新常態下的南京樓市：平穩為主

新常態，新格局。回看2014年的南京樓市，可謂峰回路轉、有落有起、有喜有憂。受2014年初周邊城市樓市降價影響，整個宏觀環境為之轉變，全國大多數城市在上半年都走出了一個降價促銷的行情。

在這個大背景下，南京樓市在經歷了一二個月后，市場做出調整，各大房企開展“轟轟烈烈”的促銷行動，上半年，走進了典型的“下行區間”，到6月份，庫存一直超過5萬套以上。因此，從年中之后，偏高庫存成了主體性特征，這給市場形成了一個“去庫存化”的壓力。

隨著9、10月份限購限貸政策的放開，南京樓市較之于上半年，有了較大的起色，但并沒有脫離供需基本面，樓市正式進入“新常態”：真實有效的自助與改善居住的需求量進入了一個新的中速的、平穩的增長區間。政策面已經不再鼓勵甚至有意打壓投資投機性房地產需求，不僅反腐敗傳導這種信息，住房金融更體現了這種需求，還有2015年即將展開的不動產信息登記制度及可預見的房地產稅收制度改革，都為這種政策立場做了注腳。

同時，還有一個更宏觀的復雜的背景，這源自中國的經濟制度、投資結構、人口政策以及城市治理戰略，都處在一個結構化變動時期。

中國大城市人口的自然增長與新市民增長，城市居民的住房改善需求，老舊城區的改造，為城市住房增長提供了客觀的市場需求。但是，在一個“土地財政”為基礎的城市發展模式下，土地供給與住房供給的高度相關性，使得房地產市場發展完全受到政府控制，而且土地供給的短期規劃、中期規劃、長期規劃缺失，形成了一個不穩定的土地市場，從而也導致一個不穩定的住房供給市場。

其次是房地產市場的結構性矛盾長期沒有得到解決，一邊是需求相對穩定上升，一邊是供給端的不穩定，導致供給矛盾沒有一種良好的機制得以調整。

第三，南京樓市在過去10年來，主城區樓市年均增長率超過15%以上，幾乎全城房價翻了三四倍以上。剔除貨幣增發、貨幣貶值、物價上漲等因素，房價增長還是高于GDP增長率。

高增長遭遇了新常態，勢必進入一個新的周期，一個降速的周期。中國大城市發展的高速度，也勢必發生改變，逐漸進入一種新的發展周期。2015年的南京樓市，勢必將圍繞新推盤量與延續性庫存量同需求方的“新常態供給關系”展開。

根據2012、2013年的新增人口數據來看，南京市每年大學畢業留寧人口、流動人口落戶購房開始回落，保持在年不到5萬的增量。相較上一個十年周期年增8萬以上的新移民人口比例，也大大下降。因此，剛需人口數量，整體上在緩慢下降。

從現實數據上看，在2014年底南京樓市庫存量超過5.5萬套之后，201 5年的供應量也將持續增長，估計保持在8萬套以上的新增上市量，據此，保守預計南京樓市2015年的動態庫存還將繼續保持在5萬套以上的高位。

當然，南京作為一個發達的省會城市，經濟增長一直保持高速發展態勢，而歷經一屆“perfect青奧會”之后，已經變得越來越宜居，越來越現代化和國際化。南京市委全委會明確提出新一年的工作重點，江北新區開發、地鐵建設、交通開發、環境保護都將持續發力，基礎設施建設將成為新一輪投資重點。

我們預計2015年的經濟增長將在10%左右，會大大高出全國的7.5%左右的水平。

同時，從目前的城市投資資金來源來看，城投債、土地出讓依然是主流手段。因此，南京市也勢必將依托江北新區及其他區域的新規劃存量及增量土地，整體住房供給量還將持續放大。

2015年的樓市，如果沒有非常態政策的刺激或者干擾，將逐漸回歸市場理性，實現動態的供求關系曲線，不會脫離基本面，不會大起大落。

2014，南京樓市沒有輸家。同樣2015，南京樓市也不會有輸家，誰的產品好、性價比高，在逐漸回歸理性的市場中就能依托“項目競爭力”來跑贏大盤，取得更多的贏面。