“營改增”后房地產企業的稅收籌劃

金曉云

“營改增”后房地產企業的稅收籌劃

金曉云

“營改增”是我國稅收制度上一項非常重要的減稅措施，它被看作是我國從1994年以來稅改措施中流轉稅方面最為重大的一次改革。對于房地產企業而言，即將進行的“營改增”能夠減輕企業的納稅負擔、有效避免現行稅收制度中存在的重復征稅現象，但由于房地產企業經營的特殊性，“營改增”也可能給房地產企業帶來更重的稅收成本負擔。因此，研究“營改增”對房地產企業的影響及如何合理進行新政策下的稅收籌劃顯得意義重大。

營改增；房地產企業；稅收籌劃

隨著營業稅改征增值稅這一稅收制度改革的不斷深入，不斷有新的行業納入“營改增”試點范圍。“營改增”對試點企業的稅負有何影響，影響多少，企業應如何在“營改增”后做好納稅籌劃，是每個試點企業必須面對的新問題。房地產企業進入“營改增”試點范圍已是大勢所趨，因此在新政實施之前，很有必要進行“營改增”對房地產企業的影響研究，以期把握新的契機，在新形勢下合理進行稅收籌劃，減輕企業負擔，促進企業的良性健康發展。

一、房地產企業“營改增”改革背景分析

2012年1月1日，營改增試點開始在全國推行，成為不可逆的趨勢。營業稅改增值稅，就是原來繳納營業稅的項目，現在改為征收增值稅。增值稅只對服務或者產品的增值部分進行納稅，從而有效地避免重復征稅現象。“營改增”的主要目的是：減輕企業負擔，完善現有的稅收制度，消除重復征稅；在稅收上扶持第三產業發展，促進產業結構調整升級；增強國內企業競爭力，優化企業出口、投資和消費結構。“營改增”是中國稅收制度的一次重大改革，必將對促進中國經濟發展、產業結構調整和完善稅收制度產生非常深遠的影響。“營改增”避免了重復征稅，使企業稅負降低，成本下降，市場競爭力增強，同時也會降低通貨膨脹的水平。

繼2013年交通運輸業、部分現代服務業和2014年鐵路運輸、郵政服務業、電信業納入“營改增”后，目前僅剩生活性服務業、建筑業、房地產業和金融業未納入“營改增”。國務院曾明確提出力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。因此，未納入“營改增”行業的稅收改革推進時間僅剩下一年多。關于房地產業“營改增”的具體時間，目前雖未明確，但財政部長樓繼偉在2015年3月份舉行的十二屆全國人大三次會議記者會上曾坦言：“不動產‘營改增’最難，但今年（2015年）肯定出來”。

二、“營改增”對房地產企業納稅的影響

“營改增”對我國房地產企業產生的影響包括積極影響和負面影響兩個方面，需予以辯證分析。

1.積極影響

對于房地產企業而言，“營改增”帶來的最大的變化就是避免了營業稅重復征稅、不能抵扣、退稅的現象，實現了增值稅“道道征稅，層層抵扣”。其次，“營改增”改變了價格體系，將營業稅的“價內稅”變為增值稅的“價外稅”，建立了增值稅進項、銷項的抵扣關系，這必然會促使房地產企業自覺調整內部架構。此外，“營改增”將促進房地產企業的優勝劣汰，以往繳納營業稅時，房地產企業按照既定稅率繳納，財務計算簡單。“營改增”后，采取進項抵扣，房地產企也需要重新設計經營流程，變粗獷式管理為精細化管理。這樣一來，那些規模小，運營不正規的企業就很難跟上節奏，不但不能降稅，反而會加稅。

2.負面影響

首先，在政策過渡階段，房地產企業可能會出現一定的損失。如某個房產項目在“營改增”前完工了，但“營改增”后銷售還沒結束，稅率一下從5%增加到11%，企業也就沒有進項稅抵扣了，且由于銷售合同的約束，售價也不能改，則會出現重大損失。

其次，“營改增”后建筑企業稅負增加，并將轉移給房地產開發商。建筑業如果實施11%的增值稅稅率，那么幾乎沒有建筑企業能實現減負，建筑企業稅務負擔加大后，必然會轉移給房地產開發商。而對于那些自己有建筑部門，或有下屬建筑企業的房地產企業來說，受到的影響更大。

第三，“營改增”后材料和勞務費等不能再獲得增值稅發票，或抵扣有限。這使得一部分材料、勞務費不能開發票，或不能開增值稅專用發票，因而增加房地產企業的負擔。

最后，“營改增”后房地產企業聯營合作風險增加。在增值稅下，銷項稅額是不含稅工程造價×增值稅率，進項稅額是增值稅專用發票上標注的增值稅額。如果聯營項目不能取得增值稅專用發票，增值稅進項稅額就變得很小，繳納稅款較多，可抵扣稅款減少，實際稅負可達到6%～11%，甚至超過利潤率。

三、新政策下房地產企業稅收籌劃的建議

“營改增”對房地產企業的影響是非常深刻的，不但會影響到企業流轉稅的問題，同時還會影響到企業的成本、利潤等事項，事關企業發展之大計，應當引起企業足夠的重視。以下針對房地產企業如何適應新政策提出幾點籌劃建議。

1.加強業務人員知識培訓，提高業務技能

就目前情況來說，我國的房地產企業在成本管理方面存在一些這樣或者那樣的問題，管理很不規范，同時，由于“營改增”政策剛剛實行，企業繳納增值稅的意識還沒有完全形成。在“營改增”之后就要求房地產企業必須要規范經營行為，甚至是需要調整經營流程，特別是房地產企業的采購部門，一定要轉變思維方式以適應新的稅收政策的轉變，以期為房地產企業更好地服務。與其他的企業相比，房地產企業有其自身的特點，主要是房地產工程量大，項目周期長，從項目開發到完工銷售，一般工期都會在3年以上，在這樣一個漫長的周期內，會產生很多的成本費用，且在很長一段時間內只發生增值稅的進項稅，數額很大。在繳納增值稅時，在憑證認證、管理和計算等方面都會對企業提出一些比較嚴格的要求，因此企業需要適應新政策、新形勢的要求，加強對企業涉稅人員業務技能的培訓，提高他們的業務技能，熟悉有關增值稅方面的稅收政策，規范業務流程，確保企業各項經營活動的順利開展，為企業減少不必要的成本費用。

2.積極主動的向稅務機關學習請教，建立良好的協調溝通關系

“營改增”之后，稅收的征管主體發生了變化，由地方稅務機關變為了國家稅務機關。因此，這就要求房地產企業要積極主動地與國家稅務機關聯系，多學習請教，建立順暢的溝通關系，及時了解增值稅方面的知識，掌握“營改增”后房地產企業在稅務方面的應注意事項，及時獲取最新的稅收政策信息，為企業營造良好的納稅環境，使自身納稅行為符合相關規定的要求，保障房地產企業的健康發展。

3.在經營活動的各個環節進行合理的稅收籌劃

一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產企業在一般納稅人處購進零散材料時，要索要增值稅專用發票，這樣可以用以抵扣；在小規模納稅人處購進商品時，在不能抵扣或者抵扣低的情況下，可以在價格上要求便宜一些；二是利用稅率差異。一般物資的稅率是17%，建筑業的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業的稅務負擔；三是合理利用納稅人身份進行稅收籌劃。“營改增”之后，小規模納稅人在進項稅超過了當期銷售額的8%時，稅負要比一般納稅人的稅負更重，這時房地產企業就有必要申請成為一般納稅人，從而減少增值稅的負擔；四是納稅時間上爭取延遲。在盡快取得進項稅發票的情況下，開出銷售發票的時間要盡量延遲；五是爭取優惠政策。增值稅具有相對多的減免稅政策，比如和環保相關的勞務或者產品，國家規定具有相應的優惠政策。需要各房地產企業根據各自單位的實際情況、財務人員對增值稅有關條文的掌握等情況，機動靈活地進行稅務籌劃。

4.根據“營改增”對企業產生的影響，轉變營銷策略

在定價不變的情況下，“營改增”能夠降低房地產企業的費用和成本，提升企業的利潤，但另一方面又會對不同的企業造成不同程度的成本上升。在這種情況下，就要對各類企業進行分類，關注“營改增”條件下競爭對手的不同，有的放矢地調整營銷策略，從而提高企業的競爭優勢。房地產企業可以利用進項稅額抵扣優勢擴展業務范圍，實現業務升級。由傳統住宅地產向多元化房地產、相關領域擴張，在開發一般房地產的同時，投資零售商業、保障性住房、商業地產等，使之成為新的業務增長點。另外，混業經營的模式也更有利于房地產行業抵御市場風險。

5.其它措施

首先，多要增值稅發票。“營改增”時代，房企面臨稅制銜接、稅收政策變化等難題。因此，稅制改革前房地產企業就應做好應對措施。“營改增”之后，企業的稅負很大程度上由進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。

其次，剝離建筑業務。建筑業也將被納入“營改增”行業，剝離建筑業務后，上游建筑安裝業務將成為房地產企業進項稅額的主要來源，若建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。因此，剝離建筑業務將是房地產企業減輕稅負的重要舉措之一。

總而言之，“營改增”對于房地產企業來說具有兩面性，是一把“雙刃劍”。房地產企業必須以“營改增”為契機，進一步規范房地產企業的經營行為，使自身更快地駛入可持續發展的快車道，發揮房地產企業在促進我國經濟發展方面的強大作用。

［1］郭祥.營改增對房地產行業是“利好”嗎［J］.財會月刊，2012（12.）

［2］崔志剛.“營改增”政策對房地產企業的影響及對策［J］.稅務策劃，2012（12）.

［3］李英貴.增值稅轉型會計及消費型增值稅會計的探討［J］.會計之友，2007（1）.

（作者單位：福建廣播電視大學）