2014：改變之年

搶在上一年的最后時(shí)刻，一家外來開發(fā)商，“開倉(cāng)放糧”，用一種贈(zèng)米的喜慶方式，完成了在南京的首次亮相。看房人涌擠在售樓處和樣板間，熱切地詢問即將推出的新房，橫越在年初歲尾，開發(fā)商感受著買房人們的情緒，揣摩著未來一年的際遇。

2014年，已經(jīng)翻頁。

南京樓市、全國(guó)樓市，過得并不平靜。新房降價(jià)、地價(jià)上漲、青奧停工、開發(fā)商跑路……這些用頻極高的關(guān)鍵詞，沉淀了2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻。

這一年，市場(chǎng)高走、回落，打砸爭(zhēng)斗反復(fù)出現(xiàn)，演繹慣常的起伏不定，取消限購(gòu)、中斷“偷面積”政策出臺(tái)，也帶來房地產(chǎn)的階段性變革。

這一年，依舊矛盾。業(yè)內(nèi)人憂愁多過喜悅，房?jī)r(jià)卻上漲多過下跌；年中全國(guó)房?jī)r(jià)走低，年底地產(chǎn)老大門檻卻飆過了2000億；南京土地拍出面積增加，政府拍賣土地所得卻大幅度減少；樓面地價(jià)過萬地塊數(shù)量變少，堯化門拍地每平米卻多了3967元/㎡。

這一年，各個(gè)板塊，有銷聲匿跡，有一躍而起。房地產(chǎn)在南京國(guó)家級(jí)新區(qū)申請(qǐng)中被舉足輕重的對(duì)待，在2014年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，卻十年以來首次缺席。

盡管如此，人們知道，2015年房地產(chǎn)無法從關(guān)注中真正缺席。土地價(jià)格高位，行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)未改。融資創(chuàng)新為資本市場(chǎng)帶來活水。互聯(lián)網(wǎng)不可阻擋地深入房地產(chǎn)。147家樓盤進(jìn)入市場(chǎng)，11萬套房源將在南京落地生根。注定，不會(huì)平靜。

最敏感的永遠(yuǎn)是房?jī)r(jià)

直至馬年終結(jié)，開始下一個(gè)“財(cái)年”，當(dāng)初“馬上有財(cái)”的期許才被重重放下。綠城全國(guó)銷冠的500萬獎(jiǎng)金關(guān)注，最高漲幅的房企年終獎(jiǎng)，隨著2013年轟烈而去，2014年，南京樓市開始的有些寂靜。

年輕的買房人捂好錢袋，開發(fā)商也在緊張的觀望。南京樓市，預(yù)計(jì)73家樓盤上市的1.6萬套新房，在所謂的“金三”還是打了折扣，同比成交跌幅接近50%的大幅數(shù)據(jù)，讓這個(gè)圈子眾說紛紜。

“寧七條”讓剛需產(chǎn)品注定成為這一年的主打，“以中小戶型優(yōu)先、合理價(jià)位優(yōu)先、不漲價(jià)優(yōu)先”的三大原則，把不少開發(fā)商擋在門外。他們幾乎都有漲價(jià)之心，卻求漲不得。房?jī)r(jià)一路小步徐行，在外市傳言降價(jià)的時(shí)刻，依1日累積著上漲了兩年光景。

在南京，房?jī)r(jià)漲幅從0.6%萎縮到0.2%，用了3個(gè)月。6月份開始，一直上昂的房?jī)r(jià)曲線，開始走下坡。杭州一個(gè)樓盤推出特價(jià)房，竟然讓全國(guó)樓市陷入恐慌，幾套房的低價(jià)仿佛發(fā)出了最強(qiáng)信號(hào)，讓南京的開發(fā)商也一時(shí)踟躕，被迫觀望。

黃菡老師連同保利地產(chǎn)，宣傳“為青年減壓”，因?yàn)槌鞘星嗄甑男睦怼⑶楦性缇秃头孔用懿豢煞帧Ｋ麄冊(cè)絹碓较嘈湃沃緩?qiáng)的那句話，“樓市不會(huì)崩盤，要買趁早買”。我們88年生人的記者同事，年中買房，坦言壓力不小，不過欣慰的是，房?jī)r(jià)上漲，意味著房產(chǎn)升值，他覺得開心。有房和沒房，心態(tài)完全不同了。

當(dāng)降價(jià)還是個(gè)別傳聞的時(shí)候，我們的調(diào)查就深入到了蘇州、無錫、杭州、徐州等地。得到的結(jié)果基本類似，是特價(jià)房拋出的煙霧彈，但不約而同的，這些城市，庫(kù)存量多的高到十萬以上。相比之下，南京樓市的庫(kù)存顯得有些杞人憂天。6月，南京庫(kù)存跌破4萬大關(guān)，業(yè)界分析擔(dān)憂庫(kù)存不足。12月，南京庫(kù)存高過5.6萬，又轉(zhuǎn)作擔(dān)憂去化。

唯一不變的就是變化。全城開發(fā)商積極促銷，將個(gè)別特價(jià)，轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)的大面積降價(jià)，有一個(gè)區(qū)域依然穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)漲價(jià)，自成秩序，它叫六合。

2011年，榮盛在六合一家獨(dú)大，那時(shí)候的上市量只有2000多套。S8輕軌開通，貫穿江北六合，這里也吸引了另外的開發(fā)商。榮盛依舊一家獨(dú)大，但2014年12000多套的供應(yīng)量里，已經(jīng)有了5000多套來自其他房企。2008年2520元/㎡的最低房?jī)r(jià)，現(xiàn)在漲到了6800元/㎡。就連開發(fā)商自己都覺得“不可想象”。

六合的房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)上升，其他板塊的樓盤這時(shí)候卻在經(jīng)歷“艱難”的下降。杭州樓盤推出特價(jià)房，售樓處被購(gòu)房者打砸，我們的記者深入“虎穴”，在“戒備森嚴(yán)”的事發(fā)地，用手機(jī)拍回了6月刊的封面圖片。

同樣在6月，南京九龍湖一家樓盤，也有疑似維權(quán)打人的視頻出現(xiàn)。轟轟烈烈的維權(quán)事件，像被拉起一串地雷，隨著房?jī)r(jià)的走低，連環(huán)爆發(fā)。麒麟門區(qū)域爆發(fā)最為頻繁，從喊口號(hào)、拉條幅，到關(guān)起門來打人、毆斗。在這當(dāng)中，常有不明身份的人士成群出現(xiàn)，他們與購(gòu)房者之間形成了一種隱形的對(duì)立，情緒被觸發(fā)沖破限制，就會(huì)揚(yáng)起皮鞭，拳打腳踢。這是我們的記者親眼所見。

南京樓市像陷入了一場(chǎng)困局，就像攝影師PeterSteinhaur眼里的亞洲房子，龐大的網(wǎng)狀材料包裹的高大建筑，像極了一顆顆繭。這是一棟建筑還未徹底完工時(shí)的樣子。

經(jīng)過了2年多時(shí)間，盈嘉香榴灣依然像個(gè)蠶蛹，被緊緊包裹。它的幾百戶業(yè)主，苦等收房幾年，很多年輕人被迫中止結(jié)婚、生子計(jì)劃，在漫長(zhǎng)的等待里備受煎熬。開發(fā)商用來保證建筑施工的監(jiān)管資金被挪用了，幾百個(gè)業(yè)主龐大的集團(tuán)起訴，讓“監(jiān)管資金”這個(gè)名詞，罕有的被媒體關(guān)注和提及。

四到五位數(shù)的房?jī)r(jià)變動(dòng)，只是房地產(chǎn)鏈條上的一個(gè)點(diǎn)段表現(xiàn)，在背后的，還有更龐大的資金鏈條。這一年，多有品牌開發(fā)商挺過低谷，促銷完成全年任務(wù)，也有類似白鷺島掌舵人張旭東，因?yàn)橘Y金鏈斷裂而“棄島跑路”。

“回到產(chǎn)品上來”，總會(huì)在市場(chǎng)的一陣忙亂后，被反復(fù)提起。7月1日，被視作規(guī)定不能“偷面積”的新規(guī)出臺(tái)后，有正事兒的開發(fā)商，已經(jīng)埋頭研制了不起的緊湊戶型。經(jīng)過了下半年漫長(zhǎng)的冷靜期，11月份開始，自信滿滿的比拼產(chǎn)品，比拼戶型。

這種“久旱逢甘霖”的形勢(shì)，其實(shí)在所謂旺季的“金九銀十”就開始了。“改善需求噴發(fā)”，是業(yè)界判斷旺季“成色十足”得出的結(jié)論。限購(gòu)解除，那些受困買房資格的人們，用最快的速度跑到市場(chǎng)上，卻未必真的出手。后來，貸款放松了，央行降息了，才促成了一股市場(chǎng)的暖流。

某種程度上說，開發(fā)商也是買方，競(jìng)爭(zhēng)卻殘酷很多。這一年的最后兩個(gè)月，一直興致不高的土地市場(chǎng)忽然發(fā)力，拿出了壓箱寶，萬科、銀城這類品牌企業(yè)，憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力，也及時(shí)接力，新一年后繼有力。

整個(gè)市場(chǎng)，越來越成為品牌房企的天下。購(gòu)房者也逐漸明白，面包和面粉的關(guān)系。房?jī)r(jià)還會(huì)下降嗎？他們已經(jīng)不輕信離譜的預(yù)判。80后漸漸不再吐槽房?jī)r(jià)，90后卻開始咆哮房?jī)r(jià)，說要做“不買房的一代”。這是市場(chǎng)參與者們的世代更迭，他們面對(duì)的，也是一刻不停的房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

“限購(gòu)、限貸”給市場(chǎng)騰出了舞臺(tái)

各家盤點(diǎn)評(píng)論市場(chǎng)，各有各的花樣，只有年度記事，翻不出什么花樣。政策的進(jìn)入和退出仍在左右著2014年的南京樓市。

“90/50”政策是2014年頒布的首個(gè)新政。新政規(guī)定：當(dāng)年開始，新出讓的普通商品住宅用地中，90㎡以下的戶型占比須超過50%，并且將這一指標(biāo)寫進(jìn)土地出讓合同。國(guó)土局局長(zhǎng)陳光公開表示，此舉就是為了滿足剛性需求。

真正的剛需怎么看？“剛需買房不看面積大小，最主要的還是看價(jià)格，所以要保剛需，最重要的還是止住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。”這時(shí)候，南京房?jī)r(jià)還在連續(xù)20個(gè)月保持上漲，“90/50”和2006年所謂的“90/70”一樣，讓部分人滿不在乎。也有好處，有對(duì)策的開發(fā)商，刻苦專研戶型設(shè)計(jì)，下半年的戶型之戰(zhàn)，拿出90 m2的四房戶型，就有了“戶型之王”的響亮名號(hào)。

保剛需不止于此。2014年3月11日，“寧七條”出世。限制地價(jià)、控制房?jī)r(jià)、評(píng)估精裝修，一石激起干層浪。現(xiàn)實(shí)怎么回應(yīng)？3月28日，仙林湖G07地塊被30億元高價(jià)拿下，“地王”易主。4月3日，3幅土地拍賣競(jìng)價(jià)超過最高限價(jià)，10858元/㎡樓面地價(jià)誕生，刷新江寧“地王”。仍有值得—提的是，南京市物價(jià)局表示，精裝修評(píng)估機(jī)構(gòu)由開發(fā)商自行聘任，只要具備資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)均可勝任。是自評(píng)。

有情緒化的媒體小編，直接把“騙人”寫進(jìn)稿子，購(gòu)房者在下面回應(yīng)，求求你別發(fā)了。人們受夠了吐槽，認(rèn)為理性和實(shí)際才最重要。這讓專精于此的開發(fā)商受益匪淺。趕在“建筑面積新規(guī)”出臺(tái)前，招商、銀城、新城等新盤推出最后一波“偷面積”房源，贈(zèng)送8㎡、10㎡、12㎡，買房的人說，這才是真的實(shí)惠。

幾乎沒有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)政策變化后的市場(chǎng)反應(yīng)，就像一直被視作“緊箍咒”的限購(gòu)政策，卸下的一刻竟被如此輕描淡寫。沒有大批人群沖進(jìn)售樓處大把買房，人們頂多只是迫切的觀望。中介人員接電話數(shù)量暴增，開發(fā)商加速領(lǐng)取銷售許可，未雨綢繆，全待限貸放開的一刻。

不管你信還是不信，這邊南京樓市正在孕育一場(chǎng)新的回暖，那邊有專家稱，中國(guó)人住房已經(jīng)買夠，沒消費(fèi)能力了。

幸福人壽保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)孟曉蘇在微博里寫：剛解除限購(gòu)就侈談供過于求，缺乏說服力。反思當(dāng)時(shí)為何走入限購(gòu)歧途？還不是因?yàn)橘?gòu)買力過旺？如今多數(shù)百姓需要改善、城鎮(zhèn)化起步、棚改加速、家庭小型化，都需要增加住房。網(wǎng)友贊同：女人去年買的羽絨服還很好，

為什么今年繼續(xù)買呢？

都說限購(gòu)和限貸解除，是給了購(gòu)房者福利。南京庫(kù)存攀高5.6萬套，看起來，大多數(shù)人還都沒買賬。房托能夠制造熱鬧，但沒辦法創(chuàng)造真實(shí)的銷售數(shù)據(jù)，這讓解限后的“日光盤”們顯得多少有些遮掩。

2012年提出的“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，到201 3年， “解決好住房問題”，房地產(chǎn)始終毫無意外的出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上。2014年，會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)卻只字未提，業(yè)內(nèi)人頗感意外，統(tǒng)一調(diào)控的時(shí)代已經(jīng)過去。開發(fā)商們，“亮真章”的時(shí)候到了。

數(shù)據(jù)說話。在南京，朗詩、榮盛、新城、招商、復(fù)地等房企，超額完成了年度銷售指標(biāo)，網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，世茂在南京超70億元的年度進(jìn)賬摘得桂冠。房企的營(yíng)銷人把2014年，總結(jié)為接受洗禮的一年。對(duì)于新的一年，他們表達(dá)著樂觀。

“真正懂得生活的人，只會(huì)懷念往昔，但絕不會(huì)拿往昔來填充現(xiàn)在”，在播報(bào)“限購(gòu)解除”的微博下，網(wǎng)友回復(fù)了這句不稱頭的評(píng)論。不過，用來展望2015年，卻饒有深意。

2014年12月26日上午，社科院推出了新的“住房發(fā)展報(bào)告”。報(bào)告預(yù)測(cè)：201 5年一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三、四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，房?jī)r(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤。各級(jí)政府將密集推出救市政策，限購(gòu)政策有望全面退出。

亦有綠皮書指出：隨著相對(duì)過剩時(shí)代的來臨，商品房銷售困難，無需再進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的蓋房能力相對(duì)過剩，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行，或在市場(chǎng)中消失，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入真正意義上的寡頭時(shí)代。

業(yè)內(nèi)專家還稱2015年是房地產(chǎn)的“白銀時(shí)代”，不同于“黃金時(shí)代”，這個(gè)時(shí)代有起有落，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短，勇往直前，才有領(lǐng)先的機(jī)會(huì)。

沒有人不想重塑“金身”，尤其是那些走過2014年，經(jīng)歷大浪淘沙的地產(chǎn)大鱷。近20家大牌房企在南京的新區(qū)拿地，蓄勢(shì)發(fā)力2015年，營(yíng)銷大戰(zhàn)必定再次來臨。

只有這些就夠了嗎？萬科北京公司董事長(zhǎng)毛大慶這么說：在“白銀”時(shí)代，依然只關(guān)注銷售額就是死路一條。有先見的業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)還能以規(guī)模定地位，但競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)開始發(fā)生潛在變化。房企另辟蹊徑，多元化發(fā)展。恒大賣水，萬達(dá)做電商，萬科做配套商，蘇寧開啟物流地產(chǎn)……

不斷洗牌，不斷重構(gòu)，2015年的南京房地產(chǎn)不會(huì)停止變化。