傳統單位生活區物業管理中的問題與對策探索

□丁 潔

長期以來，傳統單位生活區的物業管理一直由所在單位指定專人統一管理。但隨著小區內公產房的商品化，其所有權都已發生了變化，都已劃歸個人所有，房主可以出售、出租、借用自己的房屋，使得小區內的住房成分發生了很大的變化，為物業管理提出了新的課題。

一、傳統單位生活區物業管理中的問題

(一)物業小區安全保衛的管理。小區的安全保衛早期是由快退休的老同志來負責的。一是照顧老同志，二是他們資格老，處理事情周到。但隨著小區內外來住戶的增多，他們越來越顯得力不從心，曾經一段時間，小偷盜竊猖獗一時，為了扭轉這個局面，單位采取了果斷措施，在各個顯耀位置安裝了電子攝像頭，門衛由專業保安公司人員接管，定時在小區內進行巡邏。通過改進，小區內的盜竊案件大幅下降，效果明顯。目前，門衛的管理遇到的新的問題主要是機動車輛出入的問題，尤其是外面的沒有出入證的車輛，容易產生糾紛。保安人員執法嚴格，車主就會感覺不方便，有時容易產生矛盾;保安人員執法不嚴，車主方便了但小區安全又成問題了。

(二)小區環境衛生的管理。單位生活區中，大多數居住的還是原單位的老職工，如果引入專業的物業公司進行管理，房屋老舊，規矩太多、繳費也高，大家不適應，經常鬧矛盾。所以，在單位生活區中引入專業物業公司的大多最后都退了回去。如何讓業主們心平氣和地服從管理，繳納費用是當前遇到的一個非常棘手的難題。經過多次的嘗試與調整，實踐證明采用階梯式的管理收費模式較為可行。新建筑一般公攤面積大，保養工作量較大，應適當多收費用;老建筑公攤面積較小，適當少收費用。對臨時產生的垃圾(如裝修)應適當加收衛生費。小區內很多人飼養了寵物狗，這對小區的環境衛生是一個很大的挑戰。文明的養狗人會及時處理糞便，也有個別不文明的人，對自家的寵物糞便視而不見。

(三)小區車輛的管理。每個小區的車輛都是爆滿，小區內車位有限，管理好車輛的停放是傳統單位生活區的一個非常棘手的難題。它不象商業小區中車位都賣給了個人，管理起來較容易。單位的生活區，車位基本上是可隨意停放的，收費很困難。而且個別人隨意停車，堵塞通道，嚴重影響了他人的出行，非常令人反感。對于車主來說每天下班回家找個停車位是件非常困難的事情，需要在小區里很盲目地轉幾圈，幸運的話能夠找到停車位，實在沒辦法了只有停馬路邊上了。停車問題對小區里的每個家庭來說太突出了，亟需解決。

針對傳統單位生活區中物業管理遇到上述問題，物業管理工作要進行深刻反思。物業管理工作，在從計劃經濟向市場經濟轉型過程中，總會遇到這樣那樣的問題，應該從思想上與時俱進，認真學習新的業務知識和科技知識，用新思路、新技術來解決工作中遇到的各種難題。

二、解決傳統單位生活區物業管理問題的對策

隨著我國經濟的發展，物業管理企業必將向著社會化、專業化、智能化和信息化的方向發展。管理模式必然從政府模式向市場模式轉換。單位小區內的物業管理人員及業主都要轉變思想，適應新形勢。

(一)物業管理的社會化。物業管理部門涉及面廣、業務繁雜。在人手緊張、條件簡陋的情況下，物業管理部門可以把專業性較強的部分服務項目分離出去，委托專業服務公司完成。物業管理部門主要進行組織、協調和管理工作，物業管理的社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理的社會化為單位減輕了負擔，大大方便了業主，使廣大業主更加滿意。

(二)物業管理的專業化。隨著我國經濟的迅速發展，物業管理企業已經成為遍布廣大城鄉的一種新興的服務行業。各類生活小區都離不開物業公司的服務與管理，對小區物業實施統一管理。除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城鄉管理的專業化和社會化程度，并能進一步推進城鄉管理向現代化管理方式轉換。

(三)物業管理的智能化與信息化。物業管理的智能化與信息化是物業服務管理的必然趨勢。目前幾乎所有的生活小區中都安裝了電子攝像頭，有力地保障小區的保衛安全;在小區出入口安裝門禁管理系統，有效提高了對外來車輛的管理，大大提高了效率，減少了矛盾;在小區內顯耀位置安裝電子屏幕，隨時宣傳居民文明守則，提示各類生活信息，使得在小區居住的業主感覺更有人情味;有條件的小區可配置車位管理系統，可有效管理亂停車現象和盲目找車位的情況。隨著移動網絡技術的發展，可以充分利用微信群，建立一個在小區內居住的業主的微信群。一旦有需要通知的事情(如挪車位、交費等)會很方便地進行。不需投資，只需物業管理人員進行組織即可實現，這對業主絕對是一件有利的好事。在城市中一些物業公司在物業管理中，運用自動控制技術、通信技術、網絡技術等高新技術及先進的設備系統實現對物業的設施設備、環境、消防、安保及運作模式實施自動控制和集中管理，全面提升企業水平，打造了自己的服務品牌，實現了規模化、節約化經營模式，搶占了市場先機。因此新技術在物業管理中的廣泛應用已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

三、結語

隨著我國房地產經濟和物業管理行業的發展，物業管理在人們的生活中扮演著越來越重要的角色，人們越來越離不開物業的服務，同時也熱切盼望獲得更多更好的物業服務。不管是純商業住宅小區還是傳統單位的生活區對物業服務管理的需求都是如此。物業管理行業有巨大的發展空間，雖然存在諸多問題亟需解決，但經過共同努力，想方設法真抓實干，小區的物業服務管理工作一定會向著好的方向發展。