論加強住房公積金貸款風險的管理及防范措施

史利霞

摘 要：我國住房公積金規模的不斷壯大以及住房公積金貸款規模的不斷增大，為住房公積金的管理帶來了諸多挑戰。其中，對住房公積金貸款風險的管理以及防范問題是研究的熱點。

關鍵詞：住房公積金制度；個人住房貸款；風險防范

中圖分類號：F830.589 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）02-0182-02

引言

目前，我國的住房公積金制度飽受詬病，各界要求住房公積金制度進行改革的呼聲不斷。我國的住房公積金的管理在實際操作中也存在一些問題。住房公積金貸款主要是指住房公積金管理中心通過銀行對需要購買住房、并且繳納了住房公積金的職工以較低的利率發放貸款，幫助其購買住房。住房公積金制度對我國的城鎮化建設起到了重要作用，幫助了許多沒有能力一次性付清購房價款的工薪族可以通過住房公積金貸款來購買住房。《住房公積金管理條例》規定的住房公積金貸款是專指針對職工的個人住房貸款。隨著我國經濟的發展以及城鎮化建設的推進，從農村出來進入企業或者公司工作的人不斷增加，由于住房公積金具有強制性，我國住房公積金的總規模不斷增大，同時，申請住房公積金貸款的人也不斷增多。總規模的擴大以及貸款人數的增多、貸款規模的擴大，都為住房公積金風險的管理提出了新的挑戰，尤其是對住房公積金貸款風險的管理。

一、住房公積金貸款風險的成因

（一）借款人自身原因形成的風險——信用風險

所謂信用風險，又叫做違約風險，是指借款人在未來沒有能力或者沒有意愿履行合約即無法償還本息或者不按時交納利息的風險，并由此給貸款人造成損失。在使用住房公積金貸款時，一般來說，有以下兩個方面的原因會導致借款人信用風險的出現。

1.信息不對稱。信息不對稱的一方面是住房貸款公積金中心與個人信用信息的不對稱。由于我國對個人信用問題的重視不如歐美等發達國家，我國公民存在較多的所謂“老賴”，他們不是沒有能力償還而是鉆空子故意拖欠或者故意不償還。我國尚未建立起完備的個人信用備查系統，對于這些“老賴”而言，他們違約對他們未來的借貸或者是其他方面并無太大影響，他們只需要選擇不再住房公積金中心申請貸款或者換個地方進行貸款即可，違約成本很小。

2.借款人沒有能力進行償還。當借款人向住房公積金中心申請貸款的時候，可能其自身所處環境不錯，有穩定的工作或者是有穩定的收入來源。但是，隨著時間發展，可能是市場狀況變差導致公司大量裁員，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，導致借款人的經濟狀況不像借款時那么好，所以無力對債務進行償還。雖然其本身有著很強烈的償還意愿，但是缺乏償還的能力。

（二）市場環境變化造成的風險——抵押物價值變化帶來的風險

一般來說，住房公積金貸款的時間期限較長，大多在十年以上。市場是在不斷發展的，各種創新層出不窮，同時，市場環境也在不斷變化。在個人進行住房公積金貸款時，會為自身的貸款提供抵押物。但是，隨著時間的變化，市場環境也在改變，這就會帶來抵押物價值的變化。住房公積金抵押貸款與一般貸款區別最大的就是住房公積金貸款一般都是把已付首付的住房作為抵押物，所以在抵押物風險方面，主要的風險就是住房面臨的價格隨著市場環境的變化而變化的風險以及房地產存在法律方面糾紛的風險。在我國，最近兩年許多專家都在“唱衰”房地產市場，認為我國的房價太高，處于不理性的價格區間。雖然不敢說專家們的預測是否正確，但是我們可以看到，從2013年開始，我國的房價就開始沒有繼續上漲甚至有些地方出現了下降，房地產市場的春天已經過去似乎是大家的共識。所以，在未來多變的市場上，住房價格的變化會對抵押物的價值產生較大影響。

（三）住房公積金貸款使用的擔保方式帶來的風險

住房公積金貸款的擔保方式就像上文提到的，一般都是用要進行貸款的住房進行抵押，在這個過程中會出現風險。現在，開發商對住房都是采取預售的模式，即房屋尚未建成或者正在建設中即對住房進行銷售，消費者購買住房。在這個過程中，由于住房尚未建成，購買時采用住房進行抵押貸款就可能會出現在未來住房出現問題時，加重風險。并且，從風險分散的角度來看，使用要進行貸款的房屋進行抵押貸款是不符合這一原理的。

此外，公積金中心由于自身的原因，不可能了解每一個借款人的詳細情況以及準確衡量借款人提供的抵押品的價值，會存在在錯誤估計的情況。而每一個申請貸款的個人則十分清楚自身的情況以及提供的抵押物的情況，故可能存在公積金中心無法掌握的會導致未來借款人違約的風險。2008年美國次貸危機中，飽受詬病的就是那些為美國公民提供住房貸款的商業銀行為了自身利益在住房貸款之前根本不進行盡職調查，為那些未來沒有能力進行還款的低收入群體提供貸款，導致最后他們的違約。而對于這些個人的情況，目前也沒有強制性要求進行擔保，因此，客觀上存在著個人違約的可能。

（四）開發商方面的風險

其實所謂開發商方面的風險，主要就是指由于開發商方面的原因而造成的住房公積金貸款未來出現可能不能償還而導致進行住房公積金貸款的銀行損失的風險。由于現在的住房基本是采用預售的形式來進行住房銷售，所以購房者在買房進行住房公積金貸款時，其所購買的住房并未真正建成。所以，在未來的建設中，由于開發商的建筑材料違規或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，導致開發商無法按時交房，從而帶來購房者不能按時入住。在這種情況下，購房者一般就會選擇不再支付公積金貸款的還款，那么由此帶來的損失就只有承擔貸款的銀行負責。

二、住房公積金貸款風險的管理及防范措施

（一）住房擔保制度的建立與完善

目前，我國住房公積金貸款已經建立起了初步的擔保制度，但是還不完善，應借鑒國外在這方面的先進技術以及經驗，建立并發展適合我國的具有中國特色的公積金個人住房抵押擔保貸款制度。在擔保機構的設置方面——由于個人住房抵押公積金貸款擔保具有公益性的性質，而且，對個人住房抵押公積金貸款進行擔保所承擔的風險較大，完全依靠市場的力量可能無法順暢運行。所以，要充分利用政府信用，組建政策性擔保機構。要進行政策性擔保機構的組建，那么其資金來源是不得不考慮的一個方面，可以考慮財政撥款、住房公積金中心的住房公積金的增值收益、擔保收益或者是以其他政府性金融機構入股的形式繳納資金進行。endprint

個人住房抵押擔保貸款制度有廣義和狹義兩重意義。從廣義上來說，個人住房抵押貸款擔保是指在市場經濟的前提之下，通過擔保這樣的一種形式來對市場主體，主要指提供住房貸款方與購房借款方之間，進行溝通、交流，以幫助其達成交易或者協議，使市場有效運行，主要作用在于幫助建立貸款機構的一個風險補償機制。從狹義上來講，個人住房抵押貸款擔保是指依照《住房置業擔保管理試行辦法》設立的住房置業公司，在購房借款人無法滿足貸款人相關要求的情況下，有償的為借款人提供擔保，并對借款承擔無限連帶責任，本質上個人住房抵押貸款服務中介。

（二）個人信用檔案的建立

在個人住房公積金貸款風險中，一個重要的風險就是借款人的信用風險、違約風險。所以，建立一個完善的、全國聯網的個人信用檔案可以幫助銀行在進行個人住房公積金貸款申請的審核時，了解借款人的信用狀況，降低信息的不對稱，減輕日后由于借款人主觀意愿而帶來的貸款違約風險。

另外，全國聯網可查的個人信用檔案也可以提高借款人的違約成本。當有這樣的一個個人信用檔案存在的時候，借款人在考慮是否違約的時候就會考慮違約給他帶來的收益以及因為違約而帶來的成本。當整個社會都對個人信用很看重的時候，一旦有人違約，那么他在之后再進行融資或者做其他事的時候，就將變得非常困難。在這種情況下，違約成本就會遠遠超過違約所帶來的收益，借款人就不會選擇違約。

（三）建立跨區域聯網的住房公積金貸款公示

在個人住房公積金貸款風險中，還有一種重要的風險就是可能存在同樣的主體在不同的地區進行重復申請住房公積金貸款或者夫妻雙方同時申請個人住房公積金貸款。這樣，由于同樣的人承受了雙份或者多分的償還責任，那么未來存在違約的可能性就會加大。所以，建立一個跨區域的全國聯網的住房公積金貸款公示可以有效的減輕這種情況的出現，可以大大的降低個人公積金住房貸款的違約風險。

（四）加強對貸款受托銀行及開發商的管理

個人住房公積金業貸款，主要是住房公積金中心委托商業銀行進行貸款。貸款的資金來源是住房公積金中心，風險承擔主體也是住房公積金中心，所以商業銀行在其中并不承擔風險，只是獲取自己所得的績效收益。對于商業銀行而言，貸款質量的好壞與其自身并無直接聯系，銀行也不承擔風險，所以在進行貸前審核的時候難免存在不認真的情況。所以，應該加強對貸款受托銀行的管理，并且設計合理的績效激勵機制，使貸款受托銀行利益與住房公積金中心的利益一致。

結語

我國住房公積金規模的快速發展、我國房地產市場的“火爆”都帶來了住房公積金風險的增加。近些年來，我國的房地產市場可以用“火爆”兩個字來形容，有較多的人在買房，不管是因為剛性需求還是投資需求，反正是有很多人在買房。其中有較多的人使用了住房公積金貸款，那么貸款的規模就不斷增大，這就要求對貸款的管理能力的提高。對于住房公積金的貸款風險，會由于借款人本身、市場原因、開發商原因或者是其他的一些原因，導致借款人最后的償還面臨風險。所以，對個人住房公積金貸款風險的控制顯得尤為重要。可以通過全國聯網的個人信用檔案降低信息不對稱，或者建立和完善公積金貸款擔保制度，或者通過其他的一些方法來降低住房公積金貸款風險。

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[責任編輯 仲 琪]endprint