房地產企業納稅籌劃研究

丁蓓蓓

房地產企業納稅籌劃研究

丁蓓蓓

本文介紹了房地產企業納稅籌劃的基本概念；分析了房地產企業納稅籌劃的現狀和原因；并提出了房地產行業稅收策劃的主要策略，旨在通過合理的稅務籌劃，實現房地產企業經濟活動稅后利潤最大化。

房地產企業；納稅籌劃

隨著房地產市場的逐步完善和行業競爭的日益加劇，尤其是最近幾年，國家加大了對房地產行業的監管和宏觀調控，如土地，稅收，金融等方面，因此房地產企業面臨著越來越大的競爭。而各種稅收作為房地產開發企業成本的主要來源，對房地產企業會計盈利以及實現企業目標具有重大的影響。在學術界，國內外杰出的學者已經開始根據我們國家政治環境和經濟狀況的特點對房地產企業稅收籌劃進行了研究，并且取得了一定的成果。房地產企業的稅收籌劃是在稅收法律法規許可的范圍內，企業納稅人在不違背稅收法律的前提下，不違反國家稅收的立法意圖，通過操作，組織，投資，融資，財務規劃和其他稅務相關的活動和安排達到最小支付稅款，從而實現一個房地產企業經濟活動稅后利潤最大化。

一、房地產企業納稅籌劃的現狀

1.國家在穩定發展中推行宏觀調控政策

我國政府頒布了很多有關納稅籌劃的宏觀調控政策，使得房地產行業的投資變得越來越規范化。同時房地產企業政策和行業發展更加理性，規模大的，有實力的企業脫穎而出并且迅速擴大市場份額。相反地，對于那些發展緩慢，規模小的企業來說，則會產生更大的壓力。

2.房地產稅費占成本比例比較大

在房地產企業經營開發的過程里，稅收費用占了房地產開發成本里很大的比例，并且這個比例每年都在上升。根據國家建設部公布的數據來看，稅收占了商品房的比例是11%左右。當前房地產開發企業承受著許多的壓力，例如房子的價格居高不下，房地產市場的銷售業績不容樂觀，企業在融資這方面十分困難，而房地產的納稅籌劃則十分有利于降低企業的成本。

3.房地產企業納稅籌劃的思路與方法整體性比較差

房地產企業的財務部門在進行稅收籌劃的過程當中，在思路與方法上存在著一些利益分配問題。首先是稅收最小化與利潤最大化之間的利益分配問題。嚴格來說，房地產企業納稅籌劃的單一目的并不是減少納稅，房地產企業也采用了一些會計政策，如延長預收賬款的入賬時間，以及足額記錄費用與開支，但這只是想最大程度得到稅收政策里的一些優惠，這樣的話就會大幅度提高費用開支，可并不能很好地保證房地產企業的稅收利潤，所以納稅籌劃與利潤目標就產生了沖突。然后就是單一的束縛非常少和房地產企業整體稅賦最小的利益分配問題。與房地產企業相關的稅種非常多，達到十幾種，雖然稅種稅目，計稅基礎等不一樣可是它們都是根據同樣一種業務活動來計稅的，在籌劃的過程中會出現結點，容易互相產生影響從而使納稅籌劃方案的結果變弱，最終讓房地產企業的整體籌劃框架無法建立。

二、房地產企業納稅籌劃現狀的原因分析

1.房地產企業納稅籌劃的管理思想有誤區

之所以說房地產企業納稅籌劃的管理思想有誤區是因為企業管理者總是想著通過逃稅避稅減免稅費。一方面很多房地產企業為了能夠與稅務機關關系近一點，不惜花重金對稅務機關的領導和工作人員進行行賄，從而達到減免稅的目的。同時，一些房地產企業不停地找稅務征管部門的漏洞，總是不能按時繳完所有稅費，這樣加大了稅收征管部門工作的的難度，并造成了了非常不利的影響。另一方面，一些房地產企業總是想著如何在計算稅收的過程中偷逃稅，比如他們會在會計處理中做手腳，或者打著合作蓋房的名義開發房地產。這些舉措都嚴重違反了稅收征收法律，所以對于房地產納稅籌劃需要稅務機關和房地產納稅人共同努力。

2.房地產納稅籌劃人員的專業性比較薄弱

房地產企業納稅籌劃的過程是對于國家稅收法律法規，政策等進行認真細致研究過后做出的對專門行業的策劃活動，因此必須十分重視企業納稅籌劃的人員專業要求，可是在我們國家，絕不大部分的房地產企業的納稅籌劃的工作都是由財務部門來決策的，而財務人員對于稅務籌劃的工作并不專業，可能只了解大概的內容，卻無法很好的解決納稅籌劃中的細節問題，這就使得房地產企業的納稅籌劃的結果受到影響。

3.房地產行業內部競爭日趨公平和激烈

我國的房地產企業市場具有很大的商機，大批海外發展商和大量發展資金紛紛進入大陸房地產市場，這樣會讓房地產企業成本下降很多，增大了獲利空間，可同時也加劇了房地產企業的競爭，最終進一步加快了中國房地產市場格局的全球化，使得房地產行業變得越來越集中。

三、房地產企業納稅籌劃的策略

1.正確的把握稅收政策，遵守稅收制度

沒有納稅人遵守，即使是制定最好的稅收制度也不能真正實現其目標。預防合規風險的方法是保持一個強有力的政策，選擇最低收入稅收遵從和降低稅收遵從成本的政策選擇。即指的是納稅人在處理事務成本上的花銷。事實上，不一樣的稅收政策對于稅收管理成本和遵從成本的影響也不盡相同。在對稅收管理成本和遵從成本的影響上一些政策是相同方向的，但在更多的時候，這兩個費用征收之間存在交替變化的關系，從相反的角度來看，即降低稅務管理的成本也可能增加稅收遵從成本，因此相應的，房地產企業應從實際出發，在合適前者的基礎上進行行之有效的風險防范。

2.依法進行納稅籌劃，時刻關注政府政策

房地產企業進行的稅收籌劃活動必須是合法的，這是企業納稅籌劃的基礎和前提，也是稅收籌劃成功的重要措施。在實踐中，第一要了解，研究，遵守稅收法律，整體把握和深刻理解稅法的中心思想，時刻關注著稅收政策的走向變化，確保使稅收籌劃方案不是非法的，它是納稅籌劃的基礎，對納稅籌劃能否成功起著關鍵的作用。第二在處理稅務規劃和逃稅之間的關系。從減輕稅收負擔來看，稅收籌劃和避稅之間有著相似的地方，但兩者在本質上卻存在著重大的差別。避稅雖然不是違反法律的，可是有時會與立法者的初衷不一致，很多國家并不提倡與接受這一做法，而且有的國家直接拒絕避稅。并且絕大部分國家頒布法律法規對此加以限制，當然我國的法律也是這么規定的。所以，在進行稅收籌劃不但不可以觸犯法律法規，同時還要遵守稅務政策的引導，讓企業享受相關稅收優惠也符合國家政府宏觀調控經濟的用意，防止偷，逃，騙稅，惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。

3.注重納稅籌劃的整體性

實施規劃方案基本都是即使涉及極小的部分都會影響到全局，所以我們應該注重程序的整體稅負的影響；在實施納稅籌劃的時候，納稅人的相關行政成本會增加，這是絕對不能忽視的，同時也得考慮的戰略規劃，在環境稅的變化，如隱藏的危險因素。究其根本的話，房地產企業稅收籌劃的目標是財務管理的目標企業價值最大化的決策。稅收籌劃應該從全面規劃的總體目標著手，并將其變成公司的經營戰略與整體的投資的一部分，不能只關注個別稅種，更不能只想著減少稅負。第一，稅收籌劃必須把著力點放在減少整體的稅收負擔上，而不是單純降低個別稅種的稅負。這是因為各稅種稅基的相關性，某一稅稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關系的轉變，很可能帶來不利的影響。第二，雖然稅收效益是企業重要的經濟利益，但并不是所有的企業的經濟利益，減少投資稅都意味著可以提高企業的整體利益。假如有許多實施方案可以選擇的話，選擇使得企業整體利益最大的方案才應該是最好的解決辦法，卻不是稅負最輕的那個方案。企業稅收籌劃應考慮進行綜合全面取舍，不能為了規劃而規劃。

4.保持納稅籌劃方案的靈活性

由于房地產企業所處的經濟環境截然，而且納稅人主觀，客觀條件與稅收法律法規政策都在不斷的變化，這就需要房地產企業在納稅籌劃的過程中，依照企業的具體情況來制定納稅籌劃方案，同時保持一個相當大的靈活性，使之根據國家的稅收制度，稅收法律，在任何時間根據相關的政策和經濟活動的預期變化進行項目投資的調整，檢查及評估和更新計劃內容的納稅籌劃方案的變化而變化，并采取分散風險的措施，避害就利，從而實現房地產企業的納稅籌劃目標。納稅籌劃在某種程度上有規律性，可是卻沒有固定的模式，而且手段和規劃的方法也是特別多的。對于不同的問題，調整措施要因地制宜，一切從實際出發，具體的問題要具體分析。房地產企業納稅籌劃的方案應該根據納稅人實際情況，避免盲目照搬其他人的方案。

5.營造良好的稅企關系

稅收籌劃的方案的合法性最終是由主管機關認定的，所以，企業應加深對稅務機關和稅務部門的工作程序的了解，建立平滑暢通的溝通渠道，使得房地產企業對于稅法的理解和稅務機關是一樣的，同時促進房地產企業與稅務機關形成比較好的關系，這對于稅收籌劃方案的成功實施顯得尤為重要。

6.加強房地產企業納稅籌劃的專業性，多部門協調合作

房地產企業在進行納稅籌劃時，必須配備專業的納稅籌劃人員，從而對房地產企業進行針對性與專業的納稅籌劃，而且納稅籌劃存在于所有的生產經營活動當中，這就意味著納稅籌劃并不僅僅是一個部門的責任，更加需要企業其他部門的協調合作，合作的過程里也要使業務流程規范化，加強對稅務的管理與監督，這樣便能起到減輕房地產企業稅收負擔的作用。

［1］劉苑華.房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃［J］.財經界，2009，4：154-155.

［2］胡蘭，胡會蓉.探索房地產企業稅收籌劃新舉措［J］.企業導報，2011（13）.

（作者單位：鹽城市總工會）