商業(yè)地產(chǎn)2015 供應(yīng)“大年”加劇商圈分流

12月31日，2014年南京市國土局的最后一場土地拍賣會成為焦點(diǎn)。位于仙林湖白象片區(qū)商業(yè)地塊于當(dāng)天出讓并不出意外的被萬達(dá)以底價(jià)成交。這被視為仙林湖片區(qū)開發(fā)以來，最大的商業(yè)利好。

由優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)綜合體來帶動新興板塊成長，已經(jīng)成為城市開發(fā)進(jìn)程中的不二法則。這一點(diǎn)，在20142015年南京商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)格局中，得到進(jìn)一步凸顯。在2015年這個商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)大年里，傳統(tǒng)核心商業(yè)圈的加劇分流，南京新商業(yè)格局進(jìn)一步興起。消費(fèi)力增幅放緩下的供應(yīng)大年

即便有托底，仙林至少要到2016年才能等來萬達(dá)的正式運(yùn)營，但從目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2015年對南京商業(yè)地產(chǎn)而言，可謂是一個上市“大年”。

根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)，2015年南京全市（合高淳、溧水）至少有21個商業(yè)項(xiàng)目即將開業(yè)，上市面積超過200萬㎡。根據(jù)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)，南京全市商業(yè)市場（包含購物中心、百貨等集中式商業(yè)，不合沿街商鋪）總供應(yīng)量，預(yù)計(jì)達(dá)到817萬㎡。其中，包括河西的蘇寧睿城、城東的太平洋廣場、江寧的21世紀(jì)國際商業(yè)中心和溧水的顧家歐亞達(dá)商業(yè)廣場等數(shù)個商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的運(yùn)營體量超過20萬㎡，屬各自區(qū)域內(nèi)商業(yè)輻射影響較大的項(xiàng)目。

“2015年的確是商業(yè)項(xiàng)目上市較為集中的年份。”根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前南京市中心主要商圈運(yùn)營中的優(yōu)質(zhì)商業(yè)總存量為83萬㎡，而在2015年，僅中心商圈的優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)量將達(dá)到27萬㎡。

在2015年集中放量，戴德梁行南京公司總經(jīng)理湯耀光分析，這有可能是趕上一輪開發(fā)周期：“2015年上市的商業(yè)項(xiàng)目，其拿地時間大多集中在2011-2012年間。”這也正是國內(nèi)消費(fèi)力猛增的一段時間，社會零售業(yè)總體普遍上漲，使得眾多開發(fā)企業(yè)積極拿地，部分住宅開發(fā)商也增加業(yè)務(wù)，涉足商業(yè)地產(chǎn)。這一輪拿地的開發(fā)商，到了2015年，趕上供應(yīng)周期。

和住宅高速率的開發(fā)周期相比，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)時間明顯較長，對于消費(fèi)市場總體環(huán)境的依賴度也更高。“2014年南京社會零售業(yè)總額雖然還在上漲，但比前兩年的增幅要明顯放緩。”湯耀光表示。根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，從占全市消費(fèi)品市場近60%的限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)的零售額看，2014上半年增幅為13%，和前一年同期相比下降0.3個百分點(diǎn)。其中，2014年1-2月份的數(shù)據(jù)和上一年同期相比，甚至一度下降6.8個百分點(diǎn)，直到后4個月消費(fèi)力有所恢復(fù)，差距才逐漸追平。

商業(yè)體量的不斷增加，社會總體消費(fèi)能力卻逐漸放緩，因此在迎來一輪商業(yè)體量上市高峰的同時，湯耀光也對市場坪效表達(dá)出一定程度的擔(dān)憂：“簡單來說，就是原本消費(fèi)者可以在83萬㎡的消費(fèi)空間里，花費(fèi)100元錢。但未來這個面積被大量擴(kuò)充，消費(fèi)者的消費(fèi)力卻沒有同樣增幅的上漲，使得平均每平方米的商業(yè)產(chǎn)出實(shí)際在減少。”他分析，2015年的商業(yè)供應(yīng)迎來的上市高峰，對于非核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸺俺鲎饴剩瑢⒂幸欢ǔ潭葔毫Α?/p>

南京問策商業(yè)管理顧問公司董事總經(jīng)理蘇曉晴認(rèn)為，目前南京商業(yè)項(xiàng)目空置率較高，是商業(yè)地產(chǎn)面臨的一大問題“商業(yè)項(xiàng)目銷售得多，物盡其用得少。”這源于房地產(chǎn)發(fā)展早期，大量商業(yè)項(xiàng)目復(fù)制住宅項(xiàng)目的銷售模式，以銷售作為導(dǎo)向：“但商業(yè)地產(chǎn)只有運(yùn)營起來才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，一些投資者以投資住宅的思維模式操作商業(yè)項(xiàng)目，結(jié)果根本用不了。”

這在南京一些新板塊的商業(yè)項(xiàng)目上，表現(xiàn)的尤為明顯。以河西板塊為例，作為南京新CBD，其板塊商鋪均價(jià)達(dá)到40000元/㎡，為南京各板塊中價(jià)格之首，商鋪價(jià)值受追捧，但也正因?yàn)閮r(jià)格過高，成交數(shù)量有限。由于人口和產(chǎn)業(yè)引入尚未飽和，交通密集度不高，商業(yè)氣氛并不濃郁，河西目前存在大量閑置的商鋪和寫字樓的情況，租金價(jià)格和成交價(jià)格不成比例。

不過，面對2015年將迎來的上市高峰，蘇曉晴認(rèn)為，和前幾年相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資者正變得愈加成熟。隨著住宅地產(chǎn)利潤率逐漸稀釋，開發(fā)企業(yè)的自持物業(yè)比例會增加，更多的商業(yè)項(xiàng)目有希望能得到實(shí)際運(yùn)營：“所以風(fēng)險(xiǎn)不小，機(jī)遇很多，是2015年南京商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營趨勢。”

傳統(tǒng)飽和，新商圈外延

圣誕節(jié)剛過，Patrick便前往河西一家商業(yè)綜合體進(jìn)行實(shí)地考察。作為南京知名西式餐飲店“云中食品店”的老板，Patrick計(jì)劃在2015年開設(shè)第五家分店，河西和江寧，是他計(jì)劃的首選區(qū)域。

從1998年在南京開的第一家店，16年里，云中食品店先后在南京開設(shè)過4家門店，其中大部分都位于南京上海路、太平門和漢中門等主城區(qū)域。這一布局在2012年出現(xiàn)變化——云中在仙林開了最新的門店，而在太平門的店鋪，則在之前關(guān)閉。

河西是Patrick下一站的目標(biāo)。在他未來2家新門店的選址中，河西和江寧是首選：“江寧有可能會開兩家。”對于曾經(jīng)很熟悉的核心主城區(qū)，Patrick認(rèn)為除非遇上性價(jià)比很高的鋪面，否則不再考慮：“一方面云中在南京主城已經(jīng)運(yùn)營了幾家門店，比較飽和。另一方面，傳統(tǒng)核心商圈的租金太高。”

這和戴德梁行最新公布的《2014年南京市商鋪市場分析》數(shù)據(jù)相一致。根據(jù)分析顯示，2014年南京市中心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪的平均租金達(dá)到人民幣35元/㎡/天，出租率達(dá)到95%。相比之下，河西奧體板塊某商業(yè)綜合體給Patrick的租金門檻，則只有5元/㎡/天，價(jià)差比例達(dá)到7：1，而該商業(yè)綜合體，已經(jīng)是目前河西CBD板塊人群集聚度最高的商業(yè)綜合體之一。

根據(jù)戴德梁行的報(bào)告分析，目前南京商鋪?zhàn)饨疠^高的地段，依舊集中在以新街口、湖南路、夫子廟等傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)核心商業(yè)圈，其中新街口商圈的商業(yè)吸引力，占據(jù)絕對優(yōu)勢。這和上海、北京等一線城市已經(jīng)形成較為成熟的多商圈格局相比，有著明顯的差距。

湯耀光認(rèn)為，城市從單一商圈到多商圈發(fā)展，需要較長時間的發(fā)展周期，而南京目前的新增商業(yè)供應(yīng)量來看，正在這一進(jìn)程上過渡。

實(shí)際上，根據(jù)數(shù)據(jù)分析，2014年南京新增商業(yè)供應(yīng)量最大的區(qū)域，為江北、溧水和江寧三大板塊，三板塊的商鋪成交總面積，占全市總成交面積的71%，其中僅江北板塊就占了全市總成交量的30%。而在2015年計(jì)劃上市的21個新商業(yè)項(xiàng)目中，除雅居樂長樂渡、玄武常發(fā)廣場等少數(shù)幾個位于主城的商業(yè)項(xiàng)目外，大部分商業(yè)供應(yīng)量，均集中在河西、江寧、江北等地。其中，河西有龍江、萬達(dá)和CBD三大商業(yè)板塊聚集，已經(jīng)逐步形成新城新興商業(yè)中心。另外，伴隨萬科九都薈、綠地之窗等商業(yè)項(xiàng)目的推出，南站的商業(yè)格局在江寧板塊中的位置，也逐漸凸顯。

“未來新增供應(yīng)量以非傳統(tǒng)核心商圈為主，這是必然趨勢。”湯耀光分析，一方面由于傳統(tǒng)核心區(qū)已沒有太多土地發(fā)展，另一方面根據(jù)政府規(guī)劃，人口外遷必然出現(xiàn)消費(fèi)力分流。

“當(dāng)城市核心商圈商鋪售價(jià)和租金不斷向上頂時，才會出現(xiàn)把其他商業(yè)向次中心分流的情況，這是必然的。”蘇曉晴認(rèn)為，未來以新街口為標(biāo)志的傳統(tǒng)核心商圈價(jià)值會持續(xù)上行，而相對中段的品牌則會逐步流入次中心，和百姓生活有直接相關(guān)的商品則進(jìn)入大街小巷，可以有效消化目前的商業(yè)空置，也符合實(shí)際需求的階梯式分布、商業(yè)外延的大趨勢。

但蘇曉晴補(bǔ)充，城市商圈從單點(diǎn)到多點(diǎn)的發(fā)展，時間是第一要義： “新街口等傳統(tǒng)核心商圈的形成，有著漫長的歷史沿革，并非一蹴而就。傳統(tǒng)核心商圈發(fā)展到一定程度后，人口密度自然外溢，但新商圈真正興起，還需要政府合理的交通導(dǎo)向和人流組織。”