探討土地儲備項目成本控制

摘要：土地儲備是政府調(diào)控土地市場的重要手段。土地儲備項目具有實施周期長、資金需求量巨大，潛在風(fēng)險大，涉及的利益相關(guān)者眾多的特點。為提高土地儲備項目的效益，做好土地儲備成本控制工作就顯得尤為重要。本文從土地儲備項目成本控制的重要性出發(fā)，結(jié)合實際工作，對土地儲備項目成本控制提出一些建議。

關(guān)鍵詞：土地儲備;項目;成本控制

土地儲備起源于歐洲，1996年引入我國并實施。我國的土地儲備制度經(jīng)過這些年不斷完善，取得了一定成就，但是在這一過程中，也存在著一些問題，例如管理不到位、資金運用效益低、宏觀調(diào)控作用有限等。這些問題造成了土地儲備成本太高，潛在風(fēng)險過大等問題。因成本具有可控性，為減少潛在風(fēng)險，就需要探索如何科學(xué)合理地控制土地儲備成本。

一、土地儲備成本及土地儲備項目成本控制概述

土地儲備成本是土地儲備機構(gòu)在依法取得土地，組織前期開發(fā)，儲備以備供應(yīng)土地行為中所耗費的資源。不同城市具體實施土地儲備的模式雖然不盡相同，但一般而言土地儲備成本主要包括：一是征收項目需支付的征地和拆遷補償款或土地收購項目需支付土地價款。二是必要的前期土地開發(fā)費用（七通一平）。三是財務(wù)費用。四是其他相關(guān)費用。受土地儲備的特殊性影響，土地儲備項目的成本不能單一地從土地儲備機構(gòu)的立場來考慮，而須從土地儲備項目全過程涉及利益相關(guān)者一起考慮，尋求成本最小化。

土地儲備項目成本控制是一項全員參與，全過程控制，綜合的項目管理工作，旨在土地儲備項目實施過程中持續(xù)控制實際發(fā)生的成本在預(yù)算范圍之內(nèi)，主要涉及三個方面：首先，事前控制，對各種能夠引起土地儲備項目成本變化因素的控制;其次，事中控制，土地儲備項目實施過程的成本控制;最后，事后控制，土地儲備項目實際成本變動的控制。

二、土地儲備成本控制的重要性

（一）影響土地使用權(quán)出讓效益

我國國有土地使用權(quán)出讓制度是國家調(diào)節(jié)土地市場、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，增加地方政府財政收入的有效的手段。依法科學(xué)地確定出讓起始價作為土地使用權(quán)出讓制度中的一個重要環(huán)節(jié)，能合理顯示國有土地使用權(quán)的資產(chǎn)價值，有效防止國有土地使用權(quán)資產(chǎn)的流失。根據(jù)出讓起始價不得低于出讓地塊成本，不得低于地塊基準(zhǔn)地價這一原則，土地儲備成本直接影響出讓起始價的制訂，加強土地儲備成本控制有助于使土地使用權(quán)出讓效益最大化。

（二）影響土地儲備項目的投資、融資決策

土地儲備項目的成本是投資、融資決策的前提。土地儲備項目預(yù)期收益能夠覆蓋儲備成本，土地儲備投資才有經(jīng)濟(jì)價值。應(yīng)用土地儲備成本控制，能為政府的土地儲備投資決策提供有力保障。

土地儲備項目開展需要大量的資金，融資是解決資金來源一個重要渠道。依托土地儲備項目預(yù)算成本高低決定確定融資規(guī)模大小時，加強土地儲備成本控制就顯得尤為重要，籌集資金過多，會造成資金閑置浪費，還會增加融資成本及經(jīng)營風(fēng)險：而籌集資金不足，又影響項目的正常開展。

三、開展土地儲備成本控制工作的建議

（一）提高土地儲備隊伍的素質(zhì)

提高土地儲備隊伍的素質(zhì)是開展土地儲備成本控制的重要保障。單位內(nèi)部要重視成本管理，樹立各層級員工的成本意識，讓大家明白成本是可控的并且需要大家的共同努力，自覺為降低成本貢獻(xiàn)一份力。要加強土地儲備理論、制度及專業(yè)技能知識的學(xué)習(xí)，確保在制度和標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)開展土地儲備工作，對于不清楚的地方必須要確認(rèn)清楚，一旦發(fā)現(xiàn)事情做得不對，要及時上報并加以改正，確保將損失降到最低。要加強與各部門的溝通協(xié)調(diào)，減少不必要的溝通成本及溝通不暢造成損失。

（二）加強項目前期階段的成本控制

土地儲備成本控制的前提是設(shè)立一個科學(xué)合理的成本目標(biāo)，而科學(xué)合理的成本目標(biāo)的設(shè)立需要進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場調(diào)研。征收方面由入戶摸底凋查小組負(fù)責(zé)，入戶摸底調(diào)查小組由指揮部、街道、社區(qū)、征收實施單位的工作人員及測繪技術(shù)人員組成。調(diào)查小組必須對于征地、拆遷中可能涉及的各項資料進(jìn)行詳細(xì)的記錄、收集并拍照。入戶凋查表由入戶調(diào)查小組成員及被征收人現(xiàn)場共同簽字確認(rèn)。前期開發(fā)方面由代建單位工作人及相關(guān)部門技術(shù)人員實地查看，摸清土地儲備地塊內(nèi)的需要遷改的桿線、管道、河道等，并形成書面報告。財務(wù)費用方面需結(jié)合土地儲備項目的具體情況，綜合考慮國家融資政策、土地儲備機構(gòu)資金情況等進(jìn)行測算。通過深入分析，論證項目的可行性，著重研究敏感性因素，設(shè)立合理的土地儲備項目目標(biāo)成本，并將目標(biāo)成本細(xì)化至土地儲備的各個環(huán)節(jié)，如土地征收、房屋征收貨幣補償成本，購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本，搬遷、臨時安置補助費，對被征收人的補助和獎勵，停產(chǎn)停業(yè)補助，桿線、道路等工程，與征收有關(guān)部門的工作經(jīng)費、財務(wù)費用，其他相關(guān)費用等。建立土地儲備成本責(zé)任制，土地儲備工作獎懲機制，確保將土地儲備項目成本控制落到實處。

（三）加強項目實施階段成本控制

1.征收階段成本控制

土地征收、房屋征收是依照國家及地方政策、法規(guī)實施的，其成本在土地儲備項目總成本中所占比重最大。推動土地儲備項目實施要向被征收人多宣傳，多動員，要深入了解被征收人的期望值，既要滿足其合理要求，保障合法權(quán)益，又要防止不合理補償增加成本，同時還要兼顧社會的和諧安定，文明拆遷，避免與被征收人發(fā)生沖突事件，減少停工與重新溝通成本。要嚴(yán)格執(zhí)行征收計劃，征收進(jìn)度緩慢會急劇增加成本，造成成本偏差。

2.前期土地開發(fā)階段成本控制

土地儲備項目地塊內(nèi)必要的“七通一平”前期開發(fā)項目，要嚴(yán)格按照工程有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在項目施工前做好項目的可行性研究，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，建立與項目相關(guān)的審核機制，嚴(yán)格審核。依照國家有關(guān)規(guī)定組織招標(biāo)工作。加強施工過程的監(jiān)督管理，嚴(yán)格價款的支付控制，禁止隨意變更工程，做好項目的合同、檔案管理，按照規(guī)定時限及時辦理竣工決算。

3.加強財務(wù)成本控制

根據(jù)土地儲備項目具體情況合理配置資金，挖掘內(nèi)部潛力，盤活存量資金，減少資金沉淀，提升資金的調(diào)度能力，提高資金的使用效率。

在國家政策范圍內(nèi)考慮各種融資渠道的特點，結(jié)合實際情況，對比各種融資渠道的優(yōu)缺點，探尋最優(yōu)融資組合方案，科學(xué)制定融資計劃。

（四）強化廉政建設(shè)

土地儲備的項目的利益相關(guān)者互相勾結(jié)，內(nèi)外串通的舞弊行為，會導(dǎo)致土地儲備成本的急劇上升，同時也會造成嚴(yán)重的社會不良影響。因此，政府應(yīng)當(dāng)完善監(jiān)督及問責(zé)機制，堅持懲防并舉、預(yù)防為主的原則，規(guī)范土地儲備項目的事權(quán)、財權(quán)和人權(quán)，定期或不定期地對土地房屋征收補償資金的發(fā)放情況、征收工作的業(yè)務(wù)經(jīng)費、服務(wù)費的計提使用進(jìn)行抽查。對于土地儲備過程中發(fā)現(xiàn)的舞弊行為要嚴(yán)懲不貸，追究其行政及法律責(zé)任，確保土地儲備工作做到依法、依規(guī)、公平、公正、公開。

（五）加強事后成本控制

土地儲備項目實際成本形成后，分析和研究實際成本與預(yù)算成本之間的差異，找出產(chǎn)生差異的原因，確認(rèn)責(zé)任歸屬，進(jìn)行成本控制執(zhí)行情況績效考核。在以后的土地儲備項目中，改進(jìn)土地儲備成本控制，有利的差異要吸收經(jīng)驗，不利的差異要制定措施進(jìn)行消除。

四、結(jié)束語

土地儲備項目成本控制是土地儲備工作中很重要的一個環(huán)節(jié)。土地儲備項目能否達(dá)到預(yù)期收益依托于成本控制。因此，在整個項目實施過程中，必須切實做好成本控制工作。土地儲備項目成本控制的方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，還需要我們在今后的實際工作中繼續(xù)深入探究，找到科學(xué)有效的控制措施并加以運用。

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作者簡介：

章湞蕓，龍巖市土地發(fā)展集團(tuán)有限公司，福建龍巖。