實施反向抵押貸款風險及其防范

□文/朱云代雅菲劉佳文劉降斌

（哈爾濱商業大學黑龍江·哈爾濱）

實施反向抵押貸款風險及其防范

□文/朱云代雅菲劉佳文劉降斌

（哈爾濱商業大學黑龍江·哈爾濱）

隨著我國人口老齡化越來越嚴重，傳統的養老保障模式已經無法達到養老需求，所以需要建立新的養老保障模式。本文通過對實施反向抵押貸款背景的介紹，分析住房反向抵押貸款存在的風險及其防范策略。

反向抵押貸款；人口老齡化；風險分析；風險防范

收錄日期：2015年9月28日

一、引言

（一）我國已經進入人口老齡化社會。按照國際通行的標準：“60歲以上老年人占總人口的比重達到10%，或65歲以上老年人占7%，即開始進入老齡社會。”1999年，我國已經進入人口老齡化社會。

（二）社會養老基金不足。據統計，截至2012年，養老金空賬達到了1.3萬億元，這將會成為在職職工未來養老的隱患。另外，基本養老保險的繳費率近年來呈現不斷下降的趨勢。作為主要繳費者，企業在參加養老保險上表現各異，有的企業不愿意參加基本養老保險，甚至有些企業還逃避對基本養老保險的繳費。這使得社會養老基金不足，養老成為問題。

（三）“4-2-1”的家庭格局。我國實行計劃生育政策以來，兒童所占比重下降，因此現在兩人結婚以后要養一個孩子和四個老人，相比以前兄弟姐妹一起贍養老人而言，使年輕夫婦們的負擔加重，難以承受。

二、我國實施反向抵押貸款存在的風險

（一）利率風險。利率風險的形成原因與通貨膨脹的壓力、宏觀經濟走向的不確定性以及貸款利率的調整密切相關。通貨膨脹將會導致銀行在發放住房反向抵押貸款時面臨更多更大的利率風險。利率的變化對房屋反向抵押貸款的定價和房屋價值變化有很大的影響。從房屋反向抵押貸款來看，若我們采用固定利率的形式，則市場利率的增加將會降低采用固定利率的反向抵押貸款的房屋價值；雖然浮動利率可以避免這個問題，但貸款方不能確定房屋的未來價值。另外，由于利率的高低與貸款方風險直接相關，過高的利率將會使貸款人獲得的收入減少，則會降低反向抵押貸款的吸引力，降低貸款人參與的積極性。在房屋反向抵押貸款中，一般情況下，房屋的價值較大，抵押時間較長，所以確定一個公平合理的利率非常的關鍵。貸款利率風險的程度有賴于貸款方采用的是固定利率還是浮動利率，還有利率的高低。

（二）房價變動風險。房價受多種因素的影響，包括土地以及建造房屋所需的各種材料的價格，當它們價格增加時，房價就會隨之上升；反之，房價就會下降。供求狀況，當供小于求時，房價就會上升；反之，則下降。地理位置，當房屋所在的地方變得更發達、方便時，房價就會上升；反之，則下降。房屋價值的評估涉及的內容復雜、范圍大，這就使得評估房屋價值存在風險。房屋反向抵押貸款的房產價值評估，不僅僅要對房屋的現值進行估算，而且還要對房屋的未來價值進行預測，所以抵押期限越長，風險就越大。在房屋反向抵押貸款的評估過程中，需要考慮房屋的經濟性貶值、物理性折舊以及功能性折舊等問題。房屋價值評估風險還存在操作風險、評估專業風險、制度風險以及道德風險等問題。

（三）其他風險

1、預期壽命風險。一般情況下，金融機構是依據生命表來計算平均預期壽命，但是這不能完全準確的表現出老年人的壽命情況。人的壽命還與身體健康情況有關，金融機構無法了解到全面的信息。

2、費用風險。住房反向抵押貸款在我國還未實施，想要實施反向抵押貸款就需要進行市場調研，開拓市場，這就需要很大的費用。在國外住房反向抵押貸款已經非常成熟，根據國外的經驗可以知道，在進行住房反向抵押貸款這項業務時，需要很高的手續費，以及一些監督費用。這將會降低居民與金融機構參與的積極性。

三、我國實施反向抵押貸款風險防范

（一）機構聯盟。我國目前具有反向抵押貸款經營優勢的機構有許多，我們可以通過資源整合來建立一個住房反向抵押貸款的機構聯盟，包括銀行、政府、保險公司、中介機構、房地產公司等等。銀行的加入可以提供豐富的資金，來緩解社會養老金不足的問題，為開展住房反向抵押貸款提供充足的資金保障；政府的加入可以加大人民群眾的信心，能夠提高可信度，促使老年人積極參與，為開展住房反向抵押貸款提供必要的制度保障；保險公司的加入可以提供先進的技術，使得計算人均預期壽命更加合理，為開展住房反響抵押貸款提供所需的技術保障；發揮各個機構的優勢，將他們有效結合在一起對開展住房反向抵押貸款的成功實施至關重要。

（二）提高信用。在住房反向抵押貸款中，貸款期限和借款人的個人情況密切相關。借款人的實際年齡、收入、職業、健康狀況、家庭狀況等因素及其變化情況都對老年人的最終壽命產生重要的影響。但是，我國目前還沒有建立起一個全國統一的個人信用系統，所以對獲取借款人情況存在一些困難。因此，應該分步驟、有重點地建立起個人信用系統，做好個人信息的調查和采集，建立個人信用檔案制度，做到全國資源信息共享。

［1］柴效武，岑惠.住房抵押貸款與反抵押貸款的異同評析［J］.海南金融，2004.7.

［2］柴效武.反向抵押貸款在我國開辦的迫切性與可行性評價［J］.城市，2008.1.

哈爾濱商業大學大學生創新創業訓練計劃省級項目（項目編號：201410240016）

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