樓市進入“白銀時代”

文│本刊記者 陳 芬

降息有利于房地產公司去庫存，但行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢或將不變。

無可否認，2014年對于房地產行業(yè)而言是個下行拐點。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)31個月上漲。與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。

在市場持續(xù)了多月的低迷之后，終于迎來了一場甘霖，2014年11月21日央行發(fā)布降息政策。之后，房地產市場交易迎來了小高峰，整個房地產行業(yè)進入“暖冬”行情。

政策刺激樓市回溫

據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，截至2014年11月29 日，11月重點城市日均成交套數(shù)環(huán)比增長15%，同比增長6%。其中，在2014年11月24日至11月30日這一周，廣州、深圳、上海和北京四地的交易面積環(huán)比增長分別為14%、16%、17%和31%。

經過多月的平緩升溫之后，房地產市場的回暖速度正在加快，這主要源于房地產市場調整的不斷加深。

2014年6月份以來，各地政府就開始取消限購，不斷放松調控。尤其是2014年9月末以來出臺的一系列利好政策，更被認為是激活市場的主要因素。9月30日，兩部委出臺信貸新政，提出對于首套房“認房不認貸”的標準，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬，三部門出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務院常務會議提出“穩(wěn)定住房消費”的說法。11月21日，央行宣布降息。與此同時，在多數(shù)城市已經對松綁或取消“限購令”的基礎上，各地陸續(xù)發(fā)布了多項產業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對房地產業(yè)構成利好。

一系列托市政策的出臺，主要目的在于刺激經濟，但在客觀上利好了房地產，尤其是提振了市場信心。降息以來，“去庫存”成為了房地產公司最為重要的訴求，在各項政策利好的疊加作用下，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內或持續(xù)。

平穩(wěn)發(fā)展趨勢確立

對于此次樓市的些微回溫，也有專家認為，房地產行業(yè)其實已經接近頂峰，平穩(wěn)發(fā)展的趨勢已基本確立，當下降息對供求關系并不會產生實質的影響。

以北京萬科橙小區(qū)的一套92平米、總價216萬的期房為例。2014年7月簽訂購房合同，首付款30%，剩余部分為銀行貸款，貸款利率為6.5%，按照30年的還款期限，每月月供為8500元。而在2014年11月21日央行調低利率之后，貸款利率變?yōu)?.15%，月供則下降為7900元。降息后的房貸大為減少。

在2014年年底時，為沖業(yè)績，房地產商不會貿然提升價格。很多樓盤按兵不動，出量為主，房價大幅上升或下降的情況出現(xiàn)的概率都不大。降息等系列措施后，房貸減少，刺激了客戶看房的熱情。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

雖然數(shù)據(jù)上看起來相對樂觀，但整體市場供需關系已經發(fā)生逆轉，供大于求形勢明顯。今年以來，住建部經過多輪調研，已經對整體房地產市場做出了“供大于求”的判斷，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。

另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。據(jù)悉，北京房地產成交量雖然維持在高位，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。按照今年成交量，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

2015 年或刺激需求

任何行業(yè)都有起步、發(fā)展、成熟和衰退四大階段，至于房地產，經歷前期瘋長與泥沙俱下現(xiàn)在慢慢進入成熟期。

從中長期來看，在樓市進入“新常態(tài)化”的今天，開發(fā)企業(yè)不再會有之前“黃金十年”的發(fā)展機會和豐厚利潤空間，傳統(tǒng)住宅市場已經走向“白銀時代”。對于房企來說，地產黃金年代房企主題詞是“滾動做大”，如今，則強調“做強和有質量的增長”。潘石屹則表示，“白銀”二字只是個生動的比喻，更專業(yè)的說法應該是行業(yè)平均利潤率開始下降，目前每年以平均1個點的利潤率在下降，這是一個“很恐怖”的趨勢。

過去拿地就掙錢，賣房子像賣白菜，閉著眼售罄的時代早過去了，現(xiàn)在是“高庫存時代”部分城市房子大量積壓過剩，信息對稱時代客戶更挑剔，交易更透明，成本高漲的時代里土地、建筑、人工、利息、成本都在上漲，競爭加劇。拿地門檻更高、項目成本更高，銷售利潤更低——房企稍微不注意，就一毛錢賺不到。

●在目前嚴重過剩的商業(yè)地產領域中，誰先建立“商業(yè)全盤運營能力，資產管理能力”，誰就成為領導者。

報道稱，經過長時間調研后，智囊機構近期向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費調整、微調限購等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。

分析人士指出，這些政策是否真正落地，2015年1月可能會有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在分析2015年經濟形勢作出判斷的基礎上，也將定調房地產政策。

一些機構指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，一線城市面臨的供應缺口仍然較大，對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，市場可能在2015年3-4月才會真正有所體現(xiàn)。

哪些房企能存活

行業(yè)大佬潘石屹認為，在將來，房地產行業(yè)將面臨市場和產品的分化，一二線城市集聚的優(yōu)質地產商會更多。當下住宅市場已經接近天花板，未來房地產住宅銷售額每年都會在10萬億元左右高位橫盤，而商業(yè)地產目前嚴重過剩，深度洗牌只是時間的問題，這個過程中誰先建立“商業(yè)全盤運營能力，資產管理能力”，誰將在商業(yè)地產領域成為領導者。

2014年至少有7家千億元規(guī)模的房企，對于這些巨型房企，他們對地產各種核心要素、資源的獲取能力已經有極強“吸附”能力，內部產品、服務、成本、運營、營銷等協(xié)同都達到較好的水準，潘石屹認為，這些企業(yè)早已不在乎規(guī)模爆發(fā)式增長，他們更早進軍國際市場，也是一種航母必須有的“遠見”和“開辟新市場”。而對于100億到500億元規(guī)模的房企而言，則不建議國際化戰(zhàn)略，一則會把戰(zhàn)線拉的過長，管理成本加劇，二則中國有52.7%的城鎮(zhèn)化的地產市場，可以精耕幾個區(qū)域。

未來哪些房企能活得很好？潘石屹也做了總結。第一是超大的規(guī)模型房企，未來規(guī)模型房企都會形成自己獨特的商業(yè)模式，盈利模式，都會形成在戰(zhàn)略差異化的同時，同步實現(xiàn)資源、人才、組織的配套差異化策略與能力。第二是區(qū)域市場的老大，這指的是中型本地房企做到區(qū)域老大，做深也會活得不差，比如類似目前100多億元規(guī)模的河南建業(yè)。第三是商業(yè)地產、產業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、文化地產、物流地產等等行業(yè)前五名的細分房企。萬科規(guī)模再大，目前也只是住宅領域最大，不可能所有領域都最大，所以其他業(yè)態(tài)提前耕耘的細分房企，只要抓住機會在細分領域形成專業(yè)壁壘與規(guī)模效應，依舊能對抗地產巨鱷，比如華夏幸福抓產業(yè)地產，華僑城抓旅游地產。第四是輕資產模式的企業(yè)，輕資產強調用更少的錢，用其他渠道的資金入股，“股+債”，而自己則用很少的錢和優(yōu)秀的專業(yè)能力、運營能力、管理能力與大資本對接，這種企業(yè)也能生存下來。

北上廣深四城市歷年新建商品住宅均價（元/平方米）