城市嵌入型老年宜居社區的建設與管理

潘 彤

(廣東女子職業技術學院管理系，廣東廣州，511450)

隨著人口老齡化的日益加劇，養老問題成為社會關注的問題之一。日漸弱化的家庭養老功能、機構養老的資源約束和固有缺陷，使城市老年宜居社區建設成為各方共同關注和探討的焦點。

一、城市老年宜居社區建設的必要性

城市老年宜居社區是指具有良好居住環境，能夠滿足老年人物質和精神生活需求，適宜老年人生活和居住的城市住宅小區。目前我國的養老形式基本分為家庭養老、機構養老和居家養老三種形式，而老年宜居社區養老是居家養老的一種有效補充形式。當前城市老年宜居社區的建設是十分必要的。

1．有利于老年群體意識的形成

老年亞文化群(Subculture Group)的存在是這種精神和意識形成的主要因素。阿諾德·羅斯(Arnold Rose)認為，在老年人口占總人口的比重較低的年代，老年人很難從人群中分隔出思想、信念、價值和行為統一的老年群體。當老年人口的比重和絕對數逐漸增長后，老年人的思想、價值觀和行為顯示出相同或類似的傾向，就形成一定的示范和聚集效應。［1］通常老年人被排斥于正常社會之外，老年人處于社會邊緣地帶，與中、青年社會成員的分離，使老年人的“年齡意識”增強，深切感受到年齡差異所造成的社會地位、社會貢獻的差異。老年宜居社區為老年人在心理傾向、興趣愛好等方面的共同性凝聚提供了物理平臺，共同生活使他們團結為統一的社會群體，有利于老年人在這種氛圍中產生集體精神和群體意識，提高老年人晚年的生活質量。

2．有利于改善老年人養老居住環境

目前的房地產住宅產品設計大多沒有考慮老年人居住的適用因素，達不到老年人生理和心理要求。例如多層住宅無電梯，廁所和廚房的門狹窄，地面不防滑，電源開關位置高及墻面無扶手等，這些設計缺陷是導致老人居住意外發生的主要原因。老年住宅在方便性和安全性方面需要特殊的設計，比如有可供擔架使用的垂直電梯;建筑之間以平面連廊貫通，并能夠方便擔架推車移動;每個房間都有應急呼叫裝置;電器開關設定適合輪椅老人高度;地面無高差并使用防滑材質;室內過道、洗手間安裝扶手等。老年住宅的設計要達到便于老年人平時生活自理的目標，把日常活動的困難減至最小。因為成本原因普通物業是無法達到老年住宅設計要求的，而作為專用物業的老年宜居社區可以做到，可改善老年人的居住環境。

3．有利于提高養老服務質量

根據2006年中國老齡科研中心“中國城鄉老年人口狀況追蹤調查”數據，我國大中城市居家養老的高齡老人需要社會提供服務的前三位是:家政 25.22%、護理 18.04%、聊天解悶13.79%［2］。老年人因高齡產生的身體衰弱多病，以及對生命終結的心理恐懼，使他們更加注重健康、保健和長壽問題。高齡老年人和病殘老人更需要社會和家庭的照料，需要社區提供入戶服務和醫療服務，需要社會提供輔助活動產品，如無障礙環境設施，以便增強自助活動的能力。目前的老年服務尚不健全，養老服務產品只能提供簡單的家政服務，而護理、精神慰藉、老年健康等服務方面則無法滿足老人需求。城市老年宜居社區可以組建高水平的老年服務機構，提供老年人需要的生活照料、健康護理、文化娛樂、精神慰藉等服務，大幅度提高養老服務質量。

4．有利于促進房地產業的持續發展

老年住宅綜合體建設作為房地產業結構中的細分市場，為房地產業提供了又一個發展契機。房地產經濟活動事實上是一種資源配置的活動，這種配置包含了行業外部的資源配置，如房地產業的地位及其與國民經濟的關系;也包括產業內部資源配置，滿足各類市場需求，如住宅、寫字樓、商業物業等的比例，住宅總量中高、中、低檔的比例等。按照住宅經濟理論，目前我國住宅市場正經歷著由以生存需求和改善需求并重的階段，向以改善型需求為主的成熟階段過渡。老年住宅幾乎是市場空白點，也是改善需求的內容之一，它意味著產業內部資源向老年宜居類產品聚集，從而形成房地產經濟的又一個增長點。

二、嵌入型老年宜居社區的內在發展優勢

老年宜居社區從形式上可以分為養老康復型、旅游度假型、獨立型和嵌入型等模式。養老康復型社區通常是以雄厚的醫療資源作為后盾，以“社區+醫院+地產”的模式經營，如臺灣長庚養生文化村就是依托長庚醫院的老年社區。旅游度假型社區是“地產+酒店+旅游+養老”的商業模式，它通常建在氣候宜人，風景優美的地方，結合溫泉、膳食、營養、康復等功能，為候鳥式的活躍長者提供一種生活方式。獨立型養老社區是以老年人為主要對象，采取會員制管理模式為老人提供生活照料、健康醫療、文化娛樂等服務的城市獨立社區，北京東方太陽城是這類形式的主要代表。嵌入型老年宜居社區，是在普通住宅小區中規劃出專門的適合老年人居住的房產組團，它嵌入在城市普通住宅小區中，形成既封閉獨立、保障老年人安靜安全生活，又不脫離家庭和子女，維系老年人精神情感的老年宜居社區形式。嵌入型老年社區的設計符合老年人生理和心理要求，區內具有完善的生活服務和醫療健康護理條件，小區交通以及與外界的聯系便利。相比之下，嵌入型老年社區更具有發展前景，將是今后城市老年宜居社區建設的主要形式，理由有四。

1．更加方便老年人的社會活動

社會活動是老年人的生活價值體現。老年人的社會活動尤其重要，要縮小老年人與社會的距離，老人就必須保持與社會的密切聯系，積極參與社會活動，這就是所謂的活動理論(Activity Theory)。而這種活動應該對參與者有積極正向的意義，例如打理花園、針織縫紉、閱讀聊天、藝術創作、參觀訪問、義務工作、家務維修、照顧寵物、聯誼分享等，這些社會活動都會給老人帶來幸福感，提升生活價值。［3］顯然這些活動不是某個家庭能夠組織和完成的。完整的活動需要一個能幫助老年人保持與社會互通的網絡，也就是可以促進社區人際互動，特別是不同代際、不同文化、不同社會群體的持續和及時交往的社區平臺。嵌入型老年社區由于不脫離普通社區生活，區內群體多樣代際之間溝通便利，更容易滿足老年人社會活動的需求。

2．體現老年人對家庭及親人的依賴性

絕大多數老年人都希望能與子女或親屬生活在一起，對家庭對子女都有著很強的精神依賴性，如希望與子女同居一處、隔壁或者附近以便于得到子女親屬的供養照料和精神贍養。親情能使老年人晚年生活的生存需要、安全需要、情感需要、受尊重需要等得到滿足，使老人感到家庭的溫暖。［4］但目前我國家庭人口規模逐年變小，家庭成員相互照顧的功能也逐漸弱化，特別是照顧老人的功能嚴重衰退，小規模家庭一對夫妻需要照顧幾位老人，老年人生活質量難以保證。而且老人與年輕人的生活方式和觀念差異越來越大，因此同居一處并不是養老居住的最佳選擇。而嵌入式老年社區，子女可以購買普通住宅與老人居住在同一小區，既能滿足老人對家庭及親人的依賴，又不會給子女增加精神和經濟負擔，是一種較佳的“多代屋”方式。

3．滿足老年人對熟悉環境的依戀性

進入老年期以后，人們通常會對熟悉的環境有一種依戀，大多不會輕易地更換熟悉的居住環境。但人生的“活躍長者——半失能——完全失能”的衰老規律，讓老年人的居住環境由“獨居——子女同居——養老院”不斷變化。在老年人生理衰老的同時，居住環境的變換也加速了老年人心理衰老的過程。［5］而嵌入型的老年住宅，既適合活躍長者積極向上的生活態度要求，也能為失能、半失能老人提供全面的養老護理服務。老人們不必變換居住環境就能走完人生的最后歷程。同時由于嵌入型老年社區中各個年齡段的老年住戶都有，避免了養老院等聚集型養老機構因老齡程度相近而產生的因病痛折磨、死亡等對生命絕望情緒的傳染而造成心理恐懼。

4．豐富房地產市場營銷內涵和實踐

我國房地產行業經過幾十年的高速發展，市場營銷策略的同質化現象越來越嚴重。而嵌入型老年宜居社區的出現，細分出老年目標客戶群體，完善了房地產產品類型，增添了價格調整的依據，開拓了老年消費的銷售渠道，豐富了房地產的促銷手段，增添了房地產營銷的內涵，為房地產業的穩定持續發展提供了一種方式。

三、嵌入型老年宜居社區的建設方式

福利經濟學認為，社會政策是否恰當可以用社會效用最大化來衡量。如果把老年人生活環境看作是一個社會政策結果，那么在人口老齡化的社會中，完全市場經濟系統會對老年人造成不公平，對老年人相關的資源配置也可能失靈，從而會影響到整個社會的總體福利。因此需要政府對市場配置采取一定程度的干預，用二次分配來克服純市場分配的缺陷，這樣才能保證整個社會的經濟效率最優、效用最大。面對人口老齡化現象，不論從效率的觀點還是從社會公平的角度，政府都需要制定適當的政策對市場作用下的資源分配進行再調整。城市嵌入型老年宜居社區的建設正是社會總體福利的體現，除了圍繞老年住宅市場需求的商業性開發方式外，更主要的方式應是政府主導的配建模式。配建模式是指政府規定房地產開發商在住宅開發項目中配建一定比例的老年宜居社區，并對涉及老年社區的土地供給、住區規劃和開發建設給予一定的政策優惠。嵌入型配建方式將老年宜居住宅與普通住宅混建在一起，保障了老年人的社會活動網絡，同時又將養老服務和設施相對集中，更利于提高養老服務質量。這一方式的實施需要國家、地方政府、社會、開發商緊密合作，充分體現出政府干預下的社會經濟效益最優化理論實踐。

1．城市規劃的干預政策

把老年宜居社區納入整個城市規劃和建設管理體系中。在編制城市總體規劃時應針對老齡化程度修訂城市社會發展目標，把提供適合老年人生活使用的公共服務設施的措施列入其中。尤其是在老齡化較為嚴重地區，應該單獨編制老年公共服務設施規劃，在居住區規劃、經濟適用房建造和舊城區改造中合理確定老年公共服務設施的配建要求，將老年社區與社區醫療機構協同規劃。在城市控制規劃中針對項目地段在總體規劃中的定位職能和布局，細化老年公共服務設施指標，除了現有的規劃要點內容外，增加老年住宅比例指標，并作為規劃設計的控制要點。

2．項目建設用地的干預政策

我國可以用于老年宜居社區建設的土地按性質可分為出讓地、劃撥地和集體土地。國家規定集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，所以城市老年社區最直接的用地取得方式是通過國有土地使用權的出讓取得。但國有土地出讓采取招、拍、掛的競拍方式，開發商獲得土地使用權的成本高，在高生產成本制約下的老年宜居社區無法實現低成本養老社區的經營，最后會導致項目失敗。而其他性質的土地使用權獲取成本雖較低廉，但市場退出機制不完善，法律規定不明晰。以上原因嚴重制約了開發商的投資熱情，也阻礙了老年宜居社區的健康發展。建議將配建的老年宜居社區項目納入政府保障性住房非產權租賃房建設體系，土地使用采取行政劃撥形式，免交土地出讓金，以降低老年住宅建設和使用成本，讓老年群體可以安度晚年。

3．項目建設經營的干預政策

老年宜居社區的建設可采用BOT的方式，由政府將老年宜居社區的建設特許權交由負責整體項目開發的企業負責建設與經營，政府無需投資，只要通過轉讓權利即可獲得老年宜居社區項目并產生社會效益。項目開發商在投資老年宜居社區并經營若干年后按合同交回給政府，從而形成有效的退出機制。政府接手后再通過招標將老年社區的管理權交給有資質的管理方進行管理服務。因為城鄉之間市場消費能力存在較大差距，BOT方式也只有在城市社區建設中才具有較強的可行性，因此它適合于城市老年社區的建設。

4．項目建設資金的干預政策

建議政府調整養老保險基金的管理政策，允許養老保險基金進行老年宜居社區等基礎設施建設投資。由于老年宜居社區的市場需求空間很大，例如在廣州60歲以上戶籍老人在2012年達到121．4萬人。［6］他們是老年宜居社區穩定持久的消費對象，開發商投資回報的穩定性可以得到保障。所以養老保險基金投資老年宜居社區的安全性較高，風險較小，也不存在暴利，擁有長期穩定的收益，償本付息只是時間問題，投資本金能夠按期收回，并能取得一定的投資收益，符合養老基金投資安全性特征。養老保險基金作為一項社會保障基金的重要組成部分，更應該具有增強整個社會福利，尤其是老年福利的義務。

5．養老優惠政策干預

對于農村五保人員和城鎮“三無”人員的養老費用，應由當地政府通過購買服務的方式解決;對于享受低保的老人和其他困難老人入住老年宜居社區的，其費用應適當減免，減免部分由當地政府予以補助。在稅收方面對養老經營企業應暫免征收企業所得稅、服務收入營業稅以及養老服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅和車船使用稅;救護與生活用車可免征養路費等。

四、嵌入型老年宜居社區的服務與管理

嵌入型老年宜居社區以戶租賃為主要經營方式，由于政府在土地出讓金、建設資金等方面的支持，租賃價格可控制在普通居民易于接受的范疇。同時由于個人家庭財產的不斷積累，老年人用于支付養老成本方面有資產性收入來源的支撐，有效需求充盈。在政府方面，還可以通過購買老年社工服務等方式提供養老經費支持。在入住率得以保證的情況下，如何提升養老服務和管理水平，就成為老年宜居社區建設的重要研究內容。

1．老年宜居社區社工服務機構的組建

由于在配建模式下開發商取得了老年社區的特許經營權，因此嵌入型老年社區的服務機構應由開發商負責自行組建。首先這種方式組建的社工服務機構依附于開發商，有利于降低經營風險，提升服務質量，改變了社會組織注冊成立資金大多由發起者個人出資這種單一的資金來源帶來的制約，更易獲得政府購買服務。［7］其次因為嵌入式老年社區是嵌入在普通住宅小區內的區中園結構，老年社工服務機構勢必需要與小區的物業服務企業協調與溝通;按照《物業管理條例》，小區的前期物業服務企業可由開發商選聘，通常有經驗的開發商也都組建了相應的物業(屋村)服務管理公司并承擔小區前期服務工作，因此雙方在服務和管理的協調方面更加方便和順利。再者，開發商投資老年社工服務機構，既有利于房地產企業的多元化企業戰略，更有利于社工服務機構的普及、發展和壯大，有利于老年社會服務的實踐探索。

2．嵌入型老年社區服務人員的專業素質

嵌入式老年宜居社區服務與管理的特殊性，對社區服務人員的專業素質提出較高的要求。服務人員不僅僅是問題的解決者，他們還應該是老年人生活指導者、健康促進者、情緒調節者和心理依靠者，必須具有愛心且有較強責任心，尊重老年人的生活習慣和宗教信仰，善于運用個案工作和小組工作的方法與技巧;具有涉老物業設備和設施維護的基本技能;能根據老年人的生理和心理特點，對老年人的生活進行照料;掌握病人居家護理的基本知識，能根據老年病人的病情、醫囑及心理特點，照顧其飲食和起居，為老年病人創造清潔、舒適、安全的休養環境。具備健康保健基本知識，能根據老年人的生理和心理特點，對老年人的生活習慣進行健康保健指導，幫助老年人掌握保健知識，消除或減少影響老年人健康的不利因素，預防疾病，促進健康;能根據老年人疾病特點，按照醫護人員的要求，協助老年病人進行康復鍛煉;掌握心理和精神慰藉的基本知識，能根據老年人的生理和心理特點，對老年人的心理進行護理指導。

3．嵌入型老年社區的物業管理

老年宜居社區通常處于封閉管理的環境下，在小區的安保方面應該嚴格社區大門人員車輛的進入制度，社區內必須做到人車分流，同時區內配套老年人專用路標，安保員最重要的職責是保證老人在社區內活動的安全性，及時發現老人的不適反應并為老人提供幫助;環境和綠化是老年居住社區的重要組成部分，但由于老年人行動的局限性，老年社區的環境和綠化設計要以老年人的活動范圍為依據，道路設計平坦少梯，綠化園區可以給老年人預留一些自助勞作場地，供老人養花修枝;老年住宅內的設備、設施須確保正常運行，各種附屬設備、設施維修以及房屋的報修時間必須縮短，提高工作效率和服務質量;保潔方面除了公共區域的衛生清潔外，還需要清理住戶房間內衛生，這就要求保潔員具有較高的文化水平和職業素質，以避免出現糾紛;社區內設立客服中心，社區每戶都有應急呼叫與客服中心聯通，客服中心可以隨時與各個崗位的保安員聯系查尋事宜。

4．老年社區的服務內容

老年服務主要滿足三個方面的基本服務內容。一是老年人的生活瑣事服務，二是基本的醫療和康體服務，三是心理疏導和陪護服務。老年宜居社區里設立老年服務中心(與客服中心合署)，中心具備醫療保健、健康健體、文化教育、飲食服務和溝通交流的功能。醫療保健服務包括為老年人提供保健和基本醫療指導，配備常用藥品和注射掛水等醫療服務;健康健體服務包括老人康復訓練和輔助健體訓練;老年文化教育服務包括開辦老年大學、老年文體娛樂活動中心、老年俱樂部、網絡幫助(幫助老人完成網上銀行、網絡訂票、網上購物)、老年旅游服務等項目;飲食服務包括訂餐叫餐服務、服藥提醒服務、飲食助理服務等內容;溝通交流服務包括心理疏導、陪聊、網聊指導;為老年人繼續參與社會活動提供條件，如加強老年人和小區里青少年以及社會的聯系，為關心教育下一代發揮力所能及的作用等。老年服務是一項新興的產業，在實踐中會有越來越多的服務內容予以充實和更新，形成完善的老年服務體系。

5．老年社區增值服務管理

老年宜居社區在管理中還能夠開發出具有增值功能的服務項目，用于提升老年人服務內涵，增加經營收入，更好地為老年人服務。例如科學地規劃社區內的租賃商鋪，選擇適老涉老產品進駐;用專業的態度代理老人原有住宅的二手房租賃服務，將租賃收入與老年社區住房租金沖扣，減少老人的奔波勞累;為老人提供醫療專家定期上門體檢、咨詢服務，有條件老人可以采取“一對一”家庭醫生和特護服務;設立老人專用車輛和專業駕駛員，為老人上醫院、會友、探親、外出購物提供服務等。

［1］林艷．同齡群體交往及其活動對城市老年人精神健康的作用研究［D］．北京:中國人民大學，2004．

［2］中國老齡工作委員會．2010年統計資料［M］．北京:中國老齡工作委員會，2010．

［3］江立華，黃加成．老年人需求與宜居社區建設［J］．華東理工大學學報:社會科學版，2011(6):87—92．

［4］朱秀杰．人口老齡化與宜居社區建設研究［J］．社會工作，2012(1):32—34．

［5］劉蘋蘋．建立宜居社區與“多代屋”——中國應對人口老齡化問題的路徑選擇［J］．人口學刊，2013(6):47—53．

［6］譚秋明．慢性病老人病好拒出院?［N］．廣州日報，2013－09－01(A2)．

［7］胡宏偉，童玉林，郭少云．我國政府購買社會組織居家養老服務現狀、問題與改進路徑［J］．廣東工業大學學報:社會科學版，2013，13(4):42—51．