利率對吉林省房地產價格調控效應研究

□文/郭 芯 王靖鑫

（吉林財經大學 吉林·長春）

一、引言

房地產作為連接實體經濟和虛擬經濟的重要橋梁，它在經濟中所起到的作用越來越大。且房地產市場已經成為貨幣政策傳導的重要渠道，因此貨幣當局要想通過施行貨幣政策來調控宏觀經濟，必須了解房地產市場在貨幣政策傳導渠道中所起的作用。而貨幣政策調控房價多數是針對北上廣之類的發達城市，而對于吉林省這樣的中等發展城市是否也同樣有效，是更加值得研究的課題。

目前，國內已有許多學者對利率對房地產價格的影響做了研究。根據研究結果可以將其分為兩大部分，即：利率對房地產價格有顯著性的影響和利率對房地產價格沒有明顯的影響。前人的研究多數是分析全國的效應，并沒有區分各個地區之間的差異，中國幅員遼闊，各個地區的市場發展水平不一致，利率的傳導機制也受其發展的影響，對各地區房地產市場的影響也不一樣，因此本文選取吉林省作為研究對象，綜合運用了VAR 模型分析以及格蘭杰因果檢驗等方法，單獨分析利率對吉林省房價的影響。

二、變量與數據的選取

為全面考察貨幣政策中利率對吉林省房地產價格的影響，本文選取吉林省房地產平均價格（HP）、商品房銷售面積（S）、商品房竣工面積（J）和利率（R）四個指標作為模型中的內生變量，其中，商品房銷售面積和商品房竣工面積在模型中分別作為衡量房地產業需求和供給的變量。其中，本文以商品房銷售額除以商品房銷售面積的值表示房地產平均價格；房地產價格1月份的數據沒有報表，運用平均值進行填充；選取3～5年期的金融機構貸款利率作為長期利率的替代變量。為了消除季節因素，對HP、S 以及J 分別進行X12 季節調整，為消除異方差的影響，分別對三變量及R 進行對數變換最終分別表示為LNHP、LNS、LNJ、LNR。原始數據為吉林省2003～2013年間的月度數據，來源于中經產業網。

三、吉林省利率調控房價實證分析

（一）VAR模型的估計。分別對模型中四個變量進行ADF 檢驗，檢驗結果顯示各變量的原始序列均為非平衡的時間序列，而一階差分的5%的臨界水平上均平穩，所以各變量均為一階單整序列。協整檢驗是在第三種協整方程的基礎上用差分的3 階滯后得到的，結果表明在5%顯著性水平上，跡統計量檢驗與最大特征根統計量檢驗的結果一致，都顯示這四個變量之間至少存在兩種協整關系。

建立VAR 模型。利用VAR（3）模型對平均房地產價格、利率、商品房銷售面積以及商品房竣工面積四個變量之間的關系進行實證研究。建立LNHP、LNR、LNS、LNJ 四個關于其他各變量的方程。經檢驗，模型是有效的。

（二）脈沖響應分析。對模型進行穩定性檢驗結果顯示所有根模的倒數都落在了單位圓內，說明估計的VAR 模型是穩定的，可以進行脈沖響應分析。

從圖1 各因素沖擊對商品房平均價格的響應可以看出，當本期分別給LNHP、R、LNS 以及LNJ 一個沖擊，LNHP 分別給出了不同的響應。對與LNHP 本身的沖擊，價格前一期開始大幅下降，2、3 期下降幅度有所減小，第4 期開始又有所回升，之后保持平穩。LNR 的沖擊對商品房價格沖擊，短期內價格會受影響有小幅度的波動，但長期影響幾乎沒有。銷售面積對商品房價格的影響則是正面的短期的。竣工面積對價格的影響則是負面的，影響是長期的。（圖1、圖2）

表1 Granger檢驗通過結果

由圖2 利率的沖擊引起的各因素的響應可以看出，利率當期對吉林省商品房價格的沖擊，其響應與上述反應相同，短期內有小幅的波動，長期沒有明顯的影響。利率對自身的影響不太顯著，當期的沖擊引起自身小幅上漲之后又回落，這一點不難理解，我國利率并非市場利率，而是由政府制定，因此利率本身不會受自身的影響太大。再看，利率對吉林省商品房銷售面積和竣工面積的當期沖擊，LNS 和LNJ 響應相似，前兩期大幅下降至最小值，之后回升，大概到第六期回升到最大位置，之后又下降并趨于0。說明利率對商品房銷售面積和竣工面積的影響，前5 個月較為明顯，在未來10 個月后就消失了。

圖1 各因素沖擊對商品房平均價格的響應函數

圖2 利率的沖擊引起的各因素的響應函數

之所以利率的沖擊會使短期內的商品房銷售面積和竣工面積下降，可以從消費和投資的角度分析。利率上升，企業融資成本上升，自然投資房地產的資金就減少（企業不僅投資于房地產商，更多的企業愿意以商品房作為投資品），同時居民貸款買房的成本也相應的增加，最終導致竣工面積的減少和銷售面積的減少。

聯系兩部分分析結果可以看出，利率對吉林省房地產市場有一定的影響，它主要是通過影響房地產的供給進而影響房地產價格。利率的當期沖擊，引起商品房銷售面積和竣工面積的下降，即利率的上漲會導致房地產市場需求和供給的雙雙下降，但下降幅度并不相同，商品房竣工面積下降的更多一些進而引起商品房價格的上漲。由于利率對需求和供給的影響差異并不大，且影響時間并不長，因此房地產價格受利率的影響并不顯著，且受影響時間也不長。

（三）Granger因果檢驗。根據分析結果得出，利率不能Granger 引起商品房平均價格，但可以Granger 引起商品房銷售面積和竣工面積的變化，可以看出吉林省利率對房地產價格的影響并不存在因果關系，它是通過影響商品房的需求和供給進而影響房地產價格。（表1）

而商品房價格、銷售面積、竣工面積都并不能Granger 引起利率的變化，由此得知，我國的利率并非只因房價的波動而調整利率，而是會受到各種各樣的其他外生變量的影響。

利率、商品房銷售面積、商品房竣工面積都不能Granger 引起商品房平均價格變化，說明商品房價格的變動不僅受這三個因素的影響。在我國，商品房的價格并不完全符合市場規律，有漲有跌，而更多的是受到政策的影響。

四、政策建議

吉林省房地產價格的漲落不符合市場規律，房地產價格不是供給和需求的Granger 結果。想要吉林省房地產市場可以長期均衡可持續發展，該市場必須實現更大的市場化，政府要放開管制，讓房地產市場順應市場的要求去發展。利率作為重要的貨幣政策手段，對于宏觀經濟的調控必不可少，但利率引起其他商品價格的變化影響不持久，因此，政府在做調控時，應結合實際情況，采用多種調控手段，例如收入分配、稅收等制度。更大幅度地放開對利率的控制，使利率更加市場化，這樣利率對房地產價格的影響才會更顯著。

［1］曾華瓏，曾錚，吳娟.貨幣政策對資產價格的沖擊［J］.金融發展研究，2011.10.

［2］李世美.房地產價格的貨幣政策傳導效應［M］.中國經濟出版社，2012.8.

［3］戴國強，張建華.貨幣政策的房地產價格傳導機制研究［J］.財貿經濟，2009.12.

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