論婚姻領域內不動產登記制度

吳海燕

（集美大學誠毅學院，福建廈門361021）

論婚姻領域內不動產登記制度

吳海燕

（集美大學誠毅學院，福建廈門361021）

《物權法》規定了不動產登記制度，但婚姻領域內不動產物權變動具有特殊性，不能完全適用《物權法》的規定。本文結合《婚姻法》及其司法解釋，分析婚姻領域內不動產登記制度的立法價值，對完善婚姻領域內不動產登記制度提出相關建議。

不動產登記；婚姻；立法價值

根據產生不動產物權變動的法律事實是否屬于法律行為，可將不動產物權變動區分為基于法律行為和非基于法律行為的不動產物權變動，我國立法分別對兩者進行了規定。《物權法》第9條規定,對基于法律行為的不動產物權變動主要采取登記的公示形式，實行登記生效主義。同時，《物權法》第28條至第30條明確規定了，因法律文書、征收決定、繼承、受遺贈、合法建造或拆除房屋等事實行為是非基于法律行為產生的不動產物權變動，無需登記即生效，不動產物權變動始于法律事實確定之時。

一、不動產登記的性質

性質體現事物的本質，是一個事物能夠區別于其他事物的根本屬性。不動產登記的性質，就是指不動產登記法律行為的根本屬性。關于不動產登記的性質，學術界主要有三種觀點：公法行為說、私法行為說和雙重屬性說。筆者同意私法行為說。首先，從登記的原因和過程看，不動產登記屬于私法行為當事人自愿設立、變更、轉讓和消滅不動產物權，不動產登記是反映當事人真實意思的民事行為，體現當事人的意思自治。現在人口迅速增長，不動產資源更加緊張，民事主體雙方為了更高限度地利用不動產資源而進行自由約定，對不動產物權變動訂立書面協議，以實現不動產物權變動，促進不動產的有序流轉和高效利用。只有當事人申請登記或變更、異議登記，登記機關才可以且應當進行相應的登記。即登記機關經當事人的申請必須進行登記或變更、異議登記，但未經當事人申請不能主動進行相應的登記。另外，從登記的效力看，不動產登記屬于私法行為。不動產物權變動經常涉及到利害關系人和第三人的利益，不動產登記正是以公示的方式反映不動產物權變動的結果，具有公示效力。《物權法》第6條第1款規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”利害關系人和第三人完全有理由相信不動產登記簿上記載的物權歸屬與事實物權相符，不動產登記具有推定效力。利害關系人和第三人可以要求登記機構提供并查閱登記資料，獲得不動產的相關信息，從而掌握不動產交易的風險，最后決定是否進行相關法律行為，即不動產登記具有警示效力。

二、婚姻領域內不動產登記的特殊性

不同于一般的不動產物權變動，婚姻領域內涉及的不動產物權變動具有特殊性：第一，動態發展性。婚姻內的不動產登記不僅包括婚前的不動產，還涉及婚后相當長時間的夫妻購買或者受遺贈的不動產。婚姻內的不動產登物權不是靜態不變的，而是動態發展的，處于不斷變化的過程中。第二，人權性。《物權法》調整的是平等主體之間因不動產的歸屬和利用而產生的財產關系。《物權法》是以物為中心，體現的是物文主義精神。《婚姻法》及其司法解釋應把人權作為立法的絕對考量因素，而物權則應當放在次要的地位，作為相對考量的因素。婚姻領域內的不動產物權變動雖受《物權法》、《合同法》等財產法的制約，但更重要的是婚姻關系是一種身份關系，婚姻領域內的不動產物權變動應當張揚身份法的人文主義精神，尊重夫妻的人權。

三、完善我國婚姻領域內不動產登記制度的相關思考——以夫妻不動產登記制度的立法價值為歸依

（一）自由價值

法律雖是承載自由、效率、秩序、正義、利益等多種價值的規范綜合體，但自由是法律最本質的價值。沒有自由，法律就只是以國家強制力為后盾限制人們行為的規范，無法實現其在維護人的尊嚴和提升人的價值方面的作用。因此，法律必須尊重人的自由權利，滿足人性最深刻的需要。自由在婚姻領域內主要表現為夫妻能夠按照自已的意愿約定不動產物權的歸屬。筆者認為，在婚姻領域內，不動產登記不應作為確定不動產最終權屬的標準。夫妻間進行的不動產約定，只要是夫妻的真實意思表示，不涉及善意第三人利益，即使不動產物權變動未經登記，也已經生效。只是不動產物權變動未經登記，不得對抗善意第三人。并在不涉及善意第三人利益的情況下，夫妻間的不動產約定可推翻原不動產登記簿的推定效力，成為司法機關確定不動產物權歸屬的證據。

《婚姻法解釋（三）》第6條規定婚前或者婚姻存續期間夫妻間贈與不動產，贈與方在贈與不動產變更登記之前可以按照合同法撤銷贈與。筆者認為，這條規定應區分婚前當事人之間的贈與不動產和婚姻存續期間夫妻間的贈與不動產，分別規定兩者的物權變動生效條件。婚前當事人之間的贈與不動產應當按照《物權法》實行登記生效主義，未經變更登記，不發生物權變動效力。但對于婚姻存續期間夫妻間贈與不動產，以變更登記作為發生物權變動效力的根據，法律物權優于事實物權，不利于保障婚姻法的自由價值。尊重夫妻的意思自治應優先于國家法律的干預。在夫妻意思表示真實基礎上，夫妻間贈與不動產，夫妻書面約定時就發生不動產物權變動。只是為了保護市場交易的安全，贈與不動產未進行變更登記，不得對抗善意第三人。因此，建議對《婚姻法解釋（三）》第6條進行部分修改，嚴格區分婚前和婚姻存續期間的夫妻間贈與不動產，對于婚前的夫妻間贈與不動產，可以按照原規定，但對于婚姻關系存續期間的夫妻間贈與不動產，自夫妻書面約定時生效，贈與不動產未進行變更登記不影響不動產物權變動的效力，贈與方在贈與不動產變更登記之前不能撤銷贈與。

（二）效率價值

隨著我國社會主義市場經濟的發展和依法治國的全面推進，依法治國成為發展社會主義市場經濟的客觀需要，法律和市場經濟的聯系更加密切，法學的領域也逐漸引入經濟學領域的效率觀念。經濟分析法學的一個重要思想便是效率?以價值得以極大化的方式分配和使用資源，是法的宗旨:所有的法律活動和全部法律制度,說到底都是以有效地利用自然資源、最大限度地增加社會財富為目的。[1]婚姻法也不例外，婚姻領域內不動產登記制度應當積極引導夫妻雙方盡可能地抓住不動產交易機會，應當通過最大限度地認可不動產買賣合同，并承認不動產買賣合同的效力，最大限度降低第三人的交易風險，提高夫妻不動產交易效率，促進夫妻不動產這種社會資源的高效利用，產生更多的社會經濟效益。根據《婚姻法》第19條的規定，夫妻之間可以實行約定財產制，即夫妻之間可以采用書面的形式，對婚姻關系存續期間所得的不動產以及婚前不動產進行約定，從而排除《婚姻法》第17條和第18條法定財產制的適用。為了使夫妻間不動產物權變動能夠兼顧夫妻之間的隱私權和善意第三人的交易安全，筆者認為，我國婚姻法可以制定夫妻約定財產制的自愿登記制度。夫妻將不動產約定進行登記公示后，善意第三人可以查閱不動產登記簿，了解夫妻不動產的具體權屬狀態和交易存在的風險，快速作出是否交易的決定，從而提高不動產交易效率。

《婚姻法解釋（三）》第11條第1款對夫妻一方擅自處分共同共有的不動產登記效力進行了規定。這條規定是在婚姻領域內對物權法的善意取得制度的適用。善意第三人只需信賴登記簿上的不動產物權登記，無需承擔其他的注意義務，體現了婚姻領域內不動產登記制度的效率價值取向，維護了夫或妻作為產權登記一方與善意第三人的交易安全，促進了夫妻不動產流轉效率的提高，有利于夫妻不動產的增值。

（三）公平價值

法律是生活的調節器，能不能實現公平這一目標，在很大程度上取決于立法是否體現了追求公平的精神及是否設置了實現公平的法律途徑。[2]婚姻法中的財產關系與商品經濟中的財產關系的價值取向應當不同。婚姻法應當體現民法的公平價值取向，在婚姻領域內不動產登記制度的基本價值序列中，公平價值應當優先于自由和效率價值。

首先，《婚姻法解釋（三）》第7條對父母出資為子女購買的不動產登記效力進行了規定，但該條規定存在以下問題：第一，該條規定的第1款用不動產登記代替明確表示贈與一方的意思表示，將不動產登記等同于不動產權利歸屬，第2款卻不用不動產登記代替明確表示贈與一方的意思表示，標準不一致。第二，婚后由一方父母出資為子女購買不動產，該出資是全部出資還是部分出資，如果父母只是部分出資，其他的購房款是由夫妻共同支付或者共同按揭還款，產權登記在部分出資人子女名下的，該不動產認定為夫妻一方的個人財產，這無疑是完全背離了婚姻法的公平價值取向。筆者認為，婚姻領域內不動產登記制度，不能盲目地遵循財產法的規定，而應重點體現婚姻法的身份法屬性，夫妻是特殊身份關系主體，除了夫妻之間約定外，婚姻存續期間的不動產應當屬于夫妻共同共有，才能彰顯婚姻法的公平正義。《婚姻法解釋（三）》第7條應當秉承以往的原則（《婚姻法》中第17條第4項和第18條第3項以及《婚姻法解釋（二）》第22條第2款的相關規定），對于父母出資購買的不動產，除父母明確表示贈與一方外，應當認定為夫妻共同共有。

其次，根據《婚姻法解釋（三）》第10條第1款的規定，對于婚前一方支付首付款婚后由夫妻雙方共同還貸并登記在首付款支付方名下的不動產，離婚時由雙方協議處理。不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。可見，該條規定是根據不動產登記推定不動產的權利歸屬。但是，按照中國的風俗習慣，締結婚姻關系一般是男方購置房產，女方購買交通工具和家具電器。按照《婚姻法解釋（三）》規定，如果離婚不能達成協議，不動產被認定為男方的個人財產。為了兼顧女方的合法權益，該條第2款規定了，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時按照照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。該規定違背了婚姻法的公平原則，對女方的保護力度不夠。在現實生活中，相對于男方對家庭的顯性貢獻而言，女方對家庭的貢獻是隱性的。女方在家庭中照顧老人和小孩，承擔更多的家務勞動，影響了自身職業的發展和社會收入的提高，她們能夠支付的共同還貸的還款額相對較少。按照司法解釋的規定，男方對女方的補償就相應少。另外，司法解釋對如何補償未作出具體詳細的規定，給司法機關較大的自由裁判權，容易造成補償的標準不一致，大多數司法機關作出合理補償的判決。筆者認為，《婚姻法解釋（三）》第10條第2款的規定對女方是不公平的，司法解釋應沿襲現代婚姻法的公平價值取向，補償時應考慮女方對家庭所作出的隱性貢獻，承認家務勞動與職業勞動具有同等價值。在房價居高不下的今天，應由產權登記一方按照不動產的市場價格補償另一方。

最后，根據《婚姻法解釋（三）》第11條第2款的規定，在夫妻一方與善意第三人進行夫妻共有不動產交易并變更登記后，善意第三人取得產權，夫妻另一方只能在離婚時請求賠償損失。可見，善意第三人取得產權后，在毫不知情的情況下，夫妻另一方的物權就直接被轉變為債權請求權，并且只有在離婚的條件下才能行使權利，請求賠償損失，對夫妻另一方而言，這是顯失公平的。筆者認為，在保護夫妻一方與善意第三人的交易安全，實現婚姻領域內不動產登記制度的效率價值時，更要保障其公平價值的實現。司法解釋應當不僅要求擅自處分夫妻共有不動產一方賠償另一方的損失，而且還要加大對擅自處分夫妻共有不動產一方的懲罰力度，要求其對另一方承擔懲罰性賠償義務。

[1]劉利珍.法的效率價值與人的發展的關系[J].內蒙古財經學院學報（綜合版），2010，（5）：99.

[2]謝鵬程.基本法律價值[M].濟南：山東人民出版社，2000.117.

[3]李旭.論我國不動產登記制度的統一[D].廣東外語外貿大學，2014.

[4]王崇敏.我國不動產登記制度若干問題探討[J].中國法學,2003，（2）：46-52.

[5]王利明.試論我國不動產登記制度的完善(上)[J].求索，2001，（5）：47-52.

[6]金麗婷.論不動產登記制度[J].牡丹江師范學院學報（哲學社會科學版），2007，（2）：12-14.

[7]王雙慶.我國不動產登記制度的缺陷及完善研究[D].天津商業大學，2008.