房地產業稅收風險管理探析

□文/谷方龍

（大連港集團有限公司遼寧·大連）

房地產業稅收風險管理探析

□文/谷方龍

（大連港集團有限公司遼寧·大連）

［提要］房地產業在國民經濟中地位重要，加強對房地產業的稅收風險管理具有重要意義。本文研究房地產業稅收風險評估模型的構建，以對房地產開發與經營業的稅收風險進行分析識別、評價，并闡述稅收風險應對策略，以及應注意的問題。

房地產業；稅收風險；評估模型；應對策略

原標題：房地產業稅收風險管理探析

收錄日期：2015年7月6日

據2014年國家稅務總局稅收專項檢查有關資料顯示，房地產及建筑安裝業再次被列為指令性檢查項目，這是房地產業自2002年以來連續12年被納入檢查范圍。房地產業直接相關行業眾多、在國民經濟中地位重要。可見，加強對房地產業的稅收風險管理具有重要的意義。

一、行業稅收風險評估模型的構建

（一）構建行業稅收風險指標體系。首先，構建反映行業稅收風險特征的指標體系。其基本途徑為：從風險特征庫中提取涉及本行業的稅收遵從風險特征指標群，同時根據行業稅收管理的實際情況，結合以往稅收風險評定和稅務稽查典型案例及有關檢查的信息數據，運用仿生、分層級原理構建。依據稅收風險指標體系，將關鍵指標判別法、稅收能力估算法等分析識別的方法有機結合起來，確定房地產開發與經營業稅收風險估定模型。

（二）行業稅收風險分析識別與評價方法

1、行業稅收風險分析識別。在行業稅收風險指標體系構建的基礎上，運用經驗法、數理統計法確定各項稅收風險指標的預警參數，可通過關鍵風險指標分析識別法、財務指標分析識別法進行稅收風險的分析識別，找出行業的稅收風險點。具體步驟如下：（1）計算行業稅收風險分析關鍵指標的預警參數。運用統計學的基本計算方法，通過計算行業各關鍵稅收風險指標，如稅負率、銷售毛利率、企業所得稅主營業務收入貢獻率等指標的平均值、標準差、離散系數，進一步測算和確定行業稅收風險指標的預警參數；（2）企業的實際指標與預警參數對比，正指標與預警值下限的偏離幅度越大，稅收風險越高；逆指標與預警值上限的偏離幅度越大，稅收風險越高。

2、確定行業稅收風險指標體系的風險權重系數。根據地區稅源的實際狀況、稅收管理結構及水平等因素，通過一定的程序和方式來確定稅收風險指標體系的風險權重系數及各指標的風險權重。

（三）稅收風險指標的風險權重系數與分析。對各稅收風險指標，風險權重系數分類主要考慮：企業制度建設質量、稅種指標類、綜合財務指標類、單項財務指標類。權重值域在15%～30%，將確定的具體分值分解到各具體分項指標，對各具體分項指標賦予風險分值。例如，銷售收入變動率、本期銷售成本變動率與基期銷售成本變動率的差異、管理費用變動率、財務費用變動率、預收賬款變動率、其他應付款變動率、營業外支出變動率、資本公積變動率等。

（四）稅收風險評價與風險等級排序

1、對極端值的考量和分析。房地產行業涉稅風險較高，對稅收風險指標數據異常的企業可直接判定為高風險等級。異常極端變化的風險指標主要包括：一是風險評估期銷售收入為零的企業；二是風險評估期主營業務收入為零的企業；三是長虧不倒的企業；四是所得稅貢獻率為零的企業。

2、根據稅收風險指標的實際偏離情況計算。正指標預警值是預警上限值，如稅負、企業所得稅稅收貢獻率、銷售毛利率；逆指標預警值是預警下限值，如成本費用率等。

3、確定風險等級并排序。排除風險指標值異常極端變動的企業，通過個案分析后，確定為高風險等級（五級），將行業剩余企業按總稅收風險分值由高到低進行排序，風險分值越大，風險等級越高，差值20分為一個風險等級。一級風險等級最低，五級風險等級最高，總風險分值越高的企業，風險等級越高。

4、稅收風險應對績效結果反饋與改進完善。建立對不同稅收風險等級分類應對處理的任務分配管理機制，同時建立應對處理結果實施反饋、監督、復核、考核的激勵機制，包括對行業風險評定模型有關結構要素的調整和完善，如對指標預警參數、風險權重的修正、優化調整，推動行業稅收風險管理的質效不斷改進和提高。

二、稅收風險應對策略及應注意的問題

（一）稅收風險應對策略。借鑒國際慣例，選擇稅收風險的分類應對處理策略。在對稅收風險的具體應對處理環節中，通過進一步的案頭風險分析識別、稅務約談核實、實地調查核實等策略和方法，對稅收遵從風險實施有效的應對處理、控制和排除。具體來說，應區分高中低不同風險等級，來采取不同程度的處理。

（二）風險分析識別應注意的問題。根據房地產開發經營業的特點，細化案頭審核分析指標，根據稅收風險指標的層級關系，層層分解，逐步深入地挖掘稅收風險點，提高稅務約談和實地核查的針對性、有效性。具體包括：

1、第一層級指標。以稅負、稅收貢獻率、毛利率、主營業務收入為一級指標，同時結合房地產開發企業的成本、費用等指標，對企業的涉稅風險情況進行進一步的分析識別和描述。

2、第二層級指標。對房地產開發與經營的成本、費用進行分解形成二級指標，具體分析主要成本費用項目指標，如土地成本、建安成本占主營業務成本的比率等對一級指標的影響。

3、第三層級指標。對單項成本的比率、期間費用做進一步分解形成三級指標，分析這些指標對二級指標的影響。

（三）稅收風險應對處理。對定性為風險的，應對方法主要為：首先進行評估約談來核實，通過分析該公司各項指標的偏離得分情況，對具體的風險點進行深入的案頭審核與分析，結合企業申報納稅情況，風險評估人員與該公司的財務負責人進行了約談核算。約談后，對在約談中仍未澄清的風險點問題進行實地核查，然后進行評估處理結果，最后對評估后確認的問題責令企業限期整改。■

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