計算土地增值稅簡單技巧“四步曲”

劉小玉

土地增值稅是我國對房地產行業進行宏觀調控的重要措施之一，做好土地增值稅的征管、清算和納稅工作十分重要，也是值得思考和關切的議題，其計稅原理并不復雜，但是在具體的操作上有些困難。為幫助征納雙方掌握土地增值稅的簡易計算方法，本文結合實務舉例及歸納基本要點，提出“四步曲”的計算方法，讓土地增值稅計納起來簡便、準確。

一、征稅范圍及其征收方式、規定

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

基本征稅范圍包括：（1）轉讓國有土地使用權；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；（3）存量房地產買賣。除此外，還包括以下具體情況的判定應征稅：（4）抵押期滿以房地產抵債（發生權屬轉讓）；（5）單位之間交換房地產（有實物形態收入）；（6）投資方或接受方屬于房地產開發企業的房地產投資；（7）投資聯營后將投入的房地產再轉讓的；（8）合作建房建成后轉讓的。

征收方式：根據我國《土地增值稅暫行條例》的規定，我國現行土地增值稅適用的是“四級超率累進”稅率，其分類如下：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

2.增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%（減扣除項目金額×5%）；

3.增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%（減扣除項目金額×15%）；

4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%（減扣除項目金額×35%）。上述5%、15%、35%為速算扣除計算系數。

主要免稅規定：1.對于建造普通標準住宅出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的；2.因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產，可以免稅。

二、計算公式及其扣除項目

計算公式：

應納土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入扣除項目金額后的余額。

扣除項目主要大類歸集：

1.取得土地使用權所支付的金額；

2.開發土地和新建房及配套設施的實際發生成本；主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用；

3.開發土地和新建房及配套設施的費用；

4.舊房及建筑物的評估價格；

5.與轉讓房地產有關的稅金（如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等）；

6.對從事房地產開發的納稅人可按本類（1）、（2）項規定計算的金額之和，加計20%扣除；

7.財政部規定的其他扣除項目等。

三、實務舉例

【例1】某省會城市遠城區的春蘄綜合樓面，假定有關信息如下，該處地價均為1800元/平米，銷售均價為7500元/平米，建筑安裝成本為1700元/平米，推廣成本為120元/平米，財務成本160元/平米，人工成本為210元/平米，營業稅及各項其他稅額約為售價的5.2%，即390元/平米。

根據上述資料，計納稅過程如下：

第一步，計算扣除項目金額。

1.綜合樓面地價1800元；2.建筑安裝成本1700元；3.推廣成本120元；4.財務成本160元；5.人工成本210元；6.營業稅及各項其他稅額等390元。

扣除項目金額合計：1800+1700+120+160+210+390=4380（元）/平米。

第二步，計算增值額。

銷售均價為7500元；

增值額=綜合樓面銷售均價收入－扣除項目金額合計

計算增值額：7500-4380=3120（元）/平米。

第三步，確定增值率。

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

增值額未超過扣除項目金額為：3120元/平米÷4380元/平米×100%=71.23%，依上述“征收方式”條款對照，即增值額在50%-100%之間的，應按第2條款計算。

第四步，計算土地增值稅稅額。

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

即：土地增值稅稅額：3120元/平米×40%-4380元/平米×5%=1029元/平米。

土地增值稅納稅額/房價：1029÷7500×100%=13.72%。

從以上舉例可以看出，該項目的最后利潤中，土地增值稅要占到13.72%。

【例2】某地級市玉曉房地產開發公司，2015年3月轉讓新建普通住宅樓一幢，取得收入5500萬元，轉讓環節繳納營業稅及附加合計302.50萬元。有關信息如下，該公司為取得該住宅地的土地使用權支付地價款和有關稅費2200萬元，房地產開發成本1100萬元，利息支出120萬元（假定能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明）。該公司所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%。

根據上述資料，計納稅過程如下：

土地增值稅的計算：取得普通住宅樓收入為5500萬元。

1.扣除項目=2200+1100+120+（2200+1100）×5%+302.50+（2200+1100）×20%=3420+165+302.50+660=4547.50（萬元）；

2.增值額=5500－4547.50=952.50（萬元）；

3.增值率=952.50÷4547.50×100%=20.95% ；

4.應繳納土地增值稅額=952.50×30%（稅率）=285.75（萬元）。

從本例中可以看出，房企開發公司計算扣除項目除涉及稅費、開發成本、利息支出等外，在不同的情形下，還應當注意相關規定允許扣除的房地產開發費用計扣比例5%及其加計扣除20%的比例進行計算。