中國房價居高不降制度因素及其治理建議

□文/敖永平張倩裴曉萌喬宇琪劉影

（哈爾濱商業大學黑龍江·哈爾濱）

中國房價居高不降制度因素及其治理建議

□文/敖永平張倩裴曉萌喬宇琪劉影

（哈爾濱商業大學黑龍江·哈爾濱）

我國現行的分稅制、城市土地批租制度、征地制度存在弊端，導致地方政府過度依賴土地財政，加快地價不合理上漲，從而導致高房價的產生。故治理高房價要從制度改革著手，使其理性回歸，穩健發展。

高房價；制度因素；對策

收錄日期：2015年9月28日

一、中國高房價現狀分析

隨著居民可支配收入增長和城市化水平的提高，中國房價在初期出現一定程度的攀升確是得到了消費需求的支撐，也是合理的，但之后的大幅度、迅猛上漲就不能完全由剛性需求來解釋了，市場價格機制失靈背后必有某種推動機制在長期、持續地發揮著作用，這就是非市場力量的干預，而政府又是主要的干預力量。就在房價一直居高的情況下，房價稍有下降，地方政府就會頻繁出臺關于“救市”的各種政策。政府頻繁干預市場的行為讓人懷疑中國房地產市場發展方向的正確性，以及蘊含其中的房地產泡沫嚴重威脅著我國經濟發展，所以研究推動中國超高房地產價格的制度因素以及尋求治理對策很有必要。

二、推動中國房價居高不降的制度因素

（一）財權與事權失衡的分稅制度。我國自1994年開始實行分稅制，按稅種劃分中央和地方收入來源，并實現“三分”：分權、分稅、分管。不過，分稅制的不足之處隨著地方上的事權不斷擴大暴露得愈加明顯，中央與地方政府之間的財權與事權失衡也更加嚴重。擴大地方財政收入來源成為地方政府迫在眉睫的一件大事。在大多數城市沒有較高利潤產業的情況下，而房地產業憑借其高產業關聯性，可以貢獻較大稅收等特點，成為地方政府解決財政收入不足的優先調控對象。由此導致地方財政存在過度依賴土地現象，尤其是大中城市，地方政府的重要財源已成為“賣地”，而地方政府因為分稅制帶來的財權不足變為房價過快上漲的重要推動力。

（二）壟斷性的城市國有土地批租制度。該制度規定地方政府有權通過出讓（批租）若干年土地使用權而收取租期全部租金，且收入歸地方政府所有和支配。這為地方政府搞土地財政并在短期內獲得巨額財政收入提供了基本條件和通道。

（三）不完善的征地制度。在地方政府借地生財背景下，征地制度具有一定從屬性。因為若沒有土地批租制度給予地方政府以地生財的權利，即使地方政府可以動用國家強制力征地，但還是不可能像現在這樣積極進行征地拆遷。但由于模糊的征地范圍導致有些地方濫用征地權力，實行低標準征地補償，以及非常不規范的征地程序，使土地資源使用效率低下，并滋生政府腐敗。現行征地制度下，我國政府普遍采取的是一種公告征地程序，即政府以公告的形式將土地征收的范圍、補償標準告知被征地農民，幾乎不采取談判、協調就實行征地。而現行的法律規定保證了政府以合法的方式低價獲得土地，再以高價轉讓，差價部分就被地方政府依法獲得，但法律并未規定如何使用此款項，這樣就給政府創造了條件。所以，這些土地（利用）制度都在不同程度上成為地方政府積極干預房價的基礎性動力。

三、高房價治理建議

（一）深化財稅體制改革，匹配財權與事權。可適度加強中央事權，同時進一步明確中央與地方事權。中央和地方按照事權劃分相應承擔和分擔支出責任，在此基礎上理順中央和地方收入劃分，使財權和事權相匹配。要發展地方政府主體稅種（如不動產稅）以及強化財政轉移支付制度。在省直管縣和鄉鎮綜合改革基礎上，推動五級財政框架的財政體制扁平化到三級的改革。并按“一級政權、一級事權、一級財權”的原則，構建財權與事權相適應、中央與省兩級從上至下的轉移支付加必要橫向轉移支付的財稅體制，減輕地方政府預算內的財政壓力。

（二）改革土地批租收入分配比例。各地方政府可繼續按“招、拍、掛”機制出讓土地，但要按規定將土地財政收益的全部或部分上繳到中央財政，之后由中央財政根據各地區經濟發展水平的差距在全國范圍內調配這筆資金，并以預算內的形式全數撥付給地方，用于地方的經濟建設和社會事業，加強中央財政對地方政府的轉移支付。撥付的數額不必和屬地上繳的數額一致，但要體現激勵的原則，統籌效率和公平。這樣，可以切斷地方政府財政收入與其土地出讓金收入之間的聯系，使其不再有動力推升地價進而抬高房價。

（三）完善土地征用與流轉制度。要打破政府長期壟斷土地一級市場的局面，真正的還權于農民，切實保障農民土地所有權的權益。改變長期作為建設用“經營角色”的地方政府職能，盡快建設城鄉統一的土地使用權流轉的市場，加快土地流轉。在符合土地（城市）規劃前提下，允許直接流轉農村集體建設用地，不再由政府統一征地然后供地，而是由農民直接參與供給，保障農民平等參與市場的機會，而且政府可以稅收形式參與土地增值分配。同時，加強對地方政府的監管，如果政府要征地則必須嚴格按程序來進行。打破壟斷后，由市場配置土地資源并定價，可以大大降低開發商購地成本，進而降低房價。

［1］孫波.土地財政改革是治理高房價的根本之道［J］.中國對外貿易，2012.1.

［2］黃仰玲.論我國城市高房價及其治理對策［J］.市場縱橫，2014.9.

［3］付瑞琪.中國高房價形成原因及解決對策［J］.中國房地產金融·焦點透視，2012.5.

哈爾濱商業大學大學生創新創業訓練計劃校級項目（項目編號：201410240106）

F293.3

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