土地流轉(zhuǎn)過程利益問題的研究

羅靜

摘 要：我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益問題復雜，要嚴防農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益被侵占，或是被地方強權(quán)組織盤剝，一旦出現(xiàn)上述情況，就有可能會出現(xiàn)因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的地方腐敗現(xiàn)象。這必將會引進全國農(nóng)民的強烈不滿。該研究者簡要分析了土地流轉(zhuǎn)過程收益中存在的諸多問題，提出了如下建議：實現(xiàn)土地級差定價，農(nóng)民自由選擇定價內(nèi)容；合理劃分集體提留收益比例，公開集體收益去向；規(guī)范土地流轉(zhuǎn)中介服務有償收費，明確服務收費項目；全額減免土地流轉(zhuǎn)登記服務各類手續(xù)費及合同手續(xù)費。該研究者希望我國政府重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益分配的問題，真正服務農(nóng)民，發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地流轉(zhuǎn)作為一項基本國策來重抓和嚴抓，從而保障農(nóng)民根本利益不受侵害。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)利益 土地收益分配 土地流轉(zhuǎn)過程問題

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）12（c）-0169-01

近年來我國土地流轉(zhuǎn)越來受到全國人民重視，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)問題也成為了國家重視的問題。我國要發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，土地流轉(zhuǎn)問題必須正確面對。當前的家庭承包責任制，雖然由于土地包干到戶存在一些生產(chǎn)力低下、產(chǎn)出量小等問題，但它保證了農(nóng)民的根本利益不受侵害，因而仍然是我國不能動搖的基本國策。我國當下的土地流轉(zhuǎn)過程中利益問題越來越嚴重，主要表現(xiàn)在農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)定價利益及集體部分資金提留問題，流轉(zhuǎn)登記相關(guān)費用問題，為獲低價承包戶非成本支出部分問題，以及環(huán)保下土地流轉(zhuǎn)后的治理利益問題等。該研究者通過研究土地流轉(zhuǎn)過程的利益問題，希望能找到解決的辦法。

1 土地流轉(zhuǎn)過程存在的利益問題

1.1 土地流轉(zhuǎn)定價利益困擾農(nóng)民

近年來，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在定價過程中往往受到困擾，一些早年出租土地給承包戶以每畝價格300元/年為標準，10年不漲價，其結(jié)果是農(nóng)民土地收益嚴重不符該年度生活水平，這使得一些完全靠土地轉(zhuǎn)讓而無收益的農(nóng)民吃大虧，生活越來越貧困。這是以畝標準價格定價的引起的人民幣通貨膨脹下農(nóng)民收益出現(xiàn)嚴重虧損問題。還有的就是一些土地被中介組織轉(zhuǎn)手，多次獲利，而農(nóng)民卻收益較少，承包戶又損失嚴重，從而使得承包戶因需承擔高額租金而主動棄地而去，使得農(nóng)民出租收益不穩(wěn)定等。這一些受土地租金定價不公平影響，使得農(nóng)民利益受損現(xiàn)象嚴重。

1.2 土地流轉(zhuǎn)集體提留收益比例及去向存在問題

由于家庭承包責任制下土地仍然屬于集體，家庭只是承包戶，農(nóng)民土地只能再次經(jīng)過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)交易，而集體土地就有權(quán)獲得集體收益，在實際農(nóng)民再承包過程中，農(nóng)村集體提留收益卻并不如意，一些土地流轉(zhuǎn)地區(qū)集體卻收不到農(nóng)民租金收入，原因是農(nóng)民說并未出租而是與他人合作進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不具備經(jīng)營性質(zhì)。在無證據(jù)和村民們集體反對下，集體提留收益無望。而一些地區(qū)土地承包集體則提留20%～30%的農(nóng)民租地收益，也就是租金是1000元/畝/每年的，集體收益為200～300元，這就使得農(nóng)民收益出現(xiàn)嚴重問題。集體收益后，很多村社將其作為農(nóng)民共同收益進行分配，有的則被村干部用來再投資卻長年無分配，使得土地租金集體部分成為少數(shù)村干部的收入。

1.3 土地流轉(zhuǎn)中介服務收費利益的問題難解決

近年來，一些地區(qū)土地流轉(zhuǎn)過熱，一些正規(guī)中介運營而生，他們幫承租戶找土地，并收租一定服務費用，其價格根據(jù)地區(qū)差異，和承租戶自愿來決定。雙方交易在租金之外，而一些非法人員卻借機敲詐農(nóng)民，說是他介紹非要農(nóng)民給中介介紹服務費等現(xiàn)象發(fā)生。也有的一些中介服務組織通過假倒賣手續(xù)將一些長年不在家務農(nóng)的農(nóng)民土地偷偷租給承包戶并代收租金現(xiàn)象嚴重。中介服務收費組織出現(xiàn)的亂象讓土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了較多問題，使得一些準備流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民又擔心各類問題出現(xiàn)。

1.4 土地流轉(zhuǎn)合同簽定及手續(xù)費支付的問題

近年來，土地流轉(zhuǎn)一些地方是找地方公證處進行土地流轉(zhuǎn)公證，因此，需要收較貴的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)費，同時還要收合同工本費及其他手續(xù)費等，從而使得農(nóng)民收益受手續(xù)費影響而不斷減少。正是因為如此，一些地區(qū)掛牌成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心，其目的就是服務土地流轉(zhuǎn)，但他們?nèi)匀皇杖∈掷m(xù)費，甚至比地方公證處還貴，這就使得土地流轉(zhuǎn)合同簽定及支付手續(xù)費出現(xiàn)了幾難問題。在這個交易過程中，一些農(nóng)村基層干部也借機向農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)征收流轉(zhuǎn)環(huán)保費、簽字費、跑路費等一些不規(guī)范的問題，從而使得其管理出現(xiàn)較多問題。

2 土地流轉(zhuǎn)過程利益解決的辦法

2.1 實現(xiàn)土地級差定價，農(nóng)民自由選擇定價內(nèi)容

農(nóng)業(yè)用地應根據(jù)土質(zhì)優(yōu)勢進行級差評價，按照四級標準進行劃分，通過采取通陽光、土層深度、肥力測評、自然災害嚴重與否，水源條件等進行綜合認證，最終評價出四級土地標準。然后根據(jù)級差定價，最差一級定價不得低于單季作物收成產(chǎn)值的50%。如該土地能種玉米或小麥等，按其單季評價其收入不能低于其玉米總產(chǎn)出的50%，最好則不封頂按當?shù)刈栽付▋r成交確定。進行定價后，農(nóng)民應自由選擇，根據(jù)各標準進行自行土地評價定價，然后進行自愿交易。

2.2 合理劃分集體提留收益比例，公開集體收益去向

當農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)讓其土地時，向集體繳納提留收益比例應不得高于10%，貧困戶最高不得超過5%。只有這樣才能保證農(nóng)民的收益合理，避免因集體提留而導致實際效益被削奪的情況發(fā)生。集體提留的租金收益必須用于土地綜合治理和農(nóng)民利益支出，而不得作為非土地治理和該村社以外的經(jīng)費來源，以保障土地租金收益不被非法侵占。

2.3 規(guī)范土地流轉(zhuǎn)中介服務有償收費，明確服務收費項目

近年來土地流轉(zhuǎn)中介服務悄然形成，筆者認為不應對其打壓，而應積極鼓勵中小城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)中介組織進入該行業(yè)進行有償服務，我國應明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務標準，確定有償服務價格范圍，嚴厲打擊非法中介收費，維護農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益不受中介侵害。為此，應建立《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務執(zhí)行細則》，從而有效指導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務組織從事專項活動。

2.4 全額減免土地流轉(zhuǎn)登記服務各類手續(xù)費及合同手續(xù)費

為了提高土地流轉(zhuǎn)市場活躍度，增加規(guī)?；髽I(yè)經(jīng)營，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理市場，各地區(qū)或區(qū)縣應成立公共服務免費組織，實現(xiàn)免費登記、查詢、流轉(zhuǎn)過戶、合同簽定、價格認證與評價，指導其服務，培訓各類因土地流轉(zhuǎn)的公共服務組織或個人等，實現(xiàn)解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最后一公里的公共服務全面覆蓋，有效保障農(nóng)民的基本利益不受侵害。

3 結(jié)語

總之，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益問題復雜，要嚴防農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益被侵占，或是被地方強權(quán)組織盤剝，一旦出現(xiàn)上述情況，就有可能會出現(xiàn)因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的地方腐敗現(xiàn)象。這必將會引進全國農(nóng)民的強烈不滿。該研究者簡要分析了土地流轉(zhuǎn)過程收益中存在的諸多問題后，提出了上述建議，希望我國政府重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益分配的問題，真正服務農(nóng)民，發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將其土地流轉(zhuǎn)作為一項基本國策來重抓和嚴抓，從而保障農(nóng)民根本利益不受侵害。

參考文獻

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