業主委員會主體資格問題探析

黃 婧

黃婧/上海交通大學法學院在讀碩士（上海200030）。

一、問題的引出

（一）案例一，某業主委員會訴李某某排除妨害糾紛案①

原告系上海市嘉定區江橋鎮某某路某小區業主委員會，被告系該小區333弄122號房屋的共有產權人。2010年7月，原告以被告在其所有的122號房屋上實施封陽臺、搭建陽光房，私筑綠化帶及堤壩占用公共河道為由，向法院提起訴訟，要求被告停止侵害、排除妨礙、恢復原狀。法院認為原告是該小區業主委員會，而不是業主，不是物權法上排除妨害請求權的權利人，不能以此為據要求被告拆除其搭建物，判決駁回原告的全部訴訟請求。

（二）案例二，上海甲業主委員會訴上海乙公司所有權糾紛案②

原告系上海甲業主委員會，被告系該小區的開發商。原告以被告怠于完善小區內智能化系統，損害了小區全體業主的共同利益和社區安全為由，向法院提起訴訟，要求被告完善小區智能化系統，提供整體項目竣工圖，移交小區公共信息屏。法院認為對涉及全體業主共同利益的事項，業委會是業主大會的執行機構，有權提起訴訟。對原告要求被告移交公共信息屏的請求予以支持，對原告要求被告提供整體項目竣工圖的請求，鑒于被告表示已無該圖，原告可另行主張被告侵權，對于原告要求被告完善小區智能化系統，其依據的《商品房預售合同》中業主與被告是相對方，對業委會作為原告主張權利法院不予支持。

案例一以業主委員會主體不適格為由駁回原告訴訟請求，案例二認為業主委員會主體適格。以上兩個案例中法官的不同態度，引發了關于業主委員會主體資格問題的探討。

二、法律及司法現狀

(一)法律法規的缺失

關于業主委員會的主體資格，法律及行政法規都未加以明確。《物權法》第78條第二款賦予了業主在業主大會及業主委員會做出的決定侵害其合法權益時享有一定的撤銷權，但是物權法并沒有規定業主以誰為被告提起撤銷之訴，配套的《物業管理條例》也未有對此問題加以明確。《物權法》第83條第二款還規定了業主大會及業主委員有權根據法律、法規以及相關管理規約，制止小區內經常發生的一系列侵權行為，例如任意棄置垃圾、違章搭建、排放污染物、侵占通道等，但沒有明確業主委員會是否可以作為原告起訴。

(二)法院意見有待商榷

目前可以找到的關于業委會訴訟主體資格的規定，散見于一些“批復”“復函”“意見”中，例如《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》第7條，規定了當物業管理企業做出損害業主公共利益的行為時，業主委員會可以作為原告參加訴訟的幾種情形。類似意見在《上海市高級人民院關于七類糾紛疑點的審理意見》第1條中可見，“凡涉及全體業主公共利益的事項，業主委員會有權作為原告提起訴訟，但應先召開業主(代表)大會，由大會以多數表決的方式對訴訟與否做出決定”[1]。《廣東省高級人民法院關于業主委員會是否具備民事訴訟主體資格問題的批復》及“最高人民法院關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函”，都對業主委員會的原告資格持肯定態度。

筆者認為，這些“批復”“復函”“意見”的合理性值得商榷。如最高人民法院答復關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格時，認為該業主委員會滿足“其他組織”條件，可以自己的名義提起訴訟，既無法律依據，又無法理依據，難以信服。再加上“批復”“復函”“意見”本身并不是司法解釋，無法律效力，法官斷案不能以此撰寫判決理由，從實踐上看，它們都只提及了業主委員會可以作原告的情形，未對業委會的被告資格做出規定，無法解決業委會充當被告的情形。面對日益繁多的此類案件，法律的模糊導致了司法實踐的混亂。

三、學界觀點

(一)否定說

學者劉保玉在《論業主委員會的法律地位——從實體法與程序法的雙重視角》一文中認為，全體建筑物所有權人組成了一個“業主團體”，須由全體業主組成，其目的在于保護業主整體利益。無論從應然角度還是從實證法角度，業主委員會應定位于業主團體的執行機構和代表機構，而非獨立的民事主體。他對現行的一些實踐賦予業委會原告資格提出質疑，認為現行法律無法從訴訟擔當和訴訟代表人制度中去解釋，賦予業委會原告資格于法無據，并提出，“解決問題的根本之道仍在于通過實體法的修改，盡快承認業主團體之獨立法律人格”[2]。

(二)肯定說

1.法人說。部分學者認為，業主委員會屬于社團法人。業主委員會依法登記，有自己的章程，有相當數量的財產和活動經費，以自己的名義行使職權。業主委員會并非僅僅依靠業主的意志行事，還能有自己獨立的意志，法律后果歸屬于業主委員會而非全體業主。

2.非法人組織說。有學者認為，業主委員會符合非法人組織的法律特征，應定性為非法人組織，因為業委會依法設立，有一定數量的可支配財產和組織機構。該觀點認為，法律賦予業主委員會民事主體資格是對社會現實需求的回應，根據《物業管理條例》第35條的規定，業主委員會與物業公司簽訂物業服務合同，“實際上是明確了業主委員會代表全體業主充任物業服務合同的法定一方當事人角色”[3]。

四、業主委員會屬性——以業主團體、業主大會和業主委員會三者關系為視角

在明確業主委員會是否具有民事主體資格和民事訴訟主體資格之前，先要理清業主委員會與業主團體、業主大會三者的關系。

(一)建筑物區分所有權人——全體業主

建筑物區分所有權是隨著城市的發展而產生的一種特殊權利形式，是法律對居住在現代建筑小區內的居民對建筑物的一種權利安排。《物權法》第70條明確了業主的建筑物區分所有權概念，它至少包含，第一，對建筑物專有部分如住宅和經營性用房的所有權；第二，對共有部分如綠地、樓梯等的共有權；第三，對建筑物共有部分的共同管理權。財產所有分為單獨所有和共有，對于建筑物來說，除專有部分外，全體業主是建筑物共有部分的共同所有人，即作為客體的建筑物上承載的利益歸屬于全體業主，全體業主既是權利的享有者又是義務的承擔者。為了表達全體業主的意志，產生了意思決策機構——業主大會，并且從業主中選舉業主委員會作為常設機構，執行業主大會的決議，同時對外作為代表機構。應該明確，基于管理需要誕生的業主大會和業主委員會，并不能代替全體業主享有權利和承擔義務，全體業主才是建筑物共有部分權利的享有者和義務的承擔者。

(二)現行法分析——從法律、行政法規及部門規章層面

我國法律法規未規定業主委員會的主體地位，但可以從相關條文中解讀出業主委員會作為執行機構的屬性。其一，業主委員會由業主選舉產生，受全體業主監督。根據《物權法》第75條，業主委員會是從業主中選舉產生的，由少數業主組成。第76條規定，更換業主委員會成員需要由業主共同決定。《物業管理條例》第6條賦予了業主對業主委員會工作的監督權。其二，業主委員會的職責，一方面執行業主大會的決議，另一方面履行業主大會賦予的其他職責。《物業管理條例》第15條以及我國住建部2009年12月1日發布的《業主大會和業主委員會指導規則》第3條及第35條均對此項做出了較為明確的規定。其三，業主委員會職權范圍受到較為嚴格的限制。首先，根據《物業管理條例》第19條，業主委員會不得做出及從事與物業管理無關的決定和活動。其次，《物權法》第76條明確列舉了需要由業主共同決定的幾類重大事項，包括制定和修改業主大會議事規則，改建、重建建筑物及其附屬設施等，業主委員會不能對這幾類重大事項擅自做出決定。其四，業主委員會的決定對全體業主具有約束力，但當該決定侵害業主合法權益時，法律賦予業主對該決定的撤銷權。《物權法》第78條、《物業管理條例》第12條均對此做出了規定。

(三)法理分析——現代小區治理結構模型架構

作為基于管理方便需要而設立的業主大會和經業主選舉產生的業主委員會，并非建筑物上共有部分權利的享有者和義務的承擔者，真正權利的享有者和義務的承擔者是全體業主。劉保玉教授認為，“這里雖未提及業主團體的法律地位，但作為決策機關的業主大會與執行機關的業主委員會應依附于一個實體組織，否則即無存在的價值與必要”[4]。不管用什么來指稱該實體組織，都應明確該實體組織的成員為全體業主，利益的最終歸屬者是全體業主。由此，可以簡單架構出現代小區的治理結構：業主團體（實體組織）——業主大會（內部意思決策機構）——業主委員會（內部執行機構及代表機構）。

五、業主委員會主體資格——既非民事主體也非民事訴訟主體

最高人民法院答復關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格時，認為該業主委員會滿足“其他組織”條件。在司法實踐中，許多省的高級法院的“批復”“復函”“意見”，都認為業主委員會具有原告資格，但筆者不贊同這樣的處理。如前文所述，業主委員會的法律性質應當為“業主團體”的執行機構，其僅僅是一個內部機構。在我國，民事主體必須具有民事權利能力，能夠享有民事權利，承擔民事義務。我國民法通則規定的民事主體只有自然人和法人，作為內部機構的業主委員會既不是自然人也不是法人，因此業主委員會不具有民事主體資格。同樣，根據我國《民事訴訟法》第48條，民事訴訟當事人為公民、法人和其他組織，作為內部執行機構的業主委員會也不應認定為其他組織，不具有民事訴訟主體資格。因此，業主委員會既非民事主體也非民事訴訟主體，不具備原告資格與被告資格，不應以自己的名義參加訴訟。

六、將“業主團體”納入非法人組織——以民事主體與民事訴訟主體暫時分離為視角

在我國現有法律規定下，民事主體與民事訴訟主體產生了一定程度的分離。典型的是非法人組織，它是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織，它雖不具有民事主體資格卻有民事訴訟主體資格。法律之所以賦予這類組織當事人能力，是因為這類主體法律糾紛的增多，為了使其能夠進入司法程序從而解決糾紛。一般認為非法人組織的構成要件為：“其一，須是由多數人組成的人合組織體。其二，須具有自己的目的。其三，須有自己的財產或經費。其四，須設有代表人或管理人。其五，須以團體的名義為法律行為”[5]。

筆者建議將“業主團體”納入非法人組織。第一，它是由全體業主組成的人合組織體。第二，它以實現對建筑物共有部分的使用和管理為目的。第三，它有能支配的財產或經費。非法人團體只要求有自己能支配的財產即可，不要求享有所有權。“物業管理的內容主要是對共有物的維修、保管、保養等，因而業主團體的資金來源主要是業主交納的維修基金以及共有物使用過程中產生的收益”[6]。第四，它有代表人或者管理人。“業主團體”設立業主大會作為決策機構，選舉業主委員會作為執行及代表機構。第五，它可以“某某小區全體業主”的名義為法律行為。

非法人組織不同于法人的重要區別是，利益的歸屬者是背后成員，由成員享有權利和承擔義務。面對日益增多的物業糾紛，將“業主團體”納入其他組織里的“非法人組織”加以規范登記，使其享有當事人能力，業主委員會則作為其代表機構以“業主團體”的名義參與訴訟，可以解決業主委員會主體不適格及法律后果由誰承擔問題。

從業主團體、業主大會和業主委員會三者的關系出發，可以明確業主委員會既非民事主體也非民事訴訟主體，將“業主團體”納入非法人組織，使其具有當事人能力，由作為執行機構的業主委員會以“業主團體”名義起訴應訴，可以解決當下頻發的此類糾紛主體不適格問題，也能更好地解釋法律后果由誰承擔的問題。

注釋：

①案號：(2010)嘉民三(民)初字第 644號.

②案號：(2008)楊民四(民)初字第 2537號.

[1]上海市高級人民院關于七類糾紛疑點的審理意見[EB/OL].http://www.lawyers.org.cn/info/b8235b9d053d47 07ac944ce4334c1241，2014-08-05.

[2]劉保玉，孫超.論業主委員會的法律地位——從實體法與程序法的雙重視角[J].政治與法律，2009(2)：37.

[3]李小博.論業主委員會的民事主體資格和訴訟主體資格[J].中共鄭州市委黨校學報，2010(5)：62.

[4]劉保玉，孫超.論業主委員會的法律地位——從實體法與程序法的雙重視角[J].政治與法律.2009(2)：35.

[5]梁慧星.民法總論[M].北京:法律出版社，2007：135.

[6]傅鼎生.物權原理與物業管理［J］.政治與法律，2004(6)：65.