眾籌能否顛覆房地產行業？

2012年3月，當時25歲的吉列尼·赫爾曼（Jiliene Helman）還是美國洛杉磯聯合銀行的副總裁，主管房地產和財富管理業務。然而，彼時的她卻懷揣著一個創業夢想。也就在那個月底，美國證券交易委員會發布了《初創期企業推動法案》（又稱《JOBS法案》），確立了眾籌的合法地位，允許中小企業在眾籌融資平臺上進行股權融資。以Uber或是Airbnb為例，這些企業不必再向大型機構尋求資金，而是可以直接將股票出售給普羅大眾。

隨后，美國證券交易委員會又發布了兩封“無異議函”，表明只要投資者凈資產至少有100萬美元，或者年收入30萬美元以上就可以參與房地產眾籌。

赫爾曼認為機會來了，2013年3月，她和朋友賈斯汀·休斯成立了房地產眾籌平臺Realty Mogul。自成立以來，Realty Mogul已經籌集1000萬美元的風險資本，吸引了來自17000名合格投資者共計8000萬美元的投資，完成了120個房地產交易。其中，華盛頓特區的喬治城廣場就由Realty Mogul的投資者以175萬美元的股權融資建成。

“我是完全在互聯網時代長大的一代人。對于我們來說，資本市場轉移至移動互聯網再正常不過了。”赫爾曼表示。

然而，這也并也不意味著投資者可以隨意地將自己的資產投入到房地產眾籌上，尤其是在沒有做足充分調查的情況下。雖然房地產眾籌平臺比房地產投資信托基金承諾的3.5%的股息回報率高出三至五倍，但其風險也相應隨之成倍增加。因為，公開上市的房地產信托基金不僅能避開高杠桿率，擁有龐大的資產投資組合，同時還受華爾街分析師和資產管理公司的監督。房地產眾籌平臺卻沒有這些優勢來規避風險。

從某種程度上說，眾籌交易實際上是對傳統房地產投資組合的一種倒退。因為，不論投資一個人或者投資一個網站，一旦投資項目發生資產壞賬，投資者都無法向開發商發起索賠。

有人說可以讓眾籌網站上市來規避投資者的風險，實際上這種辦法也無濟于事。歐華律師事務所房地產金融顧問達瑞爾·斯坦豪斯（Darryl Steinhause）曾發出警告，“按照美國證券交易委員會出臺的新規定，任何人，甚至我的弟弟都可以建立一個房地產眾籌平臺。”

對于此，一些知名的房地產眾籌網站，包括洛杉磯的Realty Mogul以及華盛頓特區的Fundrise已經開始思考這個問題的解決辦法。Realty Mogul除了審查每個眾籌項目，還對項目申請人的背景、有無犯罪記錄以及信貸狀況進行嚴格的審查。當然，赫爾曼也時常告誡投資者“由于投入進去的都是真金白銀，所以有時候風險也是難以避免的”。

美國另一家知名房地產眾籌平臺Fundrise成立于2010年，由本杰明·米勒和丹尼爾·米勒兩兄弟聯合創立。他們的初衷是為了讓手頭只有數百美元的普通投資者也有機會參與地產建設。Fundrise在2014年完成了3000多萬美元的A輪融資，領投方為中國的人人公司。目前，Fundrise已經有25000個得到認證的投資者。

Fundrise在打消投資者疑慮方面比Realty Mogul做得更好。米勒兄弟利用自己雄厚的財力來承擔Fundrise上的風險。去年，兄弟倆出資3500萬美元來購買Fundrise上的債務和股權，因為“Fundrise上的每一筆項目也是我們對自己的投資”。

米勒兄弟的父親是華盛頓特區房地產開發商赫伯特·米勒，他在過去的48年建造了總面積超過2000萬平方英尺的零售、商業及住宅樓，其中包括華盛頓港口、畫廊以及喬治城公園附近的商店。

Fundrise的運作模式是在平臺上列出各種房地產項目，從100美元起步，投資者購買房地產項目中的份額，按照投資占比，投資人可以從房地產出售所得收入中獲利，也可以拿到一定比例的租金收入。

Fundrise也有潛在的風險與沖突。在Fundrise網站主頁上，有一個投資曼哈頓下城區世貿中心三號大樓的眾籌項目，Fundrise正邀請個人投資者們購買最低面額為5000美元的債券來支持這棟80層大樓的建設。“這其實有潛在的風險。”米勒兄弟承認。不過像這樣的債券并不常見。實際上，大部分眾籌網站上提供的都是小規模的交易，有時候甚至是借錢來修繕和轉售房屋這樣的小事。

紐約普天壽房地產投資公司房地產證券全球主管馬克·哈雷指出，他很懷疑網上眾籌平臺項目的質量。“稍微動一下腦筋就知道，如果我是一個擁有良好記錄并且有能力和經驗的投資人士，我為什么還會整天泡在眾籌網站上？”

米勒兄弟承認，很多眾籌網站上的項目平均質量都不高，但Fundrise上500萬美元至3000萬美元不等的中高級投資項目對于房地產信托基金和機構投資者來說顯然規模還有點小。

米勒和赫爾曼一致認為，在房地產眾籌行業，將會有更大的玩家投身進來。若想擾亂整個房地產行業，“你首先得找到一個利基市場，再填補空白，然后才能不斷壯大。”

房地產眾籌在中國

相比美國的房地產眾籌市場，中國的房地產眾籌市場還處于摸索階段，相應的法律法規尚不完善。近年來，國內各房地產眾籌項目層出不窮，持續吸引公眾眼球，各項目眾籌模式也各不相同，可謂百花齊放。

萬達聯手快錢公司推出“穩賺一號”

6月18日，在推出互聯網金融領域的試水之作——眾籌產品“穩賺1號”之后，萬達集團宣告眾籌項目正式成立，募集的50億元資金預計投向5座在建萬達廣場。首期眾籌50億額度中，有5億面向個人投資者發售，線上在很短時間內就被“秒殺”，線上認購超額多倍；面向機構投資者的45億元額度，3日之內也被搶光，創造了全球眾籌行業的新記錄。

萬科聯合搜房網推出國內首個房地產眾籌項目

在房地產眾籌領域，萬科成了第一個吃螃蟹的人。去年9月22日，萬科聯合搜房網推出首個房地產眾籌項目，并打出了“1000元眾籌6折買萬科，預期年化收益40%”的廣告。項目開始后，僅9個小時就籌集了54萬項目資金，眾籌項目順利完成。

京東介入房地產眾籌領域

繼去年雙11推出“11元籌1.1折房”引爆中國房產眾籌之后，6月1日，京東金融再次與遠洋地產親密接觸，推出持續一個月的房產眾籌項目，并將于京東618狂歡節當天推出168套6.18折特價房，全面引爆房地產眾籌。

平安好房的首個美國房地產眾籌項目

在與萬科聯手推出國內房地產眾籌項目之前，平安好房就已經創新地推出了美國房地產眾籌項目，首個項目已于去年8月18日上線。

平安好房在其網絡平臺上列出美國房地產眾籌項目，所有眾籌的美國樓盤都帶有現成租約。投資者在平安好房注冊后，即可認購眾籌份額，每份眾籌份額100美元，每位投資者最多可認購10份，即1000美元。

中籌網金，國內首家專業房地產眾籌平臺

中籌網金是國內首家專門做房地產眾籌的平臺，其投資模式與美國的Fundrise，Realty Mogul類似。房地產開發商在中籌網金平臺上列出商業地產、住宅地產籌資項目。投資者通過中籌網金了解各房地產眾籌項目，按需認購眾籌份額，最低投資額100元。