人到農(nóng)村買地建房，導(dǎo)致逆城市化問(wèn)題。”個(gè)人認(rèn)為我國(guó)目前推進(jìn)的農(nóng)村土地改革試點(diǎn)還是具有很多局限性的，推進(jìn)農(nóng)民自建住宅入市交易是比較徹底的做法。早在黨的十八屆三中全會(huì)的《中國(guó)中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中就已經(jīng)提到“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。”本文對(duì)農(nóng)村村民自建住宅入市交易可行性和影響做了初步探究。

一、農(nóng)村村民自建住宅入市交易概述

農(nóng)村村民自建住宅入市交易是指獨(dú)戶農(nóng)民在農(nóng)村該戶宅基地上建設(shè)的住宅進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)全流通，不限本村村民之間的交易。因?yàn)槿绻薅ㄔ诒敬宕迕裰g流轉(zhuǎn)，市場(chǎng)不活躍，難以定價(jià)，通常農(nóng)民都有村集體分配的宅基地，花錢(qián)再購(gòu)買同村人的宅基地沒(méi)有必要。但宅基地連同房屋在村民之間轉(zhuǎn)讓有一定市場(chǎng)，一個(gè)村民要購(gòu)買同村別人的宅基地往往看上的是宅基地上的房子，當(dāng)然也可能有村民想換個(gè)地方住而不是局限于住在村里分配的宅基地上，從而出現(xiàn)互換宅基地的情況。如果讓村集體從農(nóng)民手中把宅基地回購(gòu)過(guò)來(lái)，村集體沒(méi)有支付合適價(jià)格的意愿和相應(yīng)的財(cái)力，因?yàn)榇寮w拿到這個(gè)宅基地又不能做經(jīng)營(yíng)性用地，也不能再次賣給別人。

（一）關(guān)于農(nóng)村和農(nóng)民身份的再辨析

農(nóng)村是以農(nóng)業(yè)為主的，城市是以工商業(yè)為主的，但是現(xiàn)代的農(nóng)村不能缺少工商業(yè)，未來(lái)的城市也可以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。從比較優(yōu)勢(shì)理論來(lái)說(shuō)，城市在工商業(yè)發(fā)展上更有優(yōu)勢(shì)，農(nóng)村在農(nóng)業(yè)發(fā)展上更有優(yōu)勢(shì)。農(nóng)民是一種職業(yè)，就是那些主要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人，農(nóng)民不應(yīng)該被身份化而被剝奪很多應(yīng)有的權(quán)利，也不能限制那些從事農(nóng)業(yè)的人就必須住在農(nóng)村。

（二）關(guān)于土地國(guó)家所有與集體所有的再辨析

本文作者認(rèn)為集體所有和國(guó)家所有基本是并列的概念，都是公有制經(jīng)濟(jì)的組成部分，不能把國(guó)家所有凌駕于集體所有之上，也不能把是否向國(guó)家繳納土地出讓金作為房屋是否具有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，這樣也就沒(méi)有所謂的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題了，以前很多村集體開(kāi)發(fā)的住宅所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房是因?yàn)闆](méi)有向國(guó)家繳納土地出讓金。但是需要指出的是在村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)住宅應(yīng)該以公司作為法律主題，而且公司取得村集體的土地應(yīng)該繳納出讓金，當(dāng)然除了村集體所屬公司可以開(kāi)發(fā)外其他公司也享有平等的土地開(kāi)發(fā)權(quán)。農(nóng)民自建住宅入市交易，也應(yīng)該從其所得收益中繳納一部分給村集體，這部分相當(dāng)于宅基地使用權(quán)費(fèi)用，而且應(yīng)該規(guī)定一定的使用年限，并在年限屆滿之后向村集體支付下一個(gè)時(shí)段的宅基地使用權(quán)費(fèi)用，否則就成為了農(nóng)民把自己的生而有之的身份（農(nóng)民對(duì)土地的權(quán)利倒像是一種生而有之的權(quán)利了，就是那些出生在農(nóng)村沒(méi)有獲得城鎮(zhèn)戶口的人對(duì)土地?zé)o償使用的權(quán)利）賣給了別人，無(wú)益于村集體財(cái)富的保值增值，這些轉(zhuǎn)讓所得可以用來(lái)辦集體所屬的企業(yè)，或者入股公司，或者完善本村的公共服務(wù)設(shè)施，這樣可以增強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)的影響力，有利于村民共同致富。既然向村集體繳納了土地使用權(quán)費(fèi)用也就沒(méi)有村民宅基地及自建住宅是否可以流轉(zhuǎn)交易的問(wèn)題了。對(duì)于購(gòu)買村民自建房屋和在村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)的房屋應(yīng)該同等頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而不應(yīng)有任何之歧視。可以制定一定的制度使得不同的村集體合理、合法地實(shí)現(xiàn)合并、拆分和產(chǎn)權(quán)交換，從本質(zhì)說(shuō)村集體也屬于一定的經(jīng)濟(jì)組織，主要用來(lái)保障村民的共有和共富。

（三）村民自建住宅入市交易的意義

相對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而言，農(nóng)村宅基地上自建住宅的可交易化對(duì)農(nóng)民收入的影響更大。在農(nóng)村農(nóng)民種一畝地的糧食，扣除農(nóng)藥化肥和人工成本、機(jī)器費(fèi)用，只剩下很微薄的收入。就算農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價(jià)格也是不高的，平均不到1000元畝/年，無(wú)法真正改變農(nóng)民的收入水平。目前房?jī)r(jià)高居不下，而農(nóng)村又有大量房屋空置，農(nóng)民的房屋卻無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)交易，如果農(nóng)民的房屋可以進(jìn)入市場(chǎng)交易，對(duì)于農(nóng)民而言將是很大的一筆收入，也可以為農(nóng)民進(jìn)一步創(chuàng)業(yè)提供較強(qiáng)的資金支持。而且在農(nóng)民的自建房屋可以交易以后，農(nóng)民房屋的內(nèi)在價(jià)值會(huì)大大提升，因?yàn)殡S著其流動(dòng)性提高，在抵押和擔(dān)保時(shí)候，被銀行認(rèn)可的程度更高，所能夠借貸的資金也越多。而且大量的農(nóng)村住宅進(jìn)入市場(chǎng)以后，將根本改變我國(guó)房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系，真正達(dá)到抑制房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)人人有房子居住的目標(biāo)。而且會(huì)促進(jìn)各種要素流向農(nóng)村，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和醫(yī)療、教育等公共服務(wù)的改善，為中國(guó)下一段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供更為強(qiáng)大的動(dòng)力。

二、農(nóng)村村民自建住宅入市交易市場(chǎng)和保障措施探討

通過(guò)以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征，我們知道財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。另外造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的因素也是多方面的，下面我們主要從企業(yè)外部因素和企業(yè)自身因素來(lái)具體分析一下。

（一）村民自建住宅交易市場(chǎng)研究

在江浙滬地區(qū)很多農(nóng)民的住宅是多層建筑，有的達(dá)六層左右（本文作者覺(jué)得限制農(nóng)村住宅的高度是沒(méi)有道理的，一方面等于限制農(nóng)民創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富的權(quán)利，其次是限制農(nóng)村土地有效利用。我們都知道城市的建筑都越來(lái)越高，為什么呢？主要原因在于充分利用空間滿足人的居住需求又能節(jié)約使用土地，限制城市建筑的高度肯定是不合理的，那么同樣限制農(nóng)村建筑的層高也是不合理的，但可以對(duì)超出一定高度的建筑給予強(qiáng)制性的質(zhì)量規(guī)定），而這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了農(nóng)民的自住需求。不一定整棟房子出售，可以出售其中的幾間，對(duì)于購(gòu)買農(nóng)村房子的給予產(chǎn)權(quán)證，在政府房屋部門(mén)登記備案，他們買到的房子以后可以再賣給別人。有些不愿意在農(nóng)村居住的農(nóng)民可以直接把自建的房子賣掉，這樣也可以在城市購(gòu)買房子，獲得市民身份。而且該交易市場(chǎng)活躍起來(lái)以后，將可以對(duì)村民的住宅合理的定價(jià)，價(jià)格由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。這樣農(nóng)民會(huì)有動(dòng)力把房子蓋好蓋美，因?yàn)閳?jiān)固美觀的房子可以賣到更高的價(jià)錢(qián)。現(xiàn)在汽車這么多，很多農(nóng)村的交通也很好，如果農(nóng)村的房子可以交易，那么還是會(huì)有很多人愿意買在農(nóng)村的房子。

（二）保障措施

1.完善農(nóng)村規(guī)劃。可以對(duì)農(nóng)村做整體規(guī)劃，對(duì)一些方面做統(tǒng)一要求，以確保有利于農(nóng)村的生態(tài)環(huán)境。好比即使在城市雖然國(guó)有土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但是各個(gè)區(qū)塊的建設(shè)要符合一定的城市統(tǒng)籌規(guī)劃。應(yīng)該充分發(fā)揮科學(xué)合理的農(nóng)村規(guī)劃在農(nóng)村發(fā)展中的作用，用合理、有效的管理來(lái)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展不利的情況。其實(shí)在很多方面都可以效仿城市里比較先進(jìn)的管理方式，在此不一一列舉。在給予農(nóng)民更多致富機(jī)會(huì)的同時(shí)，通過(guò)制度安排使得農(nóng)村的公共服務(wù)得到同步發(fā)展，這樣才能促進(jìn)整個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、持久發(fā)展。

2.明確村集體對(duì)村級(jí)公共設(shè)施的投入責(zé)任。隨著村級(jí)財(cái)政的增強(qiáng)，也應(yīng)該讓村集體在村級(jí)公共服務(wù)設(shè)施建中承擔(dān)更大的責(zé)任。

3.明確對(duì)入市交易的房屋的質(zhì)量要求。可以規(guī)定只有經(jīng)過(guò)質(zhì)檢合格以后才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，并且規(guī)定農(nóng)村房屋原始出售方的責(zé)任，避免后續(xù)因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題引發(fā)很多糾紛。

4.完善農(nóng)村村民自治制度，加強(qiáng)農(nóng)村法制建設(shè)，把農(nóng)村各項(xiàng)事務(wù)納入法治軌道。現(xiàn)實(shí)中我們看到一些村干部利用職權(quán)中飽私囊，貪污挪用集體財(cái)產(chǎn)。必須把農(nóng)村各項(xiàng)事務(wù)納入到法治軌道，不然村級(jí)組織在經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)之后，很難以有效管控。必須完善村民自治制度，對(duì)權(quán)力的行使實(shí)施有效約束和監(jiān)督。

三、村民自建住宅入市交易的可能影響探討

（一）對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響

將增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，提高農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，村集體作為基層政治組織和經(jīng)濟(jì)組織在經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中扮演著越來(lái)越重要的作用。在城市雖然有居委會(huì)，但是居委會(huì)不算是經(jīng)濟(jì)組織，也沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)意義上的產(chǎn)權(quán)。而村集體不同，村集體擁有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán)，而且隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，將在基層民主自治中扮演著更為重要的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。以前的城市化是城市不斷吞并農(nóng)村的城市化，是國(guó)有逐步取代集體所有的城市化，新內(nèi)涵的城市化是國(guó)有和集體所有同步發(fā)展的城市化，將有助于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的活力，又能鞏固我國(guó)的公有制經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。農(nóng)民自建住宅入市交易將大大提高農(nóng)民的可支配財(cái)富和其財(cái)富的流動(dòng)性，雖然同樣擁有一棟房子，但是可以在市場(chǎng)自由交易的房子可以賦予農(nóng)民抵押、擔(dān)保、租賃等一系列權(quán)利，大大提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的可流動(dòng)性，這樣在自身財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性顯著增強(qiáng)的同時(shí)，將極大刺激農(nóng)民的消費(fèi)性支出，從而推動(dòng)我國(guó)國(guó)民的持續(xù)健康發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入不竭動(dòng)力。

（二）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府財(cái)政收入、支出結(jié)構(gòu)的影響

以前用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地主要來(lái)之于國(guó)有土地，今后將有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地來(lái)自于集體土地，來(lái)自于那些從農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)又集中起來(lái)的土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以直接從多個(gè)村民手中購(gòu)買土地的使用權(quán)，然后適當(dāng)?shù)牧鬓D(zhuǎn)整理再集中開(kāi)發(fā)商品房，當(dāng)然其中一部分流轉(zhuǎn)收益歸村集體所有，村集體也可以在房地產(chǎn)的后續(xù)開(kāi)發(fā)中享有更多的收益。這也會(huì)改變我國(guó)不同層級(jí)政府的收入結(jié)構(gòu)，給予基層組織和基層政府更大的財(cái)政支配權(quán)力，從而對(duì)我國(guó)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度產(chǎn)生較大影響，也會(huì)避免財(cái)政轉(zhuǎn)移支付中出現(xiàn)的各種尋租現(xiàn)象。目前的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度反映出中央政府的財(cái)政收入在不同層級(jí)政府和政治組織之間處于絕對(duì)支配地位，這并不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不利于經(jīng)濟(jì)的活躍。

（三）對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響

村民自建住宅入市交易是建立在現(xiàn)有的耕地紅線等硬約束之上的，本來(lái)應(yīng)該多少宅基地還是多少宅基地，并不因此而額外增加宅基地總面積，只是加快了宅基地和自建住宅的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。本文作者認(rèn)為在有效管理的情況下，并不會(huì)對(duì)我國(guó)的農(nóng)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生顯著的不利性影響。而且在以土地要素為核心的各要素流動(dòng)的促進(jìn)下，更有助發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供更強(qiáng)有力的物質(zhì)基礎(chǔ)。我們知道現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要很多硬件配套設(shè)施，在目前比較薄弱的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)之下難以支撐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民自建住宅入市交易也沒(méi)有剝奪農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)的權(quán)利，在他們更加富裕的情況，農(nóng)民將有更多的財(cái)力投資于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，從而提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)量和農(nóng)業(yè)附加值。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，初步結(jié)論認(rèn)為農(nóng)村村民自建住宅入市交易具有合理性、可行性，其總體影響也是較為積極的。要進(jìn)行相關(guān)的配套制度設(shè)計(jì)來(lái)穩(wěn)妥地推進(jìn)這以改革，因?yàn)檫@一制度設(shè)計(jì)將會(huì)對(duì)社會(huì)的諸多方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，只有通過(guò)比較完善的制度設(shè)計(jì)才能控制推進(jìn)這一措施可能產(chǎn)生的不能影響，從而最大限度發(fā)揮其積極的一面，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：董偉宇（1986-），男，漢族，江蘇淮安人，碩士研究生學(xué)歷，現(xiàn)任上海漢得融晶信息科技有限公司資產(chǎn)負(fù)債和管理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)部咨詢員，主要研究方向：農(nóng)村發(fā)展、金融資產(chǎn)定價(jià)、金融風(fēng)險(xiǎn)管理。曾慶芬（1971-），女，漢族，重慶江津人，博士，現(xiàn)任西南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，主要研究方向：農(nóng)村金融。