物業管理企業運營模式分析文獻綜述

□文/周向群

（1.湖南農業大學管理學在讀碩士；2.長沙民政職業技術學院湖南·長沙）

物業管理企業運營模式分析文獻綜述

□文/周向群1，2

（1.湖南農業大學管理學在讀碩士；2.長沙民政職業技術學院湖南·長沙）

［提要］本文詳細分析國內外關于供應鏈和物業管理企業運營研究的文獻狀況，以期為將供應鏈研究與物業管理企業運營研究相結合提供必要的研究基礎和理論借鑒。

供應鏈；物業管理；運營模式

收錄日期：2015年6月17日

一、供應鏈理論研究綜述

（一）國外研究綜述。國外對服務供應鏈的研究要早于國內，研究成果較多。大體上可分為以下幾個方面：

1、服務供應鏈概念的研究。服務供應鏈的研究近幾年才開始，目前還未形成統一的定義。按照服務的介入程度不同，Dirk、Steve、Jack S.Cook、Richard Metters、EUram、Edward G、Scott等典型代表人物對服務供應鏈的定義提出了五種不同的觀點。

2、服務供應鏈模型的研究。由于服務供應鏈的研究尚未成熟，關于服務供應鏈的基本模型還處在爭議之中。其中，Ellram（2004）通過比較Hewlett-Packard供應鏈模型、SCOR模型和GSCF模型的概念、核心特點后，分析了每個模型值得引用和不足之處，最后提出了服務供應鏈模型。Dirk.Steve等人提出的模型在定義服務供應鏈的戰略目標基礎上，通過服務供應鏈的計劃、分配資源、配送、回收、分解和修理恢復等管理活動完成產品服務的過程。

3、服務供應鏈的服務能力研究。服務供應鏈的能力問題源于服務產品的特性。制造業的供應鏈供需協調可以通過庫存進行緩沖，而服務供應鏈中，由于服務產品的特殊性不可庫存，因此，服務企業只能利用服務能力作為緩沖的工具進行協調。Edward等人認為服務是不能庫存的，只能通過能力協調來管理訂單堆積。他們提出了一個模擬啤酒游戲來學習基于服務的供應鏈，并測試經理們是否較好地使用了它。Hakkermans等人研究了服務供應鏈的牛鞭效應問題，并以電信行業的案例進行了分析。

4、服務供應鏈的行業應用研究。國外關于服務供應鏈的行業應用研究已經開始起步，但是其研究視角各有不同。Jack S. Cook（200l）、Richard Metters（2004）等從服務行業應用產品供應鏈的角度，討論了在醫院健康護理方面通過采用供應鏈管理中的庫存管理和信息集成的思想，提高服務的綜合績效。Dirk和Steve Kremper（2004）從產品服務化角度論述了汽車行業等應用服務供應鏈的管理。

（二）國內研究綜述

1、服務供應鏈模型構建的研究。服務供應鏈的構建起源于2003年田宇所研究的物流服務供應鏈的構建對供應商選擇的研究，此后的10多年間，幾乎每年都有學者對服務供應鏈模型構建進行研究。張大陸等人從用戶發出服務請求開始，對建模過程中每個步驟采用的算法進行了復雜性分析，從而討論了整個服務供應鏈建立的一個完整過程。單汨源等人提出以往服務供應鏈模型未考慮服務供應鏈要素，如顧客雙元性、內部服務供應和服務質量鏈等問題，構建了服務供應鏈拓展模型，為系統研究服務供應鏈基本理論奠定基礎。

2、物流服務供應鏈的研究。物流服務供應鏈問題是國內學者關注最多的主題。通過對CNKⅠ文獻梳理分析可知，物流服務供應鏈經過近些年的發展，無論是理論研究還是實踐應用都取得了一定研究成果，主要集中在服務供應鏈的內涵“供應商的選擇”協調機制等方面。

3、旅游服務供應鏈的研究。李萬立認為只有在供應鏈上構筑強勢地位才能發揮旅行社在供應鏈上的組織職能。張曉明等人應用博弈模型“經典報童模型”就旅游服務供應鏈中若干環節的協調進行研究。魯芳提出了旁支付激勵機制，證明了其能增加旅行社的期望收益并使旅游服務供應鏈的運作效率得到提升。可見，旅游服務供應鏈的研究都著重于微觀視角，且旅游服務供應鏈協調管理和供求關系是國內學者研究的核心內容。

4、港口服務供應鏈的研究。王玖河等人通過數學分析得出港口供應鏈上參與企業選擇Stackelberg均衡模型的原因，指明通過一定的激勵手段可以加強伙伴間的努力程度，實現供應鏈成員的雙贏。高潔通過對幾種信息管理模式優缺點的比較，設計了港口服務供應鏈的三層信息管理結構，并指出了其運作的協作機制。可見，對港口服務供應鏈協調研究涉及的較少。

5、醫療服務供應鏈的研究。杜祥等人運用價值鏈理論對醫療服務供應鏈進行價值分析。王振鋒建立了醫療服務供應鏈服務體系并對該體系的實施進行了分析。可見，醫療服務供應鏈至今尚未引起足夠的關注，應逐步拓寬該方向的研究，建立完善的醫療服務機制。

6、物業服務供應鏈的研究。陳小峰以物業服務供應鏈的各個成員之間的關系作為研究視角，僅是概念的、層面的研究，未深入開展探討。王元明等提出的基于服務供應鏈的居住物業管理模式，圍繞物業服務商，通過對服務流、信息流和資金流的有效控制，從而實現物業服務產品的經濟效益和社會效益。芮筱明針對物業服務供應鏈管理的特點，總結了上海世博會的實際物業管理經驗，提出了物業服務企業進行物業服務供應鏈管理的想法和參考。10年間，關于此方向的研究文獻才4篇，尚未引起關注，應加大力度對此方面進行深入地研究。

二、物業管理理論研究綜述

（一）國外物業管理理論研究綜述

1、研究物業管理的概念、原理和方法。Barrett（1995）、Barrett and Baldry（2003）對物業管理進行了界定。Alexander（1996）等人則認識到需要在4個層面考慮物業管理，即公司的層面、戰略的層面、戰術的層面和運作的層面。Zifcak、Spencer等人指出，自負盈虧、自主經營、獨立的物業管理企業發展迅速。Harold D.lasswell、Yehezke Dror等人指出，物業的所有權與管理權分離，物業管理企業與業主的關系是雇傭關系。

2、研究物業管理的具體活動。Dennis.C.Mueller、MichaelM. Harmon等人指出，各國（地區）的物業管理模式均結合自己國情，符合各自特點。Greenwood and Levin、Skaret、Alexander等人認為，物業管理的實踐性本質上要求對物業管理的研究應當通過對具體的物業管理活動進行研究。Elden and Levin（1991）認為，通過這樣的協同研究，可以共生出新的知識。同時，基于觀察、參與和訪問的實例研究提供了有效的合作工具。

3、通過研究揣測和展望物業管理未來發展趨勢。Grlmshaw（1999）從20世紀末的社會、經濟和政治變革的廣闊背景下審視物業管理問題。他認為，我們需要更深入地理解那些圍繞著后現代主義討論所產生的問題，因為這些問題正在也并將持續對物業管理的發展施加影響。Grimshaw and Caims（2000）還試圖發現影響物業管理未來發展的潛在力量。為了應付未來的挑戰，需要重構支持物業管理發展的結構，這包括物業管理的知識生產體系，同時需要一個能夠整合研究與實踐的新的知識模型。Varcoe（2000）通過對物業實踐的調查，得出了物業領域的變革趨勢，他還試圖利用這些發現來識別這些變化是如何引領這一產業進一步發展的。Price and Akhlaghi（1999）通過幾年的實踐工作，檢驗了物業管理領域的最佳實踐。Nutt（2000）探索了4種面向未來的物業管理軌跡：財政資源軌跡、人力資源軌跡、物質資源軌跡以及知識資源軌跡。

（二）國內物業管理理論研究綜述。物業管理已在房地產業與其他服務業相結合的基礎上，發展成為和我國經濟、社會協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個相對獨立的新興行業。

1、物業管理行業的服務內容研究。趙自強、張斌指出如何通過服務創新煥發生機，成為我國物業管理企業尋求生存和發展的一個重要話題。劉云騰、王青蘭從環境心理學的角度，探討環境對在都市里生活的人們的心理和行為的影響，并對“入世”后人們對居住環境的需求進行了分析。關漢雄則認為，對現代意義上的社區建設而言，物業管理單位（企業）是社區公共事務管理的責任主體，作為專業化從事物業管理的企業，對社區內各項公共事務的管理是它最基礎，也最首要的職能。

2、物業管理行業的服務質量研究。葉天泉、柴保國、劉敏指出了實施物業管理品牌發展戰略的重要性。李連法、陳日輝運用價值鏈的理論，指出要創造企業品牌。尹伯成提出在知識經濟時代下，物業管理在運作模式上，則要求物業公司、業主和相關供應商在充分的雙向交流的基礎上，培育一個穩定、持續的價值創造循環系統。王曉綠探索了深圳社區建設與物業管理的和諧發展。郜洪芬對住宅區文化建設和物業管理的關系進行了探討。

3、物業管理行業存在問題和發展對策研究。楊振標、劉昌兵、戴為民、陳德豪、王淑軍等人對我國物業管理發展中存在的問題進行了深入分析和研究。尹國森、尹國輝指出了我國現有的物業管理經營模式存在的問題。吳冬在其研究中指出，國有物業管理企業要在新的挑戰面前求生存、求發展，就必須精心構建自己的競爭力，贏得競爭優勢。馬萬里對當前我國物業管理問題存在的根源進行了歸納。廖俊平、劉衛紅、張學志用產權理論對住宅區物業管理中做了一定程度的研究。

4、物業管理行業發展的市場環境研究。趙翔認為，我國物業管理經歷20余年的發展，己逐步走向成熟。新世紀里，我國物業管理將向現代化、社會化、專業化、集團化的方向發展，展望未來，我國物業管理必須由壟斷走向競爭，必須走向品牌化的發展道路。杜偉認為，要使物業管理發展得更快、更規范、更有生機，除在管理體制上向社會化、企業化、市場化方向發展外，物業管理企業還應該進行經營理念創新，即品牌營運理念、規模經營理念、多元化經營理念、專業化經營理念、集約化經營理念、前期介入理念、人才競爭理念、市場監督理念。劉黎虹了分析我國物業管理中流行的幾種管理模式：規模化經營模式，以規模求效益；服務標準化模式，以質量求效益；封閉式物業管理模式，以差異性求效益。在此基礎上，探索了將營銷概念融合到物業管理之中的經營型管理模式。

主要參考文獻：

［1］張大陸，徐健，楊哲.分布式電子商務服務供應鏈建立過程簡單模型［J］.計算機工程，2005.31.

［2］單汨源，吳宇婷，任斌.一種服務供應鏈拓展模型構建研究［J］.科技進步與對策，2011.28.

［3］申成霖.物流服務供應商的選擇決策問題［J］.南京林業大學學報，2005.5.

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