淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施

費(fèi) 振

(上海安居房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，上海 200063)

一、前言

現(xiàn)階段，高房?jī)r(jià)同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本也在不斷的走高，稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)僅次于土地成本之后的第二大支出。因此，稅收籌劃就成了房地產(chǎn)企業(yè)用來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的主要手段之一，同時(shí)，也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。但是，稅收籌劃的主要目的是房地產(chǎn)企業(yè)在不違背國(guó)家現(xiàn)行稅收法規(guī)的情況下，預(yù)先采用合理方法來(lái)進(jìn)行的與政策不沖突的手段來(lái)獲得稅收利益。所以在獲得稅收利益的同時(shí)也可能產(chǎn)生各種稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)所有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面具體的分析和評(píng)估，借以制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，使企業(yè)價(jià)值最大化，這是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。

二、稅收籌劃在概念上的界定

稅收籌劃具有下述特性：首先是在不違法法律法規(guī)的前提下進(jìn)行的。其次從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看能夠讓企業(yè)最終整體獲得最佳收益。最后需要企業(yè)事先籌劃，通過(guò)事先籌劃使企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照籌劃的進(jìn)行，達(dá)到合理的最優(yōu)的稅收負(fù)擔(dān)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的種類

企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，由于各種因素的變化和相互影響，使得實(shí)際結(jié)果和預(yù)計(jì)之間產(chǎn)生偏差，常見的房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)方面的來(lái)源有：

首先，對(duì)稅收籌劃在稅收政策方面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，擬定的方案和現(xiàn)行的稅收政策之間產(chǎn)生了沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃無(wú)法進(jìn)行。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行嚴(yán)格的管理和調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)企業(yè)受稅收政策的影響極大。現(xiàn)階段，由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚處于發(fā)展初期，1985年全國(guó)人大通過(guò)授權(quán)國(guó)務(wù)院制定相關(guān)稅收法律導(dǎo)致稅收法定原則的缺位，因此稅收法律在制度上的不完善以及稅收政策上出現(xiàn)的變化會(huì)使企業(yè)制定的稅收籌劃在方案上不能與最新稅收政策達(dá)到同步，因此，造成稅收籌劃方案無(wú)法有效實(shí)施。這就是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中經(jīng)常遇見的問(wèn)題，稅收政策與稅收籌劃方案在時(shí)間上的差異性。

其次，對(duì)稅收籌劃在法律上的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。現(xiàn)階段，稅收會(huì)由于國(guó)家政策的改變產(chǎn)生變化，而且，稅收籌劃的方案合法性也必須經(jīng)由稅務(wù)部門的認(rèn)可，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在擬定稅收籌劃的方案的時(shí)候由于立場(chǎng)的不同導(dǎo)致對(duì)稅收法律法規(guī)政策的理解經(jīng)常會(huì)與稅務(wù)部門存在分歧，然而，這種差異就會(huì)成為稅收籌劃制定過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)對(duì)稅收法律法規(guī)在理解方面產(chǎn)生了偏差，直接會(huì)把稅收籌劃行為變成違法行為，或者造成無(wú)效的稅收籌劃方案，對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。

再次，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金密集、資產(chǎn)負(fù)債率高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分密切的關(guān)系。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有復(fù)雜性和多樣性，在對(duì)稅收籌劃的制定和執(zhí)行中也會(huì)被影響，產(chǎn)生各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要一個(gè)龐大的資金后盾，因此，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到資金斷裂的影響。籌資或借債是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要的來(lái)源，哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都很容易使企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境。所以，企業(yè)投入的資金越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，以及每個(gè)企業(yè)之間具體情況的差異，所以，稅收籌劃在設(shè)計(jì)和執(zhí)行上也會(huì)存在差異。在紛繁的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，包括發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等，一旦操作上有不規(guī)范的地方，選取了不合理的籌劃方案，那么避稅就可能違法，會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，企業(yè)稅收籌劃如果事先盲目投入，必然加大投資的成本，增加經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、防范措施

現(xiàn)階段，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)稅收籌劃進(jìn)行管理借以減少籌劃產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，必須做到制定稅收籌劃的過(guò)程中要對(duì)可能出現(xiàn)的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的分析與評(píng)估，建立有效的合理的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，借以消除或者減少風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不同的風(fēng)險(xiǎn)類型，需要采取不同的措施。

首先，對(duì)于稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源需要有正確的認(rèn)識(shí)。企業(yè)的稅收籌劃的人員在掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程、企業(yè)財(cái)務(wù)以及稅收法規(guī)政策的同時(shí)，必須要對(duì)籌劃風(fēng)險(xiǎn)有正確的認(rèn)識(shí)。只有這樣，才能在稅務(wù)部門監(jiān)管中合理合法的進(jìn)行稅收籌劃。參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有人都必須對(duì)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)防范意識(shí)，并初步形成全員參與的局面。

其次，稅收籌劃企業(yè)需要對(duì)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立有效稅收管控措施，同時(shí)一定要與國(guó)家的現(xiàn)行法規(guī)結(jié)合。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)稅收法規(guī)是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控和監(jiān)管的具體措施，可以保證整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展。所以，在制定稅收籌劃的過(guò)程中，一定要對(duì)產(chǎn)業(yè)政策和稅收法規(guī)進(jìn)行全面了解，以便做出多種納稅方案，進(jìn)行擇優(yōu)選擇，得出最為合理的稅收籌劃方案。實(shí)現(xiàn)與法律政策的同步。

再次，規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度。建立和完善會(huì)計(jì)核算制度也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效稅收籌劃的條件，會(huì)計(jì)核算制度自身的完整性、真實(shí)性以及合法性也會(huì)對(duì)稅收籌劃的效果帶來(lái)影響。一是，由于房地產(chǎn)企業(yè)其會(huì)計(jì)核算的資料必須作為稅收籌劃的證據(jù)，以及稅務(wù)部門審核的資料。二是，由于完善的會(huì)計(jì)核算可以為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過(guò)程中提供合理的依據(jù)。三是，只有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的業(yè)務(wù)能力不斷加以提高，才能使會(huì)計(jì)核算工作能夠規(guī)范的進(jìn)行。

最后，稅收籌劃的方案一定要具有綜合性和全局性。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理其最大目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，稅收籌劃則是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容。稅收籌劃，要具有綜合性，不能局限在某個(gè)稅種的節(jié)稅上，企業(yè)必須將其列入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略中，對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。稅收籌劃并不是對(duì)單個(gè)稅種進(jìn)行的籌劃，而是整體的系統(tǒng)工程，涉及的稅種也很多。比如，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等，因此，稅收籌劃不能只看單一稅種上的收益，要綜合的看。如果在追求短期利益最大化的過(guò)程中會(huì)影響企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就要分清輕重，選擇最有效的利于企業(yè)發(fā)展的方案，借以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

五、總結(jié)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收籌劃給企業(yè)帶來(lái)收益的同時(shí)注定帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，可謂是收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，所以，進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中必須綜合性的考慮各種稅收風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響，以便能夠全面的了解風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，風(fēng)險(xiǎn)管控與風(fēng)險(xiǎn)籌劃同樣重要，必須雙管齊下，才能使稅收籌劃順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

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