探究房地產經紀機構的活動方式

劉紅兵

摘 要：房地產經紀機構的發展與我國國民經濟的發展和社會的和諧穩定息息相關，為此，相關負責人員應不斷加強對我國房地產經紀機構的科學管理。文章主要分析了我國房地產經紀機構的活動方式。

關鍵詞：房地產經紀機構；活動；方式

一、房地產經紀代理模式

房地產代理，是指以委托人名義，在委托協議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。根據相關規定，經紀人只能向房地產交易相對兩方中的一方提供代理服務，并且在執行代理業務時，在合法誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益。目前，代理模式在我國的新房銷售市場、二手房銷售市場和商業房地產租賃市場都有所運用，而最常見的是新房銷售代理。在新房銷售代理模式下，經紀公司主要面對的客戶是機構客戶，如房地產開發商。

二、中國房地產經紀人員管理模式

（一）雇傭制。不論是房地產代理經紀機構，還是居間經紀機構，目前國內絕大部分的經紀公司與經紀人之間都是一種雇傭關系，雙方簽訂了雇傭合同，雇員按照雇主的指示，利用雇主提供的條件提供勞務，雇主向提供勞務的雇員支付勞動報酬。在這種形式下，房地產經紀人不能以個人名義承接經紀業務，要由經紀機構統一承接并承擔法律責任，統一向委托人收取傭金，并按約定向承接業務的經紀人付報酬。

（二）獨立經紀。除了傳統的雇傭關系，目前國內也出現了所謂的“獨立經紀人”，即合同制關系、高傭金、自由的工作狀態等。獨立經紀人對網絡等技術的運用與美國相似，但并不是真正意義上的獨立合作者，受國內市場現狀的影響，正在進行不斷的摸索和改進。

（三）傭金分配。傭金分配上，房地產代理與居間模式的傭金不大一樣。交給房地產經紀代理機構代理交易的傭金與業績有關，平均傭金大致在2‰左右。一般，根據經紀服務市場發展水平和房屋價格水平不同，各地區在利用這種方式時都會存在一個行業普遍接受的百分比，賣方與經紀人會根據這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方與經紀人會根據這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方會根據房屋售價支付給經紀人所定百分比的傭金，這種方式簡單易行。提取的基本規則是：交易額越小，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。與此同時，傭金分配又可分為二手物業居間代理傭金、新物業代理傭金、按揭服務費。第一，二手物業居間代理傭金。房地產經紀業的主要業務就是對二手物業（包括二手商品房、二手廠房、二手商鋪、二手寫字樓）的居間代理，不僅包括代理二手物業的買賣，還包括代理房地產的租賃業務。傭金其實就是服務費，房地產經紀業從業人員利用他們所掌握的信息資源，專業的知識為客戶找到合適的物業，交易成功后收取一定的費用，就是傭金。傭金一般是按照成交金額（包括買賣成交、租賃成交等等）乘于一定的比率，不同服務不同比率的，要具體情況具體分析。二手物業居間代理傭金收入是房地產經紀行業盈利的主要來源。據統計全國在09年的傭金總額在三百億左右，除去經紀人個人的傭金提成和企業的運行支出成本，利潤率在

15%左右，也就是說純利潤達在45億左右。第二，新物業代理傭金。房地產經紀另一主要業務是接受房地產開發商的委托，銷售其開發的新物業。新物業代理產生的背景是一些房地產企業借鑒以市場化資本運作為主的美國模式，房地產開發的一些環節由不同的專業公司完成。房地產經紀企業代理銷售新物業具有獨特的優勢：房地產經紀企業屬于銷售終端，對消費者相當了解；房地產經紀企業掌握了大量客戶的信息，能夠形成新物業市場與二手物業市場的互動，增加銷量。代理新物業與代理二手物業不同，它主要是搭建開發商與客戶的聯系。當然，對新物業代理的傭金率也與二手物業居間代理的不同，要低一些。對新物業的代理的傭金率收取的制約因素比較多，主要有：第一，開發商的實力，包括開發商的資本實力和品牌實力；第二，新開發物業的地理位置，包括交通的便利性和周邊配套；第三，新物業的銷售價格；第四，開發商的營銷策略。目前，新物業代理傭金率一般為成交價格總額0.5%～2%。第三，按揭服務費。按揭是指按揭人將房產產權轉讓給受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。按揭服務是由產業鏈的延伸產生的。在如今房價高漲不下的情況下，一般購房者不能一次性支付所有房款，所以必須向按揭銀行貸款；而按揭的手續復雜，購房者為了方便一般由經紀方代辦。代辦的服務費及為按揭服務費。在全國各地房地產經紀企業的按揭服務費的標準不一，在深圳一般為每次按揭收取1000元左右的按揭服務費，而在東莞則一般為借貸額的1.3%。

三、互聯網在房地產經紀行業的應用

1999年，搜房在第一輪互聯網熱潮中建立，攜風投資本殺入房地產營銷領域。幾年后，搜房又在后來者安居客的推動下強化原有的二手房集團。而新浪、搜狐、騰訊等門戶網站也先后進入?；ヂ摼W之于房地產經紀行業，從開始時的幫手（包括互聯網為房地產中介公司提供經營和管理工具，也包括專業的房地產信息平臺公司為房地產中介公司提供信息平臺服務），到成為房地產經紀行業經營模式變革的一個組成部分，再到對整個房地產經紀行業虎視眈眈的吞并者。由互聯網帶來的行業變革正在不可避免的向前推進，向縱深發展。這對仍然處于發育階段甚至初級階段的中國房地產中介服務業來說，既是命運所系的挑戰，也是后來居上的機遇。