土地增值稅對房地產企業的影響分析

摘要：房地產產業是我國重要的經濟產業，不僅關系到國計民生，而且還帶動著建材、鋼鐵和家居產業的發展。土地增值稅主要影響著房產產業的宏觀調控，針對這一問題，政府也在不斷調控和完善房地產產業結構。本文分析了土地增值稅對房地產企業的影響，如何規范房地產企業行為，并提出了納稅籌劃的建議。

關鍵詞：土地增值稅；產業格局；經營模式；納稅籌劃

一、土地增值稅對房地產企業產生的影響

1.對房地產企業收益與利潤的影響

土地增值稅增加了房地產企業的銷售成本。首先，土地增值稅占用了一部分資金，增加了部分應繳納的稅款，造成房地產企業資金周轉緊張。其次，土地增值稅稅率隨著項目增值率提高而升高，二者是成正比關系的。較高的項目增值率會對房地產企業利潤產生深遠的影響。

2.對房地產行業格局的影響

目前，土地增值稅的變動促使房地行業形成了小企業增加、大企業保留的兩極化發展格局。造成這種形式的原因是：一方面，中低層開發項目及普通小型住宅項目，按稅法規定如果增值率低于20%則免征土地增值稅，會使追求低利潤率的小型企業迅速發展。另一方面，房地產項目需要大量的資金支持，是一個資金密集型的產業，再加上超率累進稅率的影響，會造成房地產價格偏向集中，導致行業市場競爭加劇，只有影響力大、實力雄厚的企業才能在這種形勢下獲得穩定的發展。

二、土地增值稅清算對房地產企業行為的影響

1.企業經營模式的調整

在土地增值稅相關規定出臺之前，土地稅率較低，僅按1%-3%的稅率收取。一些開發商企業不規范經營，放棄房地產項目的發展，轉型向土地經營，依靠與當地政務的密切來往。大量購買囤積廉價的土地，再轉讓給建筑工程、項目公司、土地開發商等，從中獲取巨大的利潤。土地增值稅清算政策出臺后，一些開發商企業無法再利用這種土地交易方式換取利潤，不得不調整發展規劃，又轉型向產品經營方向發展，通過提高經營成本、增加項目開支等途徑，降低利潤率，減少納稅項目，提高企業利潤。

2.企業發展模式的調整

目前，房地產經營模式大致分為：選址拿地-用地規劃-建筑設計-施工-裝修-宣傳推廣-銷售七個階段。在這一經營階段中，只有選址拿地是房地產開發商自行實施的，其余階段都需要由其他公司參與完成，這種方式會使房地產項目總體利潤超過20%，稅率相對增加。為了解決這一弊端，開發商多會將其他階段全部由自己包攬，將拆遷公司、建筑公司、裝修公司、銷售公司等集于一體，使總體利潤低于納稅額度，提高開發商的經濟利潤。這樣的經營模式會使單一的開發商企業逐漸發展為涉足多個行業的綜合性企業。

3.企業盈利模式的調整

稅法規定，房地產開發商將開發的房地產用于出租等商業用途時，若未發生產權變更，則不收取土地增值稅，不列收入稅款清算。這一規定的執行使一些開發商轉變盈利模式，將原先單純的房地產銷售盈利轉變為長期的小額收益，售租并舉，從而減少納稅支出。

三、應對土地增值稅清算的納稅籌劃

1.拆分房地產銷售合同，降低土地增值額

由于增值稅稅率遠遠大于營業稅稅率，因此，房地產企業在與顧客簽訂合同時可以分兩次簽訂。一次是所售房屋尚未交工時，與顧客簽訂相關合同。另一次是當房屋完工后裝修階段與顧客簽訂裝修合同。這樣做可以免于交納第二次土地增值稅，達到減輕稅負的目的。

2.合理制定房地產價格

在開發中低層開發項目及普通小型住宅項目時，要深入了解當地普通住宅的習慣和具體標準，制定符合當地住宅要求的計劃。充分利用增值稅臨界點這一條件，爭取最大幾率免稅收優惠。制定合理的銷售價格，做好提高價格和承擔的稅負之間的關系，做到最大化的利潤。

3.增加可抵扣項目金額，做好扣除項目的確認核算

房地產企業在開發前，要對開發成本、費用進行籌劃，縮短建筑工程時間，增加用人數量，把用人所需的費用計入前期工程費。把部分管理費用、經營費用、財務費用等轉移到項目開發成本中。通過這種方式會增加房地產企業開發成本，達到用增大扣除項目金額來抵扣土地增值稅的目的。房地產產業是一個典型的資金密集型產業，可利用大量的負債利息支出籌劃財務費用。可利用數據扣除法和比例扣除法對房地產利息進行計算和分析，選擇能較大程度贏得扣除項目金額的方法。也可成立一個具備納稅資質的建筑材料供應子公司，直接供應房地產企業開發所需的材料，從中提高供應材料價格，從而提高了開發商采購成本。這樣，在沒降低開發商內部利潤的同時還能利用增加成本這一方式達到減稅的效果。

結論

房地產產業在我國占有主導地位，是國家支柱型的產業，對于推動國民經濟的快速發展具有很大的作用。處理好開發商利益與增值稅稅收的問題能促進其健康穩定發展。隨著國家綜合實力的增強，房地產產業也越來越多，由于房地產行業發展受很多因素的制約，要想提高企業競爭能力，就需要不斷完善管理制度，尋找新措施維護自身利益，同時還要合理調節土地資源利用率，防止土地資源浪費流失。

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