房地產不再是焦點

“今年3月份的全國兩會，房地產在‘新常態’下將不會成為經濟發展中最重要的一個焦點問題，房價問題也隨之翻篇，中國正進入一個以創新為驅動的經濟成長的新時代，過去以規模、速度等簡單重復模式來拉動經濟增長的方式將會被扭轉，在這一背景下，傳統的房地產業不會成為一個促進經濟發展的新話題。”

2015年1月27日，萬通控股董事長馮侖受安徽金大地集團董事長陳淮軍之邀，前往合肥新地中心參觀交流，期間，馮侖先生以合肥房地產業的近況為例論道“新常態”下的中國房地產業。

去年8月1日，安徽合肥房地產管理局取消已實施3年多的限購政策，馮侖認為這對合肥房地產的發展只是一件小事，對全國市場的影響也并不大，因為這與之前限購政策的影響是可以相互抵消的，更為重要的是影響房地產價格的因素也不僅在于政府的政策。

在馮侖看來，影響房地產價格的因素有三類。

一是制度因素，馮侖指出不同國家的制度安排對房價的影響很大，以美國制度安排為例，其房地產業完全是市場化的，房價主要由供求關系來決定，而德國的房地產業是以出租模式為主，市場發育少，房價也相對穩定，但中國的房地產業，其70%由市場調控，30%歸政府管理，限購政策和一些房價的政府審批程序影響到了中國的房價走勢。

二是人口結構因素，人口結構最終決定了住宅率的供求關系，一個城市的人口增長，包括年齡結構都會影響到住宅產品的供求關系。

三是社會心理預期因素，以遺產稅和房產稅為例，將來它們的出臺可能會影響到購房者的心理預期，買房和投資的沖動會隨之減緩。

因此，雖然合肥取消了限購政策，但是其房價基準并不會受到很大的影響，由影響房價的制度因素為切入點，馮侖將中國房地產業與現階段的經濟發展狀況緊密結合起來。

從制度安排角度來看，馮侖認為中國進入了一個以創新為驅動的經濟成長的新時代，過去是以規模、速度等簡單重復擴大規模的經濟發展模式，轉變為內生的，以創新驅動的一個新經濟增長模式，在這一背景下，傳統的房地產業不會成為一個促進經濟發展的新話題。

“新常態”的內核在于轉變經濟發展的模式，提高經濟發展的質量，馮侖認為房地產市場在不停地變化，企業的行為、判斷、戰略路徑也要隨之變化。

中國的房地產業已經度過了“無憂無慮的兒童狀態”，現在是“痛并快樂著”，所以房地產業將不再是一直以簡單的業績發布喜報的日子，而是由長期的發展帶來的思考，是轉型和重新出發的一個市場。

因此在“新常態”的背景下，房地產企業不僅要考慮規模、速度、營業額，更要考慮產品的服務線，其包括經營模式和商務住宅的各種業態。

隨之而來的是商業模式的變化，過去的開發模式是制造業的模式，競爭的重點在于成本低、規模大、速度快，而這一模式將會轉化為以營運為核心帶動開發的模式，也就是原來的不動產商業模式從制造業轉變成服務業，而服務業又帶來了營運、金融、互聯網三種模式。

最后，馮侖強調了服務業與制造業的不同，前者在于“手藝”性，主要是掙“小費”，后者屬于“力氣活”，主要是掙“利潤”。他認為今后的地產公司如果在資產管理營運上面沒有巨大的能力，就將淪為一個建筑公司，與之相對的是以前地產商在話語權里有一定力量，今后地產商將退出主流話語。