淺析人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

【摘要】在城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的同時(shí)，我國(guó)人口老齡化的速度也在加快。人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常重要的影響，而目前我國(guó)的養(yǎng)老住宅空缺十分明顯，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了我國(guó)龐大的老年群體的需求。在此背景下，從人口老齡化所產(chǎn)生的主要問(wèn)題角度來(lái)分析它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和結(jié)構(gòu)的影響具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】人口老齡化；房地產(chǎn)市場(chǎng)；養(yǎng)老住宅

改革開放以來(lái)，人民的生活水平不斷提高，人均壽命增長(zhǎng)，加上計(jì)劃生育政策嚴(yán)格意義上的實(shí)施，人為的加速了老齡化的進(jìn)程，使得我國(guó)老齡化的趨勢(shì)日益嚴(yán)峻。“十八大”以來(lái)，黨和政府強(qiáng)調(diào)“改善民生”的重大戰(zhàn)略政策，在應(yīng)對(duì)人口老齡化這一重大社會(huì)挑戰(zhàn)時(shí)，要加快推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)。因此，為完善我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，老年住宅產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)改善民生的重大突破，也是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要力量。

1 我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)我國(guó)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，0-14歲人口占16.60%，比第五次人口普查的22.89%下降6.29%；65歲及以上人口占8.87%，比第五次人口普查的6.96%上升了1.91%。這些比例數(shù)據(jù)的變化，說(shuō)明近年來(lái)我國(guó)出生率保持下降趨勢(shì)，而老齡化速度正在逐步加快。有人口統(tǒng)計(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，在以后幾十年的時(shí)間里，中國(guó)老齡化勢(shì)必將以一種高速度的勢(shì)態(tài)發(fā)展，到2050年我國(guó)老齡人口比重將占總?cè)丝跀?shù)的20%。“人口紅利”時(shí)代向“人口負(fù)債”時(shí)代的過(guò)渡，將給政府和社會(huì)帶來(lái)的前所未有的養(yǎng)老壓力。

2 我國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

我國(guó)主要的養(yǎng)老方式為家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家式社區(qū)養(yǎng)老這三種基本模式。“家庭養(yǎng)老”在我國(guó)普遍存在，農(nóng)村中尤盛，老人選擇與子女同住。但就這種簡(jiǎn)單的養(yǎng)老模式而言，基本住宅根本滿足不了老年人對(duì)住宅的特殊功能性的要求，從而弱化了家庭養(yǎng)老的功能。“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”主要是政府投資建設(shè)的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源得不到有效保障，管理服務(wù)水平落后、設(shè)施陳舊、服務(wù)功能單一、規(guī)模極小，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。“居家式社區(qū)養(yǎng)老”則是居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的有機(jī)結(jié)合，老年人在家居住與社會(huì)化上門服務(wù)相結(jié)合的一種新型養(yǎng)老模式。“居家式社區(qū)養(yǎng)老”可以確保老人、子女、政府各取所需，促使資源得到充分利用，彌補(bǔ)了家庭養(yǎng)老的不足。或采用老年住宅與普通住宅混合布置的親情社區(qū)，使父母和子女“分而不離，離而不遠(yuǎn)”，并輔之以一定的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這是比較符合我國(guó)傳統(tǒng)觀念的一種新型養(yǎng)老模式。

3 人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1 人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

近年來(lái)，中國(guó)家庭呈現(xiàn)出一種“4+2+1”的“倒金字塔式”的結(jié)構(gòu)，再加上家庭分裂速度加快，未來(lái)的家庭將趨于小型化。在總?cè)丝跀?shù)增加的背景下，兩人戶、三人戶的家庭將會(huì)成為主要家庭模式，家庭數(shù)量增多，必然將會(huì)出現(xiàn)更多老年群體獨(dú)自生活的家庭。因此，人口老齡化的發(fā)展和城市化的加速，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)中養(yǎng)老住宅的需求量，家庭小型化也會(huì)導(dǎo)致住宅剛性需求的增加，為房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展瞄準(zhǔn)了方向。

3.2 人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的主要市場(chǎng)對(duì)象是適齡購(gòu)房人口（25-49歲），一般以功能結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、價(jià)格低廉的簡(jiǎn)單型住宅和功能齊全的舒適型住宅為主，缺乏針對(duì)老齡人口設(shè)計(jì)的享受型住宅和便利型住宅。隨著適齡購(gòu)房人口總數(shù)持續(xù)下降，老齡人口數(shù)量的持續(xù)增多，必將產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。由于我國(guó)養(yǎng)老住宅的發(fā)展緩慢，滿足不了老年人對(duì)養(yǎng)老的特殊功能要求，為實(shí)現(xiàn)老年人的健康養(yǎng)老，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)作出相應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投入力度，優(yōu)化老年住宅和養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以便為老年人提供舒適的養(yǎng)老環(huán)境，達(dá)到改善民生的效果。

4 結(jié)論及建議

4.1 政府應(yīng)充分發(fā)揮職能，扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

2013年，我國(guó)政府、地方層面出臺(tái)了一系列養(yǎng)老的法律法規(guī)和相關(guān)配套政策支持。但我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)正在蹣跚起步，存在諸多的問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)，與發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的養(yǎng)老住宅相比自然有較大的差距。首先，為健全我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，我國(guó)政府需完善我國(guó)養(yǎng)老的法律法規(guī)體系，規(guī)范養(yǎng)老住宅市場(chǎng)準(zhǔn)入準(zhǔn)則和發(fā)展規(guī)劃。其次，無(wú)論是在建筑設(shè)計(jì)和服務(wù)理念上，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的支持措施，鼓勵(lì)開發(fā)和建設(shè)符合我國(guó)養(yǎng)老特征的老年公寓。

4.2 優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大老年公寓等其他養(yǎng)老住宅的建設(shè)

就目前養(yǎng)老形勢(shì)而言，我國(guó)老年住宅市場(chǎng)明顯供不應(yīng)求，為解決老年人口養(yǎng)老的居住問(wèn)題，各級(jí)政府應(yīng)采取積極措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資，開發(fā)能滿足社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)需求的功能住宅；各地要以政府為主導(dǎo)，加大資金投入，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為原則，加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老住宅的建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，既要從數(shù)量上保障老年住宅的建設(shè)，同時(shí)也要在質(zhì)量上為養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)把關(guān)，以期最終實(shí)現(xiàn)“老有所居、老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。

4.3 完善老年住宅的功能結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)定位

在住宅設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要充分考慮老年人的生活習(xí)慣和身體條件。應(yīng)按照老年人的生理、心理和社會(huì)特征來(lái)規(guī)劃和建設(shè)管理屬于他們的居住環(huán)境，充分彌補(bǔ)年老者減退或喪失的各種機(jī)能，延緩老人的衰老過(guò)程，改善當(dāng)前居住環(huán)境中存在的種種缺陷和不足，創(chuàng)造適合老年人生活的安全且便利的居住環(huán)境。市場(chǎng)也應(yīng)給老年住宅有個(gè)清晰明確的市場(chǎng)定位，根據(jù)不同老年人的身體狀況、不同的標(biāo)準(zhǔn)層次、不同的消費(fèi)能力設(shè)計(jì)開發(fā)不同程度的居住模式，從而細(xì)分養(yǎng)老住宅市場(chǎng)，豐富老年住宅類型的多樣性。

4.4 加大基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老社區(qū)文化的建設(shè)

小型化的家庭規(guī)模，極大的削弱了未來(lái)老年人口的兒女照護(hù)體系，也加大了老年人對(duì)養(yǎng)老保障制度和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的依賴性，對(duì)傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式產(chǎn)生了巨大的沖擊。龐大的老年人數(shù)量，對(duì)醫(yī)療保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)救助制度等有更大的需求。為保障老年人能夠健康的“養(yǎng)老”，緩解老齡化的壓力，應(yīng)在老年住宅周遭建設(shè)多元化、全方位的社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)體系和文化設(shè)施，便利老年人的養(yǎng)老生活，促進(jìn)老年人口的健康老齡化和積極老齡化，真正做到“老有所醫(yī)、老有所健、老有所樂(lè)”。

參考文獻(xiàn)：

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