驗房師是守護房地產項目質量的第三方力量

□ 陳林杰 梁 慷

一、驗房師產生的動因

2000年以來，我國房地產市場快速發展，但是一些房地產開發商只顧賺錢，其開發的房地產項目尤其是住宅質量事故頻發，樓盤的使用功能存在十分普遍的開裂、滲漏等質量問題，而且已經建成的很多住宅工程也存在著結構安全、空氣污染等隱患，直接威脅購房者的財產、甚至生命安全。還有一些房地產樓盤嚴重存在著面積以小充大的貓膩，屢屢出現建材以次充好甚至偷工減料的情況，公眾普遍質疑房地產開發商的質量信譽。我國一些城市相繼出現的房地產質量問題，引發我國老百姓對住宅建筑質量的空前關切，廣泛喚醒了購房者對房屋質量安全向出售方維權的意識。所以，我國越來越多的老百姓開始高度重視住房的使用功能與安全質量。在這種開發商交付房屋時所出具的驗房報告不能讓一些購房業主信服的背景下，驗房師就理所當然地成為購房者房屋質量的“守護神”。

二、監管制度缺陷導致的我國房地產項目質量三大隱患

(一)房地產項目質量的首要隱患是五方質量責任制留下的。自從我國房地產市場快速發展以來，多數城市為提高房地產項目的質量，大多數都實行了房地產項目質量責任制，該責任制由“開發商”、“施工方”、“監理方”、“設計院”和“工程勘測方”五方責任主體組成。不難發現，五方中只有開發商是甲方，“施工方”、“監理方”、“設計院”和“工程勘測方”都是要從甲方(開發商)賺錢的乙方，這就使得讓四個乙方監督甲方房地產質量的責任落空，成為一句空話，監管肯定不能達到預期目的。

(二)房地產財政使地方政府對房地產質量的監管虛張聲勢，留下第二大重要質量隱患。我國采用中央與地方分權財政，地方政府的收入主要靠企業，而房地產企業是地方政府上繳利稅的大戶，許多地方城市政府，特別是中小城市的財政收入的50%左右來自于房地產企業的稅費收入，其中地方政府賣地的土地轉讓金占較大比例。考慮到確保財政收入的情況下，地方政府不由自主地實施房地產財政，這使得地方政府在監管地方房地產產品質量時難以下狠手，這種地方政府的保護主義實際上是默認了房地產企業降低產品質量。房地產企業供給地方政府的利益越多，則質量違規的可能性就越大。可以這樣說，地方政府不僅不會懲處質量低劣的房地產開發商，相反，得到很多利益的地方政府還會在企業發生質量違規行為后出面保護企業。

(三)質檢部門依據收費從事房地產質量監管難有作為，留下第三大重要質量隱患。我國現行的建筑工程質檢體制規定，質檢部門監管費用是按照工程造價總額的一定比例收取的，工程體量大總的造價就高，則質檢部門收取的質量監管費用就高，一般占2%左右。遇到工程造價高的大型房地產項目，質量監管收費是很高的，質檢部門因要得到該巨大利益，在項目質量監管時就會睜一只眼閉一只眼。相反，對于小型房地產項目工程造價低，質量監管能夠收到的費用是很少的，因此，質檢部門因得到的利益很少就不屑一顧。這種收費情況會進一步加劇小規模房地產開發企業建設項目質量違規的故意性，因其為質量違規付出的代價幾乎為零。由此不難發現，政府按收費多少采取的質量監管目前至少還難以滿足所有業主的質量訴求。因此，這就是房地產消費者尋求質量監管“第三方力量”——驗房師的直接的重要原因，職業驗房師可以彌補政府因監管的缺失對房地產項目留下的第三大重要質量隱患。

三、驗房師擔當監管房地產項目質量的重任

我國房地產住宅項目的質量，問題多多，保證房地產質量監管機構和質量監管人員的獨立性是一個很好的解決之道。發揮驗房師的作用，就可以實現監管房地產項目質量的目的。所以，政府相關部門應該積極培育民間驗房師，使他們成為房地產市場房屋質量監管的第三方力量。

(一)職業驗房師能夠科學監管房地產項目的質量。職業驗房師是干什么的呢?就是受房地產業主的有償委托，依據有關法律法規、技術標準、商業合同和房屋監測檢驗委托合同等，借助于科學知識、驗房工具和專業技能，對房地產項目或其裝修裝飾工程進行監測檢驗，出具科學規范的驗房報告的技術人員。為保護房主的合法權益，驗房師要查驗房屋的多項內容，主要包括查看墻體、查看門窗、檢測水電管線以及裝修質量等等。職業驗房師會根據查驗內容和檢測的情況，科學監管房地產項目的質量，為房主出具一份專業的房屋質量查驗檢測報告。驗房師是復合型人才，集知識的集成性、技術的專業性以及能力的復合性為一體，合格的驗房師技術過硬，職業嚴謹，誠實守信，填補了我國房地產質量科學監管的漏洞。

(二)驗房師監管房地產項目的質量完全可行必要。驗房師自2004年以后不斷涌現，短短10年時間獲得迅速發展，家裝公司、監理公司、質檢站所、物業服務等房地產領域里的企業，爭先恐后進入該行業，開展專業或兼業服務。當前構成我國驗房師從業人員有建筑、房地產領域的各類工程師，遍布全國26個省區，人數上百萬。這些驗房師專業人才，驗房業務量大，收入可觀，年收入多在12萬元左右，工作積極性高。所以，加強驗房行業培訓，大力培育獨立于政府房地產質量監管部門之外的職業驗房師是當務之急。

［1］梁慷，陳林杰，丁渤，陸建民，陳浮，樊群．房屋查驗與檢測［M］．北京:中國建筑工業出版社，2014

［2］陳林杰，梁慷，陸建民，丁渤，陳浮．我國驗房行業的現狀及發展對策［J］．建筑經濟，2015，5

［3］陳林杰，梁慷，陸建民，丁渤，陳浮．驗房師職業標準研制與職業能力評價［J］．建筑經濟，2015，4