我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險及對策探索

□ 邊 濤

一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務風險現(xiàn)狀

商業(yè)銀行的不良貸款呈上升趨勢。以建設銀行為例，2009年的個人住房不良貸款由2008年的8215．31億元增加到10884．59億元，其中，個人住房抵押貸款比重由2008年的73．4%增長到2009年的78．3%。在2013年“國五條”頒布后，個人住房貸款需求和商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)放數(shù)額有所下降，但由于商業(yè)銀行前期的過分追求業(yè)務量和規(guī)模，實行粗放管理，2012年和2013年商業(yè)銀行的不良貸款余額和不良貸款率都呈增長趨勢，我國商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務的形勢不容樂觀。

二、我國商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務的風險分析

(一)信用風險。

1．被迫違約。被迫違約是指還款人因外部環(huán)境的突然惡化導致實際支付能力下降，無法按期如數(shù)還款的風險。在當今全球化經(jīng)濟下，不穩(wěn)定因素增加，公司倒閉、破產(chǎn)、合并的頻率很高，居民收入的不穩(wěn)定因素也隨之增加。在遭遇一些意外事故或自然災害時，都會造成居民的還款能力下降。

2．主動違約。主動違約一般表現(xiàn)在貸款者認為放棄繼續(xù)還款能夠帶來更大利益時或當市場利率低于合同利率時，貸款者就會提前還款。商業(yè)銀行個人住房貸款的借貸期限較長，在這期間個人狀況是很難預料的，也較容易發(fā)生違約行為。

(二)流動性風險。住房抵押貨款屬中長期貸款，由于貸款者的主要還款來源是居民儲蓄存款和企事業(yè)單位的活期存款，而一般銀行的貸款期限都很長，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則。這種資金運用長期化和資金來源短期化的矛盾隨著個人住房貸款規(guī)模的擴大日益突出，就會出現(xiàn)“短存長貸”的現(xiàn)象，從而就會降低銀行的資產(chǎn)流動性。

(三)政策風險。我國個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展受政府宏觀調(diào)控的影響是很大的。例如2010年國務院頒布的“新國十條”，2011年的“新國八條”，2013年的“國五條”。這些宏觀調(diào)控政策的實施，直接影響了居民的購房需求，一些投資者的投資計劃也會受到影響，在現(xiàn)行的宏觀政策下，投資行為可能不再有利可圖，從而貸款的違約率也會大大增加，銀行面臨著損失，加大了銀行的風險。

(四)抵押物風險。個人住房貸款一般數(shù)額較大，期限較長，而在這期間，抵押物也面臨著很大的風險，這也是個人住房貸款難以全面展開的原因之一。抵押物風險可以具體分為以下三種風險:

1．抵押物產(chǎn)權(quán)風險。這是抵押物產(chǎn)權(quán)問題所造成的風險。住房貸款的期限都較長，在個人住房貸款尚未清償時，可能會因為城市建設規(guī)劃，公共利益的需要，拆遷等因素而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)風險。

2．抵押物價格風險。抵押物價格風險是指抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時造成部分債權(quán)無法實現(xiàn)的風險。另外由于貸款期限較長，還會面臨市場價格波動的風險。

3．抵押物處置風險。抵押物處置風險是當?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道變窄，成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)時，所遭受的風險。我國的住房二級市場還不夠完善，交易費用高，手續(xù)繁瑣等致使商業(yè)銀行對抵押物的變現(xiàn)存在一定困難。我國二級市場的不夠完善也造成抵押房產(chǎn)的拍賣價格遠低于同等房屋的市場價格，同時由于貸款的期限較長，抵押物的價格有可能下跌，這時商業(yè)銀行就會存在不能足額清償貸款的風險。

(五)商業(yè)銀行的內(nèi)部管理風險。

1．操作風險。操作風險包括銀行工作人員主觀的違規(guī)操作和由于失誤所導致的風險。當銀行為發(fā)展貸款規(guī)模，占領市場，過度追求業(yè)務量時，業(yè)務人員就可能放低貸款標準和擔保條件進行違規(guī)操作。

2．管理組織結(jié)構(gòu)風險。當管理制度不健全，執(zhí)行不夠嚴格，獎懲制度不分明時，就會形成風險。商業(yè)銀行在貸前的審核資料是否嚴格，貸后的催收和監(jiān)督是否到位，直接關系到貸款的風險損失。

三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險防范措施

(一)加強商業(yè)銀行的內(nèi)部控制管理。

1．對借款人的申請資格進行嚴格審查。對申請人的資格審查是防范個人信用風險發(fā)生的第一步，可以從申請人的收入狀況、工作的穩(wěn)定程度、家庭環(huán)境及家人的健康狀況等方面對申請人的申請資格進行審查。銀行的審核人員應根據(jù)審慎性原則對申請人的申請資料進行準確、全面的審核。銀行應制定合理的還款機制，規(guī)定合理的償債比例。

2．對抵押物進行嚴格審查。當借款人到期無法按時按額還款時，銀行有權(quán)對抵押物進行處置，因此抵押物的價值直接關系到銀行的損失程度，是降低風險損失的一種保障。因此，銀行應對抵押物的合法性、價值進行審查。

3．加強貸后管理。個人房貸支付后應對借款人的資金使用、工作狀況、收入水平、信用狀況、擔保狀況進行跟蹤調(diào)查和分析，以確保資金的安全。對可疑類貸款、逾期未還的貸款加大關注和催收力度，減少損失。

(二)建立完善社會信用體系。建立信用準入制度和信用制裁制度。建立信用準入制度要完善借款人的基本資料和經(jīng)濟資料，包括:姓名、性別、學歷、身份證號碼、職務、收入、家庭狀況、健康狀況、通信方式等基本資料和借款人的欠款情況、歷史違約情況、經(jīng)濟糾紛情況等經(jīng)濟資料。信用制裁制度可以從法律、輿論等方面進行制裁，從而加強借款人自身的信用監(jiān)督能力，減少違約行為的產(chǎn)生。

(三)完善住房抵押二級市場和實行抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是在一定條件下，金融機構(gòu)將房地產(chǎn)的抵押債權(quán)轉(zhuǎn)換為證券形態(tài)，向公眾或證券投資者公開發(fā)售，從而使實物性的房地產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)化為流動性較高的有價證券形式。實行住房抵押貸款證券化，可以促進商業(yè)銀行的資金融通，提高資產(chǎn)的流動性，解決資金來源短期化和資金應用長期化的矛盾，調(diào)節(jié)優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營風險和流動性風險。

(四)選擇資金雄厚和信用較好的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作。在貸款過程中，謹慎審查開發(fā)商的資產(chǎn)、信用狀況。對開發(fā)商的以往資金來源、納稅情況、資金往來賬務、運用資金情況等方面進行信用情況審查。了解開發(fā)商的資金實力、籌資能力、管理團隊等方面進行實力情況審查。同時，要嚴格審查開發(fā)商所持有的法律批準文件是否合法、齊全。這對房地產(chǎn)商騙取銀行貸款有很好的防范作用，是更好履行房屋買賣合同的保障，從而保障銀行資產(chǎn)安全，減少損失。加強對開發(fā)商的資金監(jiān)管力度，監(jiān)督資金使用情況，減少因爛尾樓給銀行帶來的損失。

(五)商業(yè)銀行應推行更加多樣化的個人住房貸款業(yè)務品種。商業(yè)銀行應根據(jù)居民收入情況和購房需求的不同，對不同購房群體實行差異化信貸政策。根據(jù)住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整，采取不同的貸款模式，滿足不同層次居民住房需求，把保障基本需求與引導合理消費結(jié)合起來。同時可以借鑒美國發(fā)展個人住房貸款業(yè)務的經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，制定不同的貸款品種組合。在滿足居民住房需求的同時，也分散了商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務風險。另外，在不同的經(jīng)濟時期，國家會實行不同的宏觀經(jīng)濟政策，業(yè)務品種的多樣化對適應運營環(huán)境也是十分有利的。2013年初實行的“國五條”，商業(yè)銀行首先要嚴格執(zhí)行國家住房新政，實行差別定價，增加普通購房業(yè)務品種。

［1］楊麗娜，李字娜．我國住房消費信貸存在的問題及策略研究［J］．經(jīng)濟視角，2013

［2］徐楠．淺議限購政策下個人住房貸款的發(fā)展趨勢［J］．時代金融，2013

［3］徐遙君．淺析我國商業(yè)銀行個人住房貸款的違約風險［J］．對外經(jīng)貿(mào)，2013

［4］苗靜．我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險及其防范［J］．中國管理信息化，2013