個人住房轉讓政策的注意事項

劉厚兵 劉瑩

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批準，2015年3月30日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅［2015］39號，以下簡稱《調整通知》），就個人住房轉讓營業稅政策進行重新調整。現就調整政策應注意的幾個事項提醒如下：

一、轉讓購買滿2年普通住房免征營業稅

《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅［2011］12號，以下簡稱《調整通知》）規定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅?！墩{整通知》具體調整為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。本通知自2015年3月31日起執行，財稅［2011］12號文同時廢止。

對上述政策，具體可以從以下三點加以理解:一是注意區分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同；二是普通住房不足2年不享受差額征稅待遇，而是與非普通住房一樣不足2年要全額征稅；三是政策執行期從2015年3月31日起執行，文件下發之日的2015年3月30日（含）及之前，仍按財稅［2011］12號文規定執行。

例1：老王2013年3月1日購買一套住房，原價130萬元。

如果2015年3月30日在二手房市場銷售，售得150萬元。那則按財稅［2011］12號文規定執行，即：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，應繳納營業稅75000元（1500000×5%）。

2015年3月31日在二手房市場銷售，售得150萬元。則執行《調整通知》，即：個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。假設該住房經認定是普通住房，則免征營業稅；假設該住房是非普通住房，則按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，應繳納營業稅10000元［（1500000-1300000）×5%］。

二、執行新政策要把握下列5項政策規定

《調整通知》明確，普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號，以下簡稱［2005］26號）、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發［2005］89號［2005］89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發［2005］172號，［2005］172號）的有關規定執行。具體歸納為：

1、普通住房及非普通住房的有關標準。根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。另外，在實際工作中許多地方下列兩種情況視同普通住房：一是首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房；二是納稅人銷售平房住宅，凡實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房。

2、符合條件辦理免稅的具體程序規定。根據［2005］89號規定，納稅人“應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅”；“住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅”。根據［2005］172號規定，“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

3、購買房屋的時間認定和發票的開具。根據［2005］89號規定，“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”；“個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票”。同時，［2005］172號對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確：“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

4、對非普通住房差額征稅的扣除憑證。對個人購買的非普通住房超過規定年限對外銷售的，根據［2005］89號規定，“在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證”。新政策在此未作特別規定，但根據文件表述及稅收政策延續性的特點，具體工作中應延用該文件的相關規定執行。而且新修訂《營業稅暫行條例》及其實施細則對于差額扣除憑證問題進行了詳細規定。

5、非購買形式取得住房行為相關規定。根據［2005］172號規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。對此，《調整通知》要求類似問題比照上述規定執行。

同時要注意，非購買形式取得住房購買時間有特殊規定。《國家稅務總局關于加強房地產個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］144號）對非購買形式取得住房購買時間的規定更為詳細：個人將通過直系親屬受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生直系親屬受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。即凡直系親屬（夫妻、父子、母子、祖孫）繼承、贈與的房屋上市交易的，其時間以未辦理繼承、贈與之前取得的房產證上的時間為準；夫妻離婚后，房屋權屬方由一方改為另一方后上市交易的，其時間以未離婚前取得的房產證上的時間為準；房改房第一次上市交易的，其時間以取得的房產證上的時間為準；對歷史遺留項目，凡在1998年底前，由開發企業建設的房屋和單位自建房屋已竣工且未進行總登記而造成個人住房未辦理產權證的，其時間計算以該房簽訂合同時間和房款結算發票時間為準。其他無償受贈方式取得的住房其購房時間按房地產證或契稅完稅證填發日期確定。

例2：家住市區的彭先生購買了一套大單位，現在臨近交樓時間，彭先生就打算等房子裝修好后，把現在住的小單位賣掉，好提前還貸。不過，他發現其房產證和契稅完稅證明上的時間有所不同：契稅完稅證明填寫時間是2013年3月20日，房產證注明時間是2013年4月7日，如果他在2015年4月1日轉讓，那么就會出現按其中一個時間，購房時間還沒到2年，但按照另外一個時間，則剛好超過2年的情況。彭先生希望等到2年期限到后再出讓，這樣可以免征營業稅，因此他想了解，政府有關部門到底是以哪個時間作為“個人住房”購買時間的開始？

根據［2005］172號的規定，納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。契稅完稅證注明的時間為填發日期。銷售時間以房地產交易登記機構受理轉讓申請之日確定，從而界定享受優惠政策的時點。上例中，彭先生購買房屋的時間應為契稅完稅證明填寫時間：2013年3月20日，其在2015年4月1日轉讓此住房，超過了2年，可以享受相應稅收優惠政策。

三、申請免征營業稅需要辦理有關手續

1、不符條件的一律執行非普通住房政策?！墩{整通知》對“個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”如何申請辦理免征營業稅手續沒有進行詳細規定，但比照此前廢止《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］74號）的規定，可以理解為“個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。”為方便理解，現按政策情形分別舉例說明如下:

情形一：不足2年。例3：老李2013年4月10日購買一套住房，原價100萬元。如果老李在2015年3月31日銷售，取得售房款120，則執行《調整通知》規定，即：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。則不管該住房是普通住房還是非普通住房，均應全額繳納營業稅60000元［1200000×5%］。

情形二：超過2年。例4：同例3，老李上述房產如果在2015年4月10日或之后在二手房市場銷售，仍售得120萬元?！墩{整通知》規定，個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。假設上述房產經認定是普通住房，且經地方稅務部門審核符合規定條件，因為超過2年，此120萬元不征營業稅。假定上述房產經認定是非普通住房，或者老李不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件，則一律執行銷售非普通住房政策，則應按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額繳納營業稅10000元［（1200000-1000000）×5%］。

2、執行房屋交易最低計稅價格管理制度。

雖然［2005］172號規定“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。但為逃避稅收，一些地區買賣雙方通過訂立虛假合同低報房屋交易價格，出現不如實申報繳納有關稅收的問題。針對這些情況，《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發［2007］33號）要求建立房屋交易最低計稅價格管理制度。要求各地要根據稅收征收管理法的有關規定，建立房屋交易最低計稅價格管理制度，加強房屋交易計稅價格管理。如果房屋銷售價格低于最低計稅價格按最低計稅價格計算征稅。

其中，國稅發［2007］33號規定：工作基礎較好，具備直接制定最低計稅價格條件的，可直接制定房屋交易最低計稅價格，但定價時要考慮房屋的座落地點、建筑結構、建筑年限、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素。不具備直接制定最低計稅價格條件的，可參照下列一種方法確定最低計稅價格。當地政府公布的拆遷補償標準、房屋交易指導價、基準地價。政府公布的上述信息未及時調整的，確定最低計稅價格時應考慮房地產市場價格上漲因素。2.房地產交易資金托管金額或者房地產交易網上報價。3.信譽良好的房地產價格評估機構的評估價格。納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。而對于財政部門負責契稅征管的地區，由省級財稅部門制定房屋交易最低價格管理辦法；地市級及以下財稅部門制定本地區房屋交易最低計稅價格。對于稅務部門負責契稅征管的地區，由省級稅務部門制定房屋交易最低價格管理辦法；地市級及以下稅務部門制定本地區房屋交易最低計稅價格。

四、個人無償贈與不動產有特別政策規定

營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅［2009］111號）第二條第二項規定，個人將不動產、土地使用權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，暫免征收營業稅。

該文件第六條規定，屬于本通知第二條規定情形的個人，在辦理免稅手續時，應根據情況提交以下相關資料：

《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］144號）第一條規定的相關證明材料；贈與雙方當事人的有效身份證件；證明贈與人和受贈人親屬關系的人民法院判決書（原件）、由公證機構出具的公證書（原件）；證明贈與人和受贈人撫養關系或者贍養關系的人民法院判決書（原件）、由公證機構出具的公證書（原件）、由鄉鎮人民政府或街道辦事處出具的證明材料（原件）。

根據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］144號）規定，個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料：

屬于繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的“繼承權公證書”、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》；屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》；屬于其他情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》。上述證明材料必須提交原件。個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照［2005］172號中第四條有關購房時間的規定執行；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執行國稅發［2005］172號中第四條有關購房時間的規定。

契稅、印花稅。對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字并將該表格留存。稅務機關應積極與房管部門溝通協調，爭取房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。

個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。根據《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅［2009］78號）規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，對當事雙方不征收個人所得稅。贈與雙方辦理免稅手續時，應向稅務機關提交以下資料：《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］144號）第一條規定的相關證明材料；贈與雙方當事人的有效身份證件；屬于本通知第一條第（一）項規定情形的，還須提供公證機構出具的贈與人和受贈人親屬關系的公證書（原件）。

五、個人住房轉讓涉及其他稅收政策規定

個人所得稅?！敦斦?、國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字［1999］278號）第三條規定，為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。財稅［2010］94號明確，自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅?！敦斦繃叶悇湛偩纸ㄔO部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字［1999］278號）第三條同時廢止。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

印花稅?！敦斦俊叶悇湛偩株P于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規定，為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

土地增值稅?！敦斦俊叶悇湛偩株P于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規定，為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

契稅。《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函［2004］1036號）明確，法定繼承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅；非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%?！敦斦?、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅［2010］94號）強調，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。