我國房地產投資信托基金的風險管理

戴卉

摘要：本文對房地產投資信托基金（REITs）的相關概念進行了詳細地論述和分析，并就REITs的基本特征進行了提煉和總結，最后總結出了幾點REITs可能存在的風險和不合理之處，并簡要地提出了一些解決方法。

關鍵詞：房地產投資 信托 基金風險

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。REITs通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立的目的是集聚資金、分散風險、獲得較高的規模效益，促進房地產市場的健康發展。

一、房地產投資信托基金（REITs）的基本特征及相關概述

一般來說，房地產投資信托基金（REITs）有以下幾個顯著地基本特征：

流動性較高——REITs是一種典型的房地產證券化產品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產可以流動起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達克、全美證券交易所。

REITs具有股東價值——就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價值上漲的資本收益。

專家經營，專業化的管理，完善的公司治理結構——公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業的經營全過程，投資者可以把資金投入到有職業投資經理管理的房地產投資組合中。同時，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結構。基金管理機構具有專門的理財專家和市場分析人員，他們專門對國內外經濟形勢、各個行業甚至某一公司的運營狀況和潛力，進行科學系統的分析，并在此基礎上作出投資決策。因此相對于個人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業化的經營管理，使房地產營運績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產專業投資的成果。

信息披露——上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務，每季度、每年度必須公布經審計的財務報告。

股東無償債義務——REITs投資人個人對于REITs的負債無償債義務，這點和上市公司是一致的。

低杠桿——REITs與上市公司相同點在于，REITs也是杠桿經營；但不同點在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產負債率長期低于55%。

二十世紀80年代后期，REITs市場整體呈現出爆發式增長，市場構成逐漸由權益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變為權益REITs一家獨大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達到了1915.5億美元，其中，權益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權益型REITs占到總市值的92%。

REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據信托稅制的“導管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。

REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內稅法典》將獲取收入的活動區分為被動行為和非被動行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動行為”是指納稅人沒有實質性參與的交易或經營行為。非被動行為則包括：薪水、工資；擔保費；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動行為所得，按照非被動行為所得繳納所得稅。

國務院2013年連續出臺多項嚴厲調控房地產的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對性強，對房地產市場產生相當大的影響。在國家加強宏觀調控下，房地產商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發展REITs的最佳時機。

對于REITs的必要性、可行性分析，以及對目前我國REITs的發展現狀的討論，就顯得尤為重要。

信托投資公司業務重組的需要。我國的信托投資公司曾經不僅是“全能型金融機構”，而且還涉足多方面的實業投資，其中房地產業務占有相當的比重。根據分業經營的原則，信托投資公司實業的投資部分業務必須進行剝離，這其中當然也包括房地產業務。對于房地產業務的剝離，可以采取把原來的房地產業務或全資子公司改造為REITs的方式進行。也就是說，把原有的房地產業務或房地產公司改組為一個REITs。信托投資公司把已有的房地產直接投資轉換成為REITs的股權，由原來的房地產經營開發者轉為REITs的戰略投資者。

我國的信托行業在經歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業在我國金融業的地位。信托公司在股權結構、資產規模、內部治理、風險控制能力、業務拓展能力、經營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機。

通常而言，風險是指投資者達不到預期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產封閉式基金，一方面受到宏觀經濟、房地產行業、房地產市場和房地產項目的多重風險所帶來的一系列不確定因素的影響，同時又面臨著信托業務基金運作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風險歸結為投資風險和運營風險兩大類予以展開剖析。endprint