地產“新常態”

于洋

有哲人說過，“不要去追一匹馬，用追馬的時間種草，待到來年春暖花開時，就會有一批駿馬任你選擇。”用這話來形容中國的房地產行業，實在是再恰當不過了。在這個變幻莫測的樓市中，無論市場行情多么不妙，那些善于把握購房者需求的企業總是安之若素。

3月，這對于中國老百姓的生活意義重大，因為這是每年“兩會”召開的時間。幾乎每一件百姓熱議的話題都能在這一時間段找到答案，樓市的話題自不必說。只是，相比以往，今年樓市的議題熱度有所降低。正如易居中國執行總裁丁祖昱所言，“跟前幾年調控相比，大家的心態發生了很大的變化，對房地產行業，既不會寄予太高的期望，也不會讓從業者失望。”

顯然，業內人士已經漸漸習慣了房地產市場的新常態。“以往互聯網相當于地方政府的小三，是若明若暗的關系，房地產相當于地方政府的正房，吃飯都是坐主桌的。”日前，萬通集團主席、萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖在三亞論壇現場打了個比喻稱，現在互聯網和房地產的位置已經互換，“互聯網扶正了，房地產下堂了”。

難道真得如馮侖所言，房地產市場已經失寵了嗎？什么是樓市的新常態？未來的開發企業何去何從？

“暖風”襲來

事情正在悄悄起變化。

2015年3月5日，在國務院總理李克強所作的政府工作報告中，多次提及房地產領域，提出要穩定住房消費；堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。與此同時，將推進信貸資產證券化以及住房公積金等領域改革。另外，也首次在政府報告中提出將一些存量房轉為公租房和安置房。

對此，業內人士普遍認為，政府工作報告中有關房地產的定調相對平穩和積極，是近年來針對房地產市場少有的“暖風”，預示著2015年樓市政策環境將進一步放松。

“今年的政府工作報告有很多的亮點，對于房地產市場而言，針對目前市場庫存量較高的現實而提出的將一些存量房轉為公租房和安置房的舉措無疑是亮點之一。”青島市工商聯房地產行業聯盟副理事長龍江表示，這樣做等于政府在兜底，給房地產開發企業吃了個“定心丸”。同時，加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，也會對目前商品房去庫存起到積極作用。此外，據統計，在今年的政府工作報告中14次提到了“養老”這個關鍵詞，養老地產的發展或將擁有更大空間。

“從政府工作報告中，我們可以明顯讀出中央政府將對住房消費需求提供支持，今年樓市政策環境將更加寬松和市場化，逐步去行政化之后的房地產市場更值得期待。”但他同時指出，“由于政策的落實有一定滯后性。加之，后期地方政府政策實施的力度大小目前也無從考證，因此，開發企業仍不能盲目樂觀。”

房價點評網青島高級分析師郭軼凡則認為，兩會釋放出來足夠多的房地產信號，說明未來一定時期內，房地產仍然是經濟發展的支柱產業之一。未來行政方面對于市場的調控力度不會提高，但是利好政策也不會太多，主要還要依靠市場本身進行自我調整。特別是近期《不動產登記暫行條例》的出臺，會進一步規范市場交易行為，有利于樓市健康發展。

不管怎么說，截至目前，今年的樓市環境相較于跌聲一片的去年要好得多。但這是否意味著2015年的樓市將迎來新一輪的成交高峰呢？

樓市“換擋”

時代真的不同了。

當下，描述中國經濟繞不過去的詞匯，就是“新常態”。在從高速增長轉為中高速增長的經濟大勢之下，樓市必然也步入新常態，政策松綁恢復常態，市場規律將唱主調。

“中國經濟中房地產業的作用是不可低估的。如果說經濟發展中有一個大的機車在前面跑，那就是房地產。不要一談到房地產就說泡沫，實際上今天仍然要振興房地產。”在具體政策方面，著名經濟學家厲以寧主張高檔房要讓市場價格來調整，當然量不能大。因為屬于高檔房，價格比較高，轉讓時政府就有稅收；廉租房要繼續蓋，讓低收入者有家，生活狀況有改變。最后，一定要有平價房，一般工薪階層能買得起。“房地產業難道不能再起來？”厲以寧說，有房子才能帶動消費。應該把老百姓最關心的房子問題解決好。城鎮一定要有房子呀，先有房子才能買家用電器。

那么，房地產市場究竟能否再創輝煌呢？近日，國家統計局公布2015年1至2月全國房地產開發和銷售情況。數據顯示，1至2月，全國房地產開發投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速比去年全年回落0.1%。其中，住宅投資5922億元，增長9.1%，回落0.1%。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.4%。

值得一提的是，1至2月商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。其中，住宅銷售面積下降17.8%，辦公樓銷售面積下降4.6%，商業營業用房銷售面積增長3.2%。商品房銷售額5972億元，下降15.8%。其中，住宅銷售額下降16.7%，辦公樓銷售額下降15.6%，商業營業用房銷售額下降4.0%。

以青島為例，截止到3月8日青島商品房成交13763套，149.36萬平方米，成交均價9000元/平方米。去年同期商品房成交15708套，164.65萬平方米，成交均價9345元/平方米。差距一目了然。郭軼凡分析稱，今年1季度供求雙雙回落，同比明顯下滑，主要原因是2014年四季度大部分購房需求已經透支，2015年一季度雖有利率下調這一利好，但是市場反應滯后，還沒有明顯的表現。

而在龍江看來，盡管目前判斷全年的房地產市場走勢有些牽強，但可以肯定的是2012年、2013年的成交高峰已然很難逾越了，2015年的樓市在政策利好的背景下，青島樓市將維持平穩發展的態勢。

其實，業內人士的謹慎樂觀不難理解，畢竟拿地蓋房子就賺錢的時期早已經過去了。從過去一年，房地產市場的持續降溫和調整中我們不難發現樓市“換擋”已經開始，未來的日子里房價波動、增長減速都將是新的常態。而在樓市新常態下，加速去庫存仍將是今年樓市的重要一筆。庫存消化慢的企業將不可避免地被市場淘汰掉。

分化加劇

“這是最好的時代，也是最壞的時代。”用這句富有哲理的話形容眼下的房地產市場在恰當不過了。

房地產黃金十年結束了，如果說前幾年還有人持懷疑態度的話，那么今年這已經成為業內人士的共識了。歸根結底，這取決于供求關系的變化。換一種說法就是，第一批有能力置業的人群基本已經完成購房需求，而新的一批置業人群不足以完全消化市場中的庫存。這就意味著供求關系可能會發生逆轉，進入買方市場。而在買方市場主導下，樓市“馬太效應”勢必顯現。而不少中小型房企則將在這一輪樓市洗牌中，被“洗出”市場。

放眼整個青島樓市，盡管2014年12月出現翹尾行情，成交量過萬套創下全年單月新高，但整體庫存仍壓力山大。

來自中國價格指數研究院青島分院的數據顯示，截止到12月底，青島市新建商品住宅庫存量大約163119套，總面積1801.14萬平方米。其中，黃島區可售面積25137套，城陽區16375套，李滄區11666套，原四方區10989套，原市北區7001套，市南區3881套，嶗山區2720套。對此，有業內人士表示，2015年新年庫存的去化周期大約需要20個月。另外，今年仍有不少新項目將陸續上市，這也會進一步增加市場的供應量，房企加速去庫存的特征將更加明顯。

“雖然今年大政策環境或將進一步寬松，青島樓市整體向好。但是，行業內第一階段的粗放式生長模式已經結束，第二個階段將迎來強者恒強，弱者淘汰的局面。”龍江表示，未來的小開發企業的生存壓力會越來越大。沒有足夠的資金拿地，采購成本與運營成本的高企都將導致其在市場中的競爭力會越來越弱，運營不當的中小開發企業被洗牌不可避免。而縱使是實力豐厚的大房企也該適時調整自己的戰略布局，以應對市場的變化，這是一個毋庸置疑的挑戰。

其實，仔細思量不難找到出路，市場的核心需求是什么？在買房市場主導下，沉下心深耕產品，迎合購房者的置業需求的房企勢必會開拓一片屬于自己的天地。

有哲人說過，“不要去追一匹馬，用追馬的時間種草，待到來年春暖花開時，就會有一批駿馬任你選擇。”用這話來形容中國的房地產行業，實在是再恰當不過了。在這個變幻莫測的樓市中，無論市場行情多么不妙，那些善于把握購房者需求的企業總是安之若素。

事實的確如此，雖然時下的樓市里，不時地傳來一些“牛”的叫聲，但作為地產投資者，務必要保持清醒的頭腦，深耕符合市場需求的產品。不要一廂情愿地以為“牛”回來了，日子會好過。

要知道春天的道路，依然充滿泥濘。

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青島3月入市樓盤

根據克而瑞數據統計顯示。2015年3月，預計將有12項目入市，其中包括錦繡華隆君匯、新天悅廣場和溫莎郡等3個純新盤，以及包括海信依云小鎮、魯商藍岸麗舍和萬科東郡等在內的9個項目加推。

在區域分布上，黃島和即墨兩地占據半壁江山，黃島新區項目包括萬達維多利亞灣、K2海棠灣和天一錦城：即墨開盤和加推項目既有適合剛需人群的錦繡華隆君匯和萬科東郡，也有別墅項目，位于溫泉鎮的溫泉陽光。

市北區的兩個項目均為純新盤。溫莎郡位于新市北區瑞海北路，歡樂濱海城板塊，預計價位10500元/平方米；新天悅廣場則位于繁華的老市北臺東商業區，是一處包括住宅、公寓、寫字樓和商鋪的商業綜合體項目。

嶗山區兩個高端住宅項目加推，分別是位于嶗山區石老人觀光園的海信依云小鎮和青島二中北側的魯商藍岸麗舍。

剛需重地李滄區和城陽區各占一盤，分別是李村核心商圈地鐵大盤中海國際社區和位于城陽區阜城路的萬科玫瑰里。