中央商務區的綠色成本淺析

吳紅杰

重慶市建設工程造價管理總站（400014）

中央商務區的綠色成本淺析

吳紅杰

重慶市建設工程造價管理總站（400014）

中央商務區（Central Business District，簡稱CBD）作為城市的核心，其區域內高樓林立、建筑密度大、現代智能化程度高，同時也造成交通擁擠、生態過載、高能耗與高污染等一系列生態問題。本文針對上述問題，從建設項目全壽命周期成本分析，提出具體措施建議。

中央商務區；綠色；成本；建議

1 中央商務區面臨的綠色生態問題

中央商務區高度集中了城市的經濟、科技和文化，同時具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能。以重慶市中央商務區為例，由解放碑、江北嘴、彈子石三大板塊構成，規劃建設了一批高品質寫字樓、高端商務酒店、高檔商業及文化娛樂設施，形成集中展現中央商務區風貌的地標性建筑群。規劃總面積達10平方公里,規劃范圍內商務商業用地2.4平方公里，商務商業建筑量1 500萬m2；居住用地約2平方公里，居住建筑量約1 100萬m2。中央商務區高樓林立，建筑密度大，其發展將面臨著高成本、交通擁擠以及高密度人群下的生態過載；高密度建筑下的高能耗與高污染等一系列綠色生態問題。如何改善中央商務區綠色生態問題，需要規劃建設者，結合區域城市發展運營，通過全壽命周期成本分析，對中央商務區范圍及各功能進行合理分區，實施差異化的政策引導，對不同功能區的開發強度、綠地、建筑覆蓋等指標采取分類控制，提高中央商務區的公共空間品質，美化城市環境。

2 綠色建筑的內涵

綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材），保護環境和減少污染，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑盡量減少使用合成材料，充分利用陽光，節省能源，為辦公或居住者創造一種接近自然的感覺。在建設中注重對自然環境的尊重與保護，對微觀氣候與生活環境的改進,對生態系統與其多樣性的保護以及對城市活力的保護等內容，利用天然條件和人工手段創造良好、健康的辦公和居住環境，盡可能地控制和減少對自然環境的使用和破壞，充分體現向大自然的索取和回報之間的平衡。按照建設資源節約型、環境友好型社會總體要求,推進中央商務區的綠色建筑行動，將生態文明融入建設和使用期全過程，不斷提高商務區綠色生態文明水平。

3 綠色建筑的全壽命經濟效益分析

綠色建筑同一般建筑相比，會采用一些新的技術、產品和設施，使建筑成品更節能環保，滿足使用者對健康和舒適性的要求，這勢必產生增加成本的問題。根據資料顯示，如果把綠色建筑有關的措施、造價全部統計加起來（包括節地部分、保溫體系、固定綠化、遮陽等等內容），直接增加的成本是405元/ m2，扣除關于工程節能強制規定的影響因素后我們得到的成本價是280元/m2。在綠色建筑的全壽命周期內，雖然建筑規劃、設計和施工階段采用“四節一環保”的措施，使設計和建設成本有所增加，但在長期使用過程中因持續產生資源節約效益而顯著降低了運營成本。采取減少污染，生態保護與環境改善等措施，雖然增加了一定的建設和運營成本，但減少了對環境的不良影響，減輕了項目所在地市政公用設施（如污水處理廠、垃圾處理廠等）的處理負荷，并通過改善建筑物理環境以及周邊生態環境，使居住和使用者健康和舒適性要求得到更好的滿足。如經過持續研發的水源熱泵的建設成本，雖比傳統空調高80元/m2，但與分體式空調比，水源熱泵可節能40%；與中央空調比，水源熱泵夏季可節能15%至40%,冬季節能40%至50%,只需3年左右，便可通過節能收益彌補其建設增加的成本。在重慶大劇院項目中，江水源熱泵供冷供熱面積為9.8萬m2，與采用普通冷水機組加鍋爐中央空調系統相比，全年替代常規能源量1 502 t標煤，年減排二氧化碳3 710 t,二氧化硫30 t,粉塵15 t，年節約運行費用152萬元，還極大降低了區域熱島效應、消除空調用冷卻塔噪聲、改善區域環境品質、提升區域價值，節能效果明顯，生態效益顯著。根據美國綠色建筑委員會的官方統計結果，新建綠色建筑平均減少13.6%的運營費用,樓宇價值提升10.9%，投資回報率提高9.9%，人員入駐率提高6.4%，并能夠提高6.1%的租金。

4 發展綠色生態中央商務區的幾點建議

通過上述分析，在提升中央商務區的公共空間品質，美化城市環境時，應大力發展綠色建筑，同時在對其成本效益評價分析時，應在綠色建筑的全壽命期內從經濟、環境和社會三個角度考慮。在建設綠色生態中央商務區工作中,政府應加以引導，在經濟政策方面給予一定扶持,通過全過程管理和控制，執行綠色低碳的發展思路，實現現代商務與自然生態的良好融合。

1）注重前期綠色節能設計管理

中央商務區不是單棟建筑，設計建造綠色建筑不應該是單獨建筑，而應是通過區域形式實現綠色節能。因此應該從區域規劃開始，這樣可以更好地指導綠色建筑單體的設計。從項目選址規劃初期就應融入綠色設計，為今后編制低碳生態區域做準備,結合重慶市能源、氣候特點以及經濟實力,重點在規劃設計中的空間規劃、交通組織、資源利用和生態環境上進行創新與實踐，在設計施工中融入節地、節水、節材及室內空氣質量控制與改善的綠色低碳發展思路。

2）中央商務區綠色建筑的全過程管理

綠色建筑的實施,貫穿了建筑的全壽命周期，因此，應通過建立從立項、設計、建設和竣工驗收等階段的綠色建筑實施管理機制和辦法，明確土地、立項、規劃設計、施工管理等監管部門在建設項目的不同階段的監管內容。在運營管理階段委托專業評審機構對落實綠色建筑相關技術措施及內容進行評審，同時指導建設項目的業主分階段落實項目的綠色建筑建設目標要求和技術措施。

3）中央商務區綠色建筑的全壽命期造價控制

中央商務區公共建筑的業主、使用者、運行者之間相互分離，建設業主一般只關注項目的建造成本控制，忽視高能耗建筑在未來使用中給業主和社會帶來的高額費用，使用者的節能只能是一種被動的使用成本控制，根本達不到全面節能、節約國家資源的目的。因此，要扭轉只重視建造成本控制，輕視使用成本控制的狀況，推行中央商務工程項目全壽命期成本控制，盡快制（修）訂與中央商務區不同類別建筑相關的工程建設、運用管理、能源管理體系的建造及能耗費用標準，全面系統體現綠色建筑全壽命期成本效益。加強全壽命期能耗的研究和第三方節能量審核評價機構能力建設。

4）著力推進建筑節能技術應用

將生態理念融入建筑規劃、設計、施工以及建筑材料生產中，使建筑物能夠充分適應生態系統物質和能量的循環運動，使用對人體無害的環保節能型建筑材料，充分利用地熱、太陽能、風能來滿足建筑物的能耗。明確并嚴格執行建筑節能標準，加強對新增建筑的節能管理，確保施工階段執行節能強制性標準的比例不斷提高。加強成熟、適用建筑節能新技術成果轉化和推廣應用，鼓勵和扶持太陽能等可再生能源在建筑領域規模化利用。開展以重點工程為載體的綠色建筑示范試點，推廣建筑節能新技術、新產品，培育綠色建筑設計、施工隊伍。

5）加大宣傳，制定激勵機制

發展綠色建筑歸根到底還是要通過經濟利益驅動才會有持久的發展動力。政府應廣泛開展形式多樣的建筑節能方面的宣傳教育，提高社會公眾對發展綠色建筑的認知度和認可度。對涉及建筑節能的新技術、新材料的研究和推廣應用制定激勵機制,對于綠色建筑所產生并由社會成員所共享的環境和社會效益，政府應及時推出相關激勵政策，包括稅收和補貼等形式，以鼓勵綠色建筑的開發和購買行為。

總之，打造綠色生態的中央商務區，應要依靠政府部門的倡導，加大宣傳力度，出臺相關的激勵政策，大力推廣新技術、新材料的運用。確立合理的設計規范，實施全過程管理和全壽命周期的造價控制，強制將綠化生態建設思路貫穿于項目的決策、建造、實施及使用的每個階段。

[1]重慶市人民政府關于加快中央商務區建設的意見2013,6.

[2]曾堅,李曉峰,左長安.20世紀中央商務區發展中綠色思想的演進[J].天津師范大學學報（社會科學版）,2012(3).

[3]冷艷鋒,趙輝,張元,原如冰.重慶大劇院江水源熱泵項目[J].建設科技,2010(18).

[4]李芳,安宇,李遠.上海虹橋商務區綠色建筑管理模式探索與實踐[D].第九屆國際綠色建筑與建筑節能大會論文集.

[5]高度集聚的中央商務區—國際經驗及中國城市商務區的評價[J].規劃師,2009(9).