互聯網時代下產業地產的“輕資產”之路

【摘要】重資產的地產企業形成資金的大量沉淀和固化，普遍存在的“短融長投”現象，給企業造成沉重的融資壓力，資產也非常缺乏流動性，影響了企業的快速發展和應對風險的能力。而輕資產本質是在資產回報降低，行業競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的配置優化來提高行業整體的效率水平和優勢企業的市場空間，是企業根據發展環境以及企業戰略需要進行的理性選擇。

【關鍵詞】地產；輕資產；小股操盤；融資；合作開發

傳統房地產投資模式開發周期長、資金周轉慢、受經濟周期和房價波動影響大，該類型的房地產企業資產缺乏流動性，影響了企業的快速發展和應對風險的能力。如今，受制于周期性調整，已走到供需平衡的拐點，進入緊縮周期，隨著地產行業已經從“黃金時代”進入了“白銀時代”，將難以輕易獲得資產經營和物業升值的收益，“拿地-開發-銷售-掙錢”的高利潤時代已經過去。經濟新常態形勢下，通過資源配置優化，選擇輕資產經營模式，提高企業運營效率水平和優勢空間，是產業地產企業的必然選擇。

一、產業地產之發展歷程中國的產業地產的發展經過三個階段：起步、產品、專業化。

第一個階段是起步階段，是跑馬圈地、復制和快速開發的階段。在產業地產剛開始的年代，這種模式最容易快速實施。

第二個階段是產品階段，隨著產業地產的概念逐步明朗，第二個階段更多的是靠設計理論水平更好的產品撬動市場。

第三個階段是專業化階段，或者是專業化服務階段，需要依靠專業水平、專業能力的支撐持續前行。

二、產業地產之發展瓶頸作為高價值的大宗商品，地產的產品與一般商品不同。

因為其工程量大、前期工作繁雜、環節銜接復雜，還受到地段、位置、朝向甚至同級市場、供需條件等諸多因素的影響。一、二線城市項目在房價、銷售利潤高才能投資，但局部已經趨于過熱，地價更貴、投資更大，回報率不高，眾多產業地產巨頭已將目光瞄準了三、四線城市。

三、四線城市發展不動產資源稀缺，具有良好的市場條件，伴隨城鎮化進程加快，城市人口規模的擴大，人均消費能力的提升都將成為城市產業地產發展的良好推力。但目前部分城市的產業地產出現了供應增加過于快速的現象，再加之火爆電商的巨大沖擊，導致空置率大幅提升，而且最大挑戰是目前三、四線城市的市場份額小、招商難，依靠房地產銷售回籠資金的做法無法長期發揮效益。

同時，行業內各家地產企業在同區域項目的競爭愈發激烈，而買房客戶的需求、對產品的要求、法律意識等不斷提升，并由賣方市場轉變為買房市場。地產公司涉及項目建設、運營管理、招商運作等各工作環節均需要投入大量的管理人員，而且對人員的能力、經驗、資源等要求很高。隨著各大企業在產業地產版圖擴大的同時，運營能力不足的問題也日漸暴露。

地產公司發展目前均面臨以上種種問題，而一旦無法維持足夠現金流，調整戰略從重資產模式走向輕資產模式，是必然的選擇。

三、輕資產路徑選擇

“輕資產”戰略的核心是通過尋求外部資金的幫助，從而減少自身投入，集中自身優勢資源“做自己擅長的事情”，通過資源配置的優化，以提高企業的盈利能力。具體路徑如下：

（一）多渠道融資

通過向銀行抵押土地獲取貸款融資成本較低，但目前大部分銀行針對地產項目在授信條件、擔保措施上對開發商增加限制和約束條件，房地產開發貸款期限一般不超過三年，對銷售時間、銷售周期、資金回籠均有較高要求，還貸壓力大。因此，應積極靈活拓展融資的多渠道。

1.出售后回租。指以融資為目的將其資產銷售給以融資租賃業務的企業并取得用以發展的資金，通過其他項目的資金支持又將資產租回，類似于向銀行進行的分期付息、到期還本金的貸款行為。通過改善企業的資產流動性，提升流動比率并迅速提升經營績效。

2.資產證券化。即以項目未來收益作為資產支持證券的資產池，以協議形式出售給特定目的機構或特定目的受托人（SPV，特設信托機構），并由公司為該機構發行資產支持證券提供擔保，然后由該機構在資本市場發行證券。

3.“預先團購式”房產眾籌。在建項目甚至在取得預售許可證之前發起，對房產建成后的團購名額的提前預定。對于公司而言，利用折扣期房把營銷前置，在項目開發前期就可以獲得充足低廉的運營資金，可以達到降低融資成本的效果。

（二）項目合作開發利用自身資源與合作方的資金，進行合作開發或者與專業投資管理機構的合作，是降低企業投資的最佳選擇。通過項目的合作開發，將傳統地產的“獨立投資開發增值銷售”的模式，轉變為“開發收入+運營收入”模式。

1.定向（訂單式）開發

定向開發屬于商品房銷售模式的一種，區別在于是與有關個人、單位企業等銷售對象預先確定。按定向開發模式進行開發項目，能最大限度壓縮銷售、策劃費用等項目建設前期費用；建設標準可通過協商確定，建安成本完全可預控；有利于解決項目融資問題，資金成本、投資風險、滯銷風險可大幅降低。

2.整體產權轉移

集團、各下屬企業一般擁有土地資源，通過與資金投資方合作，在項目合作公司股東之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益，可避免營業稅、土地增值稅的繳納，提高合作雙方利潤率。

3.組建項目開發公司

即負責出資、運營銷售的企業，與提供土地的企業，通過以組建法人資格的經濟實體公司來合作進行項目的投資開發。這種模式可有效保障各方股東權益，可實現免征營業稅，且符合條件可以免征本環節的企業所得稅和契稅。

（三）內部管理模式創新

依靠傳統地產企業的高投入（土地、廣告、人員）換取高回報，顯然不足以適應輕資產運營的發展。因此地產企業的優勢，必須通過在產品創新、成本控制、品牌經營、資源整合等各方面提高，在激烈的競爭市場上需求生存發展的空間。具體實施包括：建筑定位與規劃創新，提高地產產品品質；應用新型材料與技術，提高建設效率的同時降低投入成本；創新經營和銷售模式，提高對市場的風險預判能力。

總之，隨著中國經濟逐步進入新常態，地產企業所面臨的發展環境不斷變化。無論重資產或輕資產運營，結合自己的情況，通過不斷調整、完善、發展以適應時代要求，都是地產企業根據發展環境的變化以及企業發展需求而作出的必要戰略調整。