業主維權運動與城市基層治理的轉型——基于B市的實證研究

◎　陳　鵬

業主維權運動與城市基層治理的轉型——基于B市的實證研究

◎陳鵬

摘 要：作為一種新型的社會運動，業主維權的興起是中國城市化進程中住房商品化改革的結構性產物。基于B市社區民族志調查，本文重點探討和解析業主維權的抗爭譜系及其對城市基層治理轉型帶來的制度影響和效果，認為業主維權的基本類型包括依法抗爭、以法抗爭、弈法抗爭，這三種抗爭類型不僅代表了業主面對法律時的三種不同位置和運用法律的三種不同方式和策略，而且也意味著三種不同的法與社會（行動者）之間的結構關系。這種堅持法律中心性的維權抗爭實踐的大量集聚和累積，不僅促進了公民知識的生產，而且有效推動了基層政府的治理轉型。業主抗爭模型的提出，有助于推進和深化對當代中國城市抗爭政治的理解。

關鍵詞：依法抗爭 以法抗爭 弈法抗爭 治理轉型

一、導論

（一）問題提出

20世紀90年代以來，隨著住房商品化改革的深入和大規模的城市改造，“業主維權”作為一種新興社會現象日益引起學術界的廣泛關注和研究。目前，針對業主維權的研究，在社會學、公共管理學、政治學等領域都形成了較為豐富的成果。

從集體行動和社會運動范疇來看，既有研究大致形成了兩種理論取向：一種是“資源動員理論”，譬如有論者指出，中國業主維權運動的重要社會基礎在于單位制的松弛和私有產權的合法化，這使得業主有可能以社區和鄰里為基礎組織

動員起來[1]；業主可以充分借助“新聞媒體”[2]和“互聯網”[3]進行有效動員，從而既引起相關政府部門的關注，又可以將更多潛在的參與者吸引進來；“人際關系網絡”[4]也是業主維權動員不可或缺的重要資源；而維權骨干和積極分子的領導、業委會的建立和有效動員、適當的策略、豐富的資源則是業主維權行動成功的核心要素[5]；另一種是“政治機會結構”理論，比如有論者在分析業委會在自我組織參與和行使權力等方面的差異時指出，“政治—法律”環境對業委會的發展和運作具有不可忽視的影響[6-7]；也有論者指出，維權活動所在城市的政治地位和特殊權力結構是業主營造抗爭機會空間的一個重要潛在資源[8]；而權威主義國家行政體系內部的“分裂”狀態，使得垂直的社會網絡成為抗爭行動者可資利用的資源[9]。

綜觀這兩種研究取向，所面對的問題主要是“業主維權的發生學”，即業主維權是如何動員起來的，又何以成功或失敗，而對業主維權抗爭的效果缺乏應有關注。同時，有些研究者已指出，“法律”是業主維權抗爭的重要影響因素，但大多將其作為一種背景性材料或結論性用語，而沒有將“法律”本身看做一種潛在的動員結構并對其實踐運作形態展開機制分析。基于以上不足和問題，本文試圖將“業主維權”納入到“抗爭政治”理論范式下進行探究，并著重關注兩個基本問題：其一，業主抗爭的譜系學，即業主維權抗爭的基本類型及其邏輯關系如何？其二，業主抗爭的效果史，即業主維權抗爭在社會結構和制度層面究竟產生了什么樣的影響和效果，基層政府又作出了什么樣的回應和反映？

（二）分析框架

轉型期的中國社會為抗爭政治研究提供了天然的實驗場。針對中國社會的抗爭政治而言，具有兩個關鍵點：一方面，“合法性困境”是中國社會抗爭政治行為的邏輯起點；另一方面，“維權行動”是中國社會抗爭政治行為的基本主體。面對色彩斑斕的維權抗爭行動和實踐，學者們提出了一系列富有特色的分析概念和解釋框架。

針對中國農民的維權抗爭，歐博文和李連江提出的“依法抗爭”（rightful resistance）①理論頗具影響力。所謂依法抗爭是大眾抗爭的一種形式，這種抗爭沿著合法化渠道的邊界運作，使用權威者的言辭和承諾來限制和約束權力的施行，以尋找和利用國家內部的裂縫為基準，并依賴于從更廣泛的公眾動員來獲取支持[10-11]。概而言之，依法抗爭實質上是一種“以政策為依據的抗爭”（policy-based resistance），其基本形式體現為“以國家法律駁地方土政策”、“以中央精神駁地方文件”，其表現形式主要是上訪[12]。繼歐博文和李連江之后，于建嶸基于中國農民維權活動所呈現出的新特征和新趨勢進一步提出了“以法抗爭”這一重要概念。在他看來，“以法抗爭”與“依法抗爭”有實質性區別，它屬于一種政治性抗爭，其表現形式除上訪之外，還有宣傳、阻收、訴訟、逼退、靜坐和示威等[13]。

圍繞這兩個解釋框架，學術界近些年來的推進工作主要體現在，基于這兩個概念原型，提出了一系列具有“家族相似性”的概念。例如，“以關系網絡抗爭”[4]、“以理抗爭”[14-15]、“以死抗爭”[16]、“以身

抗爭”[17]、“依勢抗爭”[18]等。應當說，這些新的概念的提出進一步豐富和擴展了中國農民抗爭政治研究的學術視野。不過，從概念定義和框架構建角度來看，它們并沒有對依（以）法抗爭理論本身進行實質性的改進、修正和推進，而是致力于另辟新徑。

在筆者看來，如果“依法抗爭”和“以法抗爭”這兩個概念本身之間的區別沒有得到有效澄清，那么在此基礎上提出更多的新概念，只會導致這一理論框架變得更加含混不清。事實上，于建嶸提出的“以法抗爭”在概念內涵上與“依法抗爭”并無二致，只不過他根據農民抗爭活動涌現的新特點、新趨勢賦予了“以法抗爭”這個概念新的性質，但在概念范疇上，兩者并無實質性區分意義[19]。同時，這兩個概念框架雖然都是針對中國農民維權抗爭活動而提出，但實際上它們在分析和解釋中國城市業主維權實踐上同樣深具啟發性。而且，城市業主的維權抗爭實踐為進一步豐富和完善“依（以）法抗爭”理論或許提供了更好的經驗素材。鑒于此，筆者以業主維權為經驗素材，力圖對“依法抗爭”和“以法抗爭”這兩個概念進行重構，并在此基礎上提出“弈法抗爭”這個新概念，進而構造出一個新的抗爭譜系。這三種抗爭類型，不僅代表了業主面對法律時的三種不同位置和運用法律的三種不同方式和策略，而且也意味著三種不同的法與社會（行動者）之間的結構關系②：

1.“依法抗爭”（resistance with the law）：重在強調間接意義上的以法律為抗爭依據，其基本形式主要體現為上訪，并主要以行政機關作為解決問題的對象；在這種抗爭類型中，法律主要是作為一種提供行動合法性的“話語”資源而存在，它成為行動者據以主張和維護自身權益的一個基本標準和籌碼。

2.“以法抗爭”（resistance through the law）：重在強調直接意義上的以法律為抗爭武器，其基本形式主要體現為民事訴訟和行政訴訟，并主要以司法機關作為解決問題的對象；在這種抗爭類型中，法律演變為一種特定的“場所”（即法院），成為了社會公器，并通過一套以公開、公平、公正為基本原則的審判程序來主張和維護行動者的合法權益。

3.“弈法抗爭”（resistance for the law）：重在強調根本意義上的以法律本身為抗爭對象或抗爭領域，其基本形式主要體現為民間立法、公民聯署、研修培訓等，并主要以立法機關作為解決問題的對象；在這種抗爭類型中，業主通過積極、合法地參與和影響法律的制定、修訂、頒布和實施過程，讓有利于自身利益的法律意見、建議和條文在立法過程中獲得表達、反映、采納和接受進而來維護整個群體的合法權益。

（三）研究方法與資料來源

本文采用社區民族志的研究方法，主要通過參與觀察和深度訪談收集資料。論文選取X、Y、Z三個典型社區和B市業申委組織作為典型個案進行深度剖析③。針對X、Y、Z三個社區，筆者進行了長期的參與觀察和跟蹤調查，集中調研時間段分別為：2007年4～8月、2010年5～9月、2006 年9～12月。針對B市業申委，筆者曾以志愿者身份于2007年12月～2011年5月參與了其組織和開展的大量活動。這使得筆者

不僅對業申委有了較為全面系統的認識，而且對B市業主維權運動的總體狀況有了一個較好的把握和了解。訪談對象主要包括五大類：其一，業委會和普通業主；其二，開發商和物業公司；其三，建委系統和街居系統，主要包括B市建委、HD、CY、DC、CP區建委以及相關社區的街道辦和居委會；其四，房地產律師，筆者所在課題組曾先后對B市近20位長期從事社區業務的房產律師進行了深度訪談；其五，法院系統，主要包括B市HD、XW區法院、一中院等。本文在資料使用上強調點、線、面相結合。

二、業主抗爭的譜系學：基于法律中心性的分析

伴隨著20世紀90年代中期以來依法治國戰略的不斷推進，以法律為主的制度形式開始日益成為民眾維權抗爭的重要制度空間。在中國社會體制下，上訪、訴訟和立法參與代表了三種基本的制度化維權渠道。由于法律制度本身并不是一個既存的權利空間，而需要行動者通過行動來不斷建構、營造和撐開，這就使得所謂的制度化渠道在實際運行過程中常常會遭遇淤積、堵塞和不暢，從而不可避免地會引發行動者的抗爭。

（一）依法抗爭：以X和Y社區為例

依法抗爭的運作形態主要體現為上訪，可以分為個人上訪和集體上訪兩種形式。相對于個人上訪而言，集體上訪一般是指五人以上的上訪，這種上訪需要通過推選“上訪代表”或者“上訪組織”來代表上訪者跟相關政府部門進行交涉。由于在維權活動中集體上訪大多伴隨著不同程度的集體行動，這就使得集體上訪常常帶有給相關政府部門施加壓力的色彩。可以說，集體上訪存在的本身就是對社會秩序的挑戰，是對社會祥和形象的破壞。因此，集體上訪就處于既不便被強行禁止，但又受到高度警惕的尷尬境地[20]。這其中又尤以“（集體）越級上訪”和“（集體）重復上訪”最為典型。針對業主維權而言，“業委會備案”是這兩種上訪最為關注的問題之一。本文選取X和Y兩個社區案例進行比較分析。

1.案例介紹

[案例 ]：X社區，越級上訪，位于B 市CY區LG鄉，2003年開始入住，共計647戶。物業公司JS是開發商TH的子公司。2005年1月4日，首屆業委會選舉成立并完成備案。2005年5月28日，居委會成立。因與前期物業在物業服務質量和物業費虛高等問題上矛盾日益變大，首屆業委會在2006年5月通過業主大會決議：以公開招標方式自主選聘新物業。2006年11月，業委會完成換屆選舉。由于在整個換屆選舉過程中，居委會拒不給予監督和指導而事后又不予提供蓋章手續，從而使得新當選業委會無法備案，雖多次上訪CY區小區辦，仍未果。新當選業委會并未因此而停止開展工作，仍于2007年4月29日啟動招投標選聘新物業。臨近產生結果之際，LG街道辦經請示獲得B市建委批復，要求由LG街道辦重新組織業委會換屆選舉，原業委會印章暫交居委會保管。隨后，LG街道辦和X社區居委會于2007年7月13日聯合發布通知，宣稱現任業委會沒備案不合法，并將從16日開始重新組織選舉。面對這一緊急狀況，新當選業委會立馬開

會商討決定，當晚前往市政府上訪。經多方發動，當晚10點左右業委會帶領業主開始從小區出發，12點左右陸續到達市政府信訪辦，業主人數多達幾十人，自駕私家車多達十來輛。業委會主任和副主任與信訪辦接待員進行了交涉，并代表業主要求市政府或區政府直接干預處理，讓LG街道辦來人當場給個說法。接待員表示，市政府信訪辦只對口CY區，不對LG鄉，但會向上反映和向區里通報。雙方經過反復交涉，直到凌晨2點左右業主才結束返回小區。鑒于LG街道辦7月16日如期啟動重新選舉業委會，新當選業委會主任和副主任于7月17日上午又去市政府信訪辦進行了上訪，并帶去了相關反映問題的書面材料。后來，圍繞這一備案問題，業委會又給B市市長、人大等多部門寄送了舉報信，但仍未獲得解決。LG街道辦重新組織的業委會換屆選舉最終以高于法定票數1票的結果通過，由此X社區進入“民選業委會”和“官選業委會”并存的局面。

[案例2]：Y社區，重復上訪，位于B 市HD區TC街道，2005年開始入住，共計1611戶。物業公司SJ系開發商TP的子公司。2006年6月，B社區居委會選舉產生。2006年10月，首次業主大會召開，并于2007年1月選舉產生首屆業委會，但直至10月26日才從HD區小區辦獲得備案。首屆業委會僅備案長達8個月之久，其間業委會成員和部分業主到TC街道辦、HD區小區辦反復上訪多達二十多次，可謂費盡周折、歷盡艱辛。因物業服務質量和物業賬目不公開等問題，業委會與物業公司之間的矛盾日益尖銳，并最終表決通過以招投標方式自主選聘新物業。2009年5月21日，經過多輪競爭和評審，CC物業公司最后獲得中標，并定于2009年5月31日入駐小區。然而，物業交接并未如期完成，整個過程十分艱難，當此之際首屆業委會又面臨換屆選舉的問題。開發商、物業公司、居委會、街道辦使用各種手段和方法阻撓、破壞換屆選舉，試圖使業委會耗過換屆時限、自動解散。業委會頂住壓力、沖破層層阻力，最終于2009年10月25日完成換屆選舉。但街道辦以各種理由拒絕備案，并讓居民科在小區張貼了一張《關于B社區業委會換屆選舉小組違法的公告》。與此同時，針對物業交接的工作，業委會并沒有絲毫放松，經多方爭取和努力，2009年12月新、老物業在業主監督下進行了交接。圍繞社區地下車庫和管理用房的產權歸屬問題，開發商和業委會各執一端：前者宣稱地下車庫沒有納入業主公攤面積，屬于開發商自有完全產權，并委托TX公司代管；后者則堅稱地下車庫納入了業主公攤面積，屬全體業主所有，應予以收回。雙方之間的爭斗在2010年5月25日驟然升級，TX公司組織不明身份人員20余人手持鐵棍等兇器沖入地下車庫并對小區業主大肆毆打，致使多名業主人身受到傷害，其中2名當場送往醫院搶救。“5.25暴力流血事件”的發生在當地造成了極壞的影響，業委會以此為契機通過爭取到街道工委書記的諒解和同意，最終在2010年7月成功備案。

2.抗爭策略

X和Y兩個社區業委會，前者主要屬于越級上訪事件，后者主要屬于重復上訪事件④，兩者所面對的核心問題具有驚人相似性：即都因首屆業委會要解聘前期物業從而導致第二屆業委會雖換屆選舉過程完成但卻無法獲得備案。最終，前者抗爭

失敗、未獲備案，而后者抗爭成功、獲得備案。兩者都屬于依法抗爭范疇，但在具體的抗爭策略和技術上有所不同：

（1）以“大法”駁“小法”。所謂“大法”是指國家法律和中央文件精神，“小法”是指地方政府的“土政策”。由于國家行政體系內部的分裂和不同層級法律之間縫隙的存在，這就為抗爭者洞悉和營造維權的機會空間提供了可能。針對業主維權而言，常用到的一招就是用國家的“大法”來駁斥地方的“小法”，通過“抓住把柄”、“用法說事”將對方置于非法甚至違法的境地。

X社區業委會提出，B市建委《關于CY區X業委會換屆及印章問題的批復》、LG街道辦和居委會聯合發布的《積極參加X社區業委會換屆工作——致X社區業主（居民）的一封信》要求，由街道辦負責組織業委會換屆選舉且換屆期間業委會公章停止使用交由居委會保管。這與《物權法》和《物業管理條例》規定的“業委會在到屆前2個月應當成立換屆選舉小組進行換屆”相違背。Y業委會則提出，TC街道辦居民科發布的《關于Y社區業委會換屆選舉小組違法的公告》，充分暴露了個別官員對于《物權法》和《物業管理條例》規定的基本換屆程序和要求的無知，簡直就是“枉法”。除了這種以文件布告形式出現的“書面土政策”之外，業主們還經常遭遇到個別官員的“口頭土政策”。比如，兩個社區都曾出現過，街道辦、小區辦的個別官員在多個場合公開講：“業委會沒備案、不合法、不予承認”。這種講法與法律基本規定是有出入的。顯然，無論是“書面土政策”，還是“口頭土政策”，都會對社區造成負面影響，導致業主對業委會合法性的認識產生分歧、懷疑甚至否定。

針對基層政府的違法之舉，兩個社區的業委會采取了不同的“駁斥法”。X業委會主要采用的是越級上訪，直接找市政府并希望給個說法、將之取消；Y業委會主要采用的是重復上訪，直接找街道辦負責人指陳所發公告違法之低劣。從理論上講，上訪行為本身是對政府信任的一種表現。越級上訪則反映了上訪者對不同層級政府的信任程度是有較大區別的。正如一句民謠所道：“中央是恩人，省里是親人，市里是好人，縣里是壞人，鄉里是惡人，村里是仇人。”上訪者對各級政府親疏遠近的認知由此可見一斑。顯然，X業委會將市里看作了“好人”，將鄉里看作了“惡人”，故而希望通過市里直接干預來解決問題。“我們的對手在局部發展很強大，居委會、物業、法院，只要是區里跟開發商有關系的，肯定不會幫我們，這是現實，但是這個現實不可怕，官大一級壓死人，隔著一級壓不死你，你到區里告、市里告，對政府部門的制衡只能靠越級告狀。”然而，根據信訪條例，市級政府信訪辦，既無答復權，又無查處權，所以問題從哪里來，還是要發回到哪里。也就是說，問題要獲得解決，最終還是得靠鄉里。對于Y業委會而言，他們恰恰認識到這一點，所以通過反復上訪，動之以情、曉之以理、言之以法，抓住TC街道辦的把柄為突破口，爭取到街道工委書記的諒解，最后備案問題贏得解決。而X業委會動輒越級上訪，不僅惹惱了LG街道辦，而且使得雙方交惡不斷加深，最終使備案問題變成了死結。

（2）“鬧”：“越鬧越僵”與“鬧中

求和”。對上訪者而言，要想使自己的問題進入政府解決的正式議程，往往需要使用一種“問題化”[21]的技術，其中最常見的一種形式就是“鬧”。正如一句民謠所道：“大鬧大解決，小鬧小解決，不鬧不解決”，即所謂的“鬧大”[22]現象。通過“鬧”使問題的事態不斷擴大和升級，進而使得政府迫于壓力不得不予以解決。然而，對于“鬧”的使用，特別需要注意拿捏分寸、把握邊界，一旦鬧得過頭有時會適得其反。X和Y業委會的“鬧”就代表了兩種不同類型：前者是“越鬧越僵”，撕破了臉，結果備案問題陷入死結；后者是“鬧中求和”，雖也幾近撕破了臉，但卻偶爾見縫“貼金”，最后備案問題迎刃而解。

針對X社區而言，業委會與街道辦、居委會的交惡從第一屆成立之時就開始了。在早期的“西區綠地”維權中，業委會就與街道辦發生了激烈沖突；當業委會提出解聘前期物業之時，雙方之間的矛盾沖突更加白熱化。在這些事件過程中，X業委會帶領業主動輒開著車隊前往B市政府上訪，并曾向B市政府、B市人大、B市建委多次寄送直接針對LG街道辦的舉報信，比如，《B市CY區LG辦事處串通奸商欺壓業主、蓄意破壞社區和諧的濫政紀實錄》、《B市CY區LG辦事處欺騙上級機關（市建委）的舉報信》等，并在網絡論壇上廣為散發和傳播。同時，X業委會先后在小區內外組織召開了多次針對B市建委批復和LG街道辦公告的專題研討會，從而使得兩者所發布的文件進一步被置于社會公共輿論的廣泛關注和討論之中。無疑，這一系列動作不僅讓基層政府顏面盡失、倍感惱火，而且使得業委會自身無形中背負上了“不安定分子”的惡名，由此雙方之間幾乎沒有任何講和的余地。

相對于Y社區而言，業委會在與基層政府的矛盾爭斗中相對要更加克制和富有策略。如同X社區一樣，Y社區業委會與街道辦、居委會的交惡也是從第一屆成立之時就開始了，且都在業委會要炒掉前期物業時空前尖銳，并在換屆選舉的爭奪過程中進一步激化。然而，雙方之間的矛盾和沖突一直被控制在基層范圍之內，很少溢出到基層范圍之外。而且，在第一屆業委會的備案過程中，業委會與基層政府的方方面面進行了多次的溝通和協調，雖然其間也充滿沖突和爭斗，但雙方之間還是維持和保留了基本的商談余地。在TC街道辦一位副主任指使居民科公然貼出違法公告之后，業委會主任抓住此其一點，向街道工委書記直陳其惡劣影響和危害。書記把副主任叫來當著我的面訓斥他，最后同意，給出了一個文件，居委會按照這個文件在院里又弄了一個布告。隨后，雖然主管社區工作的街道副主任仍拒絕給備案簽字，但街道工委書記同意給簽了字，業委會最后得以成功備案，并給街道辦還送了一面錦旗以示謝意。

（3）“訴苦”：“選舉之苦”與“備案之苦”。學術界關于“訴苦”的研究主要聚焦于底層貧苦農民，并將其看做一種民眾動員方式和權力治理技術，這種研究范式在晚近的作為中國共產主義革命重要組成部分的土改研究中較具影響力[23-24]。不過，這類政治運動中的訴苦與普通人日常生活中的訴苦具有較大差別。那么，如何觀察和解析人們日常生活中的訴苦現象？上訪就是一個很好的切口。誠如有論者指出，上訪本身就是作為一種常規化的

標準訴苦制度出現的，也是作為日常談資的訴苦的一種匯聚方式；而且，他將“上訪訴苦”與“政治運動中的訴苦”進行區分，將前者稱之為“委屈訴苦”，后者稱之為“解放訴苦”[25]。顯然，業主維權抗爭中的訴苦就屬于委屈訴苦，并集中體現在業委會的選舉和備案問題上。

X社區第一屆業委會的選舉從2004年6月“最初發起倡議”到2005年1月“首次業主大會召開”，整個選舉過程達7個月之久；備案，則從2005年1月4日一直到2005年2月1日才完成，將近一個月時間。一個選舉、一個備案，竟能長達8個多月，這在普通人看來可能很不可思議。其實，X社區第一屆業委會還算比較幸運，由于成立時間較早，沒有費太大氣力就僥幸過關了。Y社區第一屆業委會的選舉則從2006年3月21日“最初發起倡議”到2007年2月10日“首次業主大會召開”，整個選舉過程更是長達近一年的時間，而單單最后一個備案環節，更是從2007年2 月10日一直弄到2007年10月26日，整整8個多月的時間才得以備上。由于兩個社區第一屆業委會都決定炒掉前期物業，這使得原本只需要召開業主大會表決一下的換屆選舉變得比成立之時還要艱難得多。比如，Y社區第二屆業委會換屆選舉籌備小組于2009年6月27日成立，直到2009年10 月24日才正式召開完業主大會，將近3個月時間；而備案更是直到2010年7月才得以備上，又是長達8個多月時間。

這種“選舉”和“備案”的難，僅僅從時間長度來看已經顯而易見，實際上這些漫長的時間中更包含著大量的人力、財力、物力的耗費和折磨。固然，這些苦難的產生跟業委會制度本身的法律設計有一定關系，比如2007年之前要求2/3以上投票權業主同意，2007年《物權法》頒布之后稍有降低，改成“人數+面積”雙1/2，這對于一個動輒上千戶的小區來說，要達到這樣一個比例無疑是相當艱難的。但是，相比于這種客觀上的難，更讓業主深感憤怒和困苦的是，在成立和備案過程中，開發商、物業公司、街道辦、居委會、小區辦等相關人員各種人為的阻撓、破壞、推諉和刁難，這讓許多付出千辛萬苦的業主倍感寒心，甚至是絕望。這種人為造成的苦感對于業主情感心理的打擊和傷害是相當大的。對于這種長期累積的苦痛，業主通常會在特定的場合下進行表達和宣泄。比如，筆者參加過的諸多業主論壇中常常會出現，當某一位業主談起備案如何之艱難時，就會引起在場所有業主的強烈共鳴，整個會場頓時渲染出一種義憤填膺、同仇敵愾的氣氛，并將其根源直指個別政府官員與房地產商、物業公司的官商勾結。可見，業主所謂的“選舉之苦”和“備案之苦”的背后實則是“腐敗之苦”，是對腐敗現象的痛恨和控訴。

這種針對腐敗的訴苦，X和Y兩個業委會表現出不同的“訴法”。X社區是“口頭訴”和“書面訴”相結合。在與開發商、物業公司、LG街道辦、居委會撕破臉時當面說他們存在利益勾結，同時在多種正式場合公開說“X社區之所以這么亂根源就在于官商勾結、存在嚴重腐敗”；除了這種口頭聲討之外，X業委會在遞送給B市相關部門的舉報信中也如此直言，這種訴法顯然容易授人以柄。Y社區則更多地還只是停留在口頭聲討上，比如在街道辦居民科發布違法公告之后，業委會就此找到街道工委書記當面直言，要不是存

在利益交易，是不會公然發出如此違法之低劣的布告。值得指出的是，由于業主們很難拿到雙方腐敗交易的證據，所以大多時候只能憑借猜測、分析和推理得出，有時候甚至充斥著情緒上的發泄；并且，這種腐敗控訴往往充滿了各種法律的規范語言，有時也會產生一定的道德震懾作用。

3.抗爭邏輯

“依法抗爭”以上訪為核心，強調的是“以大法駁小法”、“以中央文件駁地方土政策”，體現了“以子之矛，攻子之盾”的策略。不論是針對房地產商和物業公司的侵權索賠，還是針對基層政府的違法枉法行為，維權抗爭者都希望通過訴諸上級行政機關來予以解決。

在抗爭訴求上，依法抗爭具有鮮明的問題解決導向。從X和Y兩個社區案例可以發現，業委會的越級上訪和重復上訪抗爭都是為了獲得備案、解決具體問題。在備案過程中，兩個社區均遭遇到開發商和物業公司、街道辦和居委會的阻撓、破壞和刁難。雖然開發商和物業公司有時會表現得“窮兇極惡”，但能否備案的關鍵還是掌握在街道辦和居委會手中。X社區試圖通過越級告狀來給基層政府施壓進而尋求上級機關把問題解決，結果反而不得；Y社區則始終將問題局限在基層范圍內，反而獲得了解決。這表明，依法抗爭在問題解決上最終還得依賴于基層政府，就是說“球從哪里拋出去，最后還得落回到哪里”。

在運作形態上，依法抗爭介于非法與違法之間，具有“打擦邊球”的特征。面對房地產商和物業公司的強勢壟斷地位，再加上基層政府的種種刁難，維權業主常常處于既無奈又無助的境地，從而使得他們有時會轉而采取游行、示威、靜坐、掛標語、堵路等一些非理性的行為方式進行抗爭。因此，依法抗爭在實際運作過程中有時也會表現出某種程度的非法性。從X 和Y兩個社區案例可以發現，業主在維權抗爭過程中逐漸發展出一套系統的“鬧”和“纏”的問題化技術，法律作為一種話語資源始終貫穿其中。兩者對此運用方式的不同也直接導致最后結果有所不同，X就“鬧僵死了”而Y則“鬧中求得了和”。

在“鬧”、“纏”過程之中，也一直伴隨著“訴苦”。在實際調查中我們發現，業主們，包括那些維權精英，常常會滿腹苦楚地稱自己是“弱勢群體”，并不斷向政府舉報和揭露“開發商是多么的黑心和無法無天”，但業主所能贏得的政府理解和支持常常是比較有限的，所能博取到的社會道義同情也是十分微弱的。畢竟，業主作為購置了房產的有產者，其“作為武器的弱者身份”[18]并不能切實發揮較大效用。憑借這種弱者身份所進行的訴苦式上訪，實際上體現的仍是民眾對政府所持有的一種“擬父母官”情結。

（二）以法抗爭：以Z社區為例

當業主屢次上訪仍然解決不了任何問題的時候，就會轉而求助法院訴訟。從法院受理物業糾紛案件的情況看，從2001年起，B市CY區法院每年的收案量都增長5000件左右，從最初的30032件增長到了2004年的46112件，增長率達到了53.5％，而2005年截止到10月的時間里就達到了5萬件⑤。另據B市高級人民法院統計，有關物業糾紛的案件2002年收案4010件，到2006年突破3萬件，增長了近8倍，占民事

案件的比例也由2.7％上升到11.6％⑥。由此可見，物業糾紛已經成為B市最為主要的矛盾糾紛之一，由此迎來了一個“訴訟爆炸”的時期。這不僅體現在整體訴訟量的迅速飆升，而且體現在單個社區大量訴訟的累積。據筆者調查所悉，有的社區采取訴訟轟炸式的維權，先后對開發商、物業公司、基層政府機關等接連進行訴訟高達20多起。與這種訴訟量急劇增長形成鮮明反差的是，絕大多數社區的訴訟皆以失敗告終，真可謂屢訴屢敗、屢敗屢訴。雖然業主訴訟以“敗訴”居多，但仍然有某些關鍵性個案獲得“勝訴”⑦。這種關鍵性個案十分稀少而彌足珍貴，并為解析業主訴訟維權背后的抗爭策略和深層邏輯深具意義。在此，本文選取Z社區作為關鍵個案予以分析。

1.案例介紹

[案例3]：Z社區，民事訴訟+行政訴訟案，被業內譽為具有標桿意義的業委會訴物業公司獲得勝訴全國第一案，也是B市司法訴訟維權次數最多的小區之一。位于B市HD區BL街道，2000年開始入住，共計1378戶。物業公司HM是開發商DF的子公司。2002年12月11日，首屆業委會成立并備案。2004年10月8日，第二屆業委會換屆成立并備案。2000年12月，一些業主收房后發現房屋實測面積與建筑規劃不符，套內面積比簽約面積小、公攤面積比簽約時大。開發商將原本承諾贈送給業主做儲藏室的地下一層增加到公攤部位中，為此每戶業主多交了上萬元房款。為解決問題，業主代表與開發商進行了多次協商，未果；又轉而上訪求助政府主管部門，得到答復：要求開發商重測。但開發商拒絕執行。于是，14戶業主將開發商告到HD法院。2002年6月，B市一中院終審判決業主勝訴，約800戶業主因此受益。2005年3月，業委會以“物業收費不實”為由將HM物業告上法庭并提出13項訴訟請求，HD區法院判決業委會一審敗訴，業委會不服并上訴；同年12月15日，B市一中院二審判決業委會勝訴，支持業委會13項訴求中的12項⑧。根據該判決，Z社區物業費單價由2.72元降為1.58元。HM物業則不服并拒絕履行二審判決，并于2006年1月24日向法院提出再審申請。受HM委托，B市價格認證中心、5名法學界權威專家、B市物業管理協會分別向法院出具和提交了相關鑒定報告和意見書。2006年5月31日，B市一中院裁定再審該案，原判決中止執行。與此同時，一個由B市各業委會聯合組成的“Z社區聲援團”應運而生，并發布《Z社區物業重審案件聲援聯署書》。中國消費者協會隨后也對Z社區表示公開支持。2006年8月11日，Z社區案開庭再審。除本社區近百名業主參與聲援和支持外，還有B市其他社區和外省市業主40多位。因座位有限，許多業主在法庭外坐等消息。30多家媒體現場參與。經過激烈庭審，B市一中院最后當庭作出判決，宣布駁回申訴，維持原判。至此，業委會最終獲勝，而HM物業則表示不能接受，并揚言要撤離小區。2006年9月1日零點，HM物業突然撤離，致使小區斷水、斷電，生活秩序頓時陷入混亂。針對這一突發事件，B市建委和HD區政府、區建委緊急介入，指定HF物業臨時代管，并于9月11日責令HM物業回到小區進行3個月的臨時物業服務；同時，順應部分業主要求，指導召開第5次臨時業主大會。2006年10月28日，業主大會表決通過，不再留用HM

物業，以招投標選聘新物業。2006年12 月9日，XH物業獲得中標并入住小區。但原物業HM始終拒絕移交物業管理用房及相關物業基礎資料，致使XH無法正常辦公。業委會在與HD區建委多次協調無果后，最終將其告到HD法院。案由是HD區建委在新老物業交接過程中未全面、及時履行職責，屬于行政不作為。HD區法院以原告不具備主體資格為由裁定駁回。

2.抗爭策略

Z社區業委會在針對開發商、物業公司和基層政府的訴訟維權抗爭中久經歷練，逐漸發掘和設計出一套系統的抗爭策略和技術。具體來看，主要表現在三個方面：

（1）“連環訴”。Z社區的訴訟維權經歷了三個環環相扣、彼此相連的發展階段：早期階段，部分業主就公攤面積不實起訴開發商并獲得勝訴；中期階段，以業委會為原告代表全體業主就物業費虛高問題起訴物業公司并獲得勝訴；后期階段，就物業管理用房問題起訴政府主管部門行政不作為，最終被裁定駁回、不予立案。這三個訴訟階段其實也代表了業主維權對象逐步發生位移和升級的一般過程和規律。

從開發商到物業公司再到政府部門。對于Z社區而言，業主的維權意識覺醒得較早，從收房之時就已經開始。通過與開發商的前期維權，讓業主學到了不少的專業技術知識，而且為后面的維權積累了重要經驗。等到起訴物業公司時，業委會就選取了一個好的訴訟點，就是物業費。抓準了業主的這一心態，業委會就此將這一具有普遍性的問題做成了訴訟典范。在勝訴造成空前利好輿論的基礎上，業委會順勢而為，又把HD區建委告上法庭，希冀通過政府來逼迫原物業交出物業管理用房，就此徹底解決物業交接遺留問題。

從“個體訴訟”到“組織訴訟”。業主的權益主要分為套內部分和公攤部分。如果套內部分出現質量、面積等問題，單個業主首先考慮的還是跟開發商協商解決；實在協商無果，就只能起訴開發商了。Z社區14戶業主所起訴的套內面積縮小、公攤面積增大的問題，既牽涉到專有權益，又涉及共有權益，因此訴訟請求的有效區分和拆解就變得相當重要。這從不同業主面臨同樣的問題但最后卻獲得不同的判決支持度可以看得非常清楚。這一點對Z社區后來的物業費訴訟請求的撰寫具有重要啟發作用。對于公攤部分或者說共有權益而言，單個業主沒有資格進行主張，而必須通過業委會來代表全體業主進行主張。顯然，Z社區的物業費和物業管理用房問題都屬于共有權益范疇，自然要通過業主大會授權來由業委會進行起訴。

從“民事訴訟”到“行政訴訟”。民事訴訟打到最后必然會走向行政訴訟，甚至是一邊打“民訴”，一邊打“行訴”，兩訴并起。之所以如此，是因為業主在維權過程中深刻認識到，唯有通過政府之力才能破解房地產商和物業公司的強勢作為以達到敲山震虎、借力打力的功效。對于Z社區而言，業委會清醒地認識到，物業管理用房的最終解決，僅憑起訴原物業是解決不了問題的，即使能夠勝訴也很難獲得執行。直接起訴HD區建委的用意就在于，通過法院來施壓敦促政府主動出面解決問題。但問題的復雜性就在于，法院認為，業委會可以作為民事訴訟主體，卻無法作為行政訴訟主體，這使得立案成為了

難題。為此，原告代理人又以舉報信的形式分別致函HD區人大常委會和人民檢察院，對HD區人民法院的XX法官等的違法行為進行舉報，并希望能依法督促相關國家機關糾正HD區人民法院XX法官等的錯誤、違法行為，并追究相關責任人的法律責任。

（2）“團隊訴”。業委會形成了一個結構互補、緊密無間的訴訟團隊是Z社區獲勝的重要原因之一。從業委會的成員構成來看，既有能說會道的也有專業能力強的律師、會計，既有善于張羅組織的又有沖鋒陷陣的，而且還有工作時間空閑的，真可謂是集有錢、有才、有能、有閑于一體。這樣一個團隊在訴訟對決中就能夠構造和凝聚出超強的戰斗力。業委會成員根據各自的特長和優勢形成了有效的自然分工，從而能夠將訴前準備工作的各個環節點做細、做全。而且，為保證對整個訴訟工作進程主線的有效把控，業委會又專門聘請了一個律師來負責處理各種繁雜事項。這樣就使得業委會能夠專門集中精力仔細研究和琢磨具體的訴訟技巧。從后來物業費訴訟獲勝來看，對于訴訟技巧的精準拿捏是至關重要的一點。一個方面就是對訴訟請求的拆分，要“擰干濕漉漉的物業費”。另一個是對物業費成本的精準測算，制作出一個不存在任何爭議的單價對照表。這兩點使得業委會將自己的訴訟請求和證據做成了滴水不漏、天衣無縫的鐵案，從而贏得了幾乎沒有前例的“當庭宣判，維持原判”的勝果。

“訴訟也有技巧，把這個訴訟拆成一條一條的，有13項訴訟請求，如果你光說是物業糾紛，那么這個事情肯定里面找出一條是錯的，就全部駁回，這就是一個技巧。同時，把任何可能有爭議的地方都放棄，就是說，在法庭上只要可能產生歧義的全放棄。到二審，就做了這張物業費成本測算表，最后法官的判詞就完全按照表上計算的數字，一點都沒有偏差的。”

從業委會的團隊訴中可以看出，集體的力量和智慧是相當重要的。而這種力量和智慧能否有效激發出來并凝聚成一股強烈的戰斗力，很大程度上取決于業委會是否擁有優良的內部結構。可以說，Z社區的勝訴提供了一個業委會團隊訴的典范模式。

（3）“加碼訴”。司法判決之所以不會是韋伯意義上的“自動售貨機”，即投入什么樣的法律條文和法律事實，就會生產什么樣的法律判決，就在于判決形成過程中受到多種力量的影響，是多種化合物共同釀造的結果。有論者研究發現，在司法訴訟過程中，當事人常常會通過援引法律外力量為自身的訴訟能力增加“籌碼”，從而改變案件初始狀態的雙方力量對比關系，這種加碼的訴訟策略是案件最終勝訴的重要原因之一[26]。因此可以說，司法訴訟是一個斗法的過程，不僅要打證據，而且更要進行力量的較量和博弈。這就使得當事人爭相法外借力，以力對力、借力打力。Z社區物業費訴訟案就十分鮮明地體現了這種“加碼”的邏輯。在一審、二審過程中，訴訟雙方還基本只停留在簡單的一對一較量上，而到了再審階段各種力量的空前匯聚和對決驟然呈現。

從業委會這方來看，它背后匯聚的力量有：Z社區廣大業主統一身穿印有“Z”字樣的T恤衫以示堅定支持，提供了強大的民意基礎；B市30多個兄弟業委會發起成立“Z社區聲援團”，營造出聲勢浩大

的聲援陣勢；B市和諧社區中心就Z社區再審案組織專家學者召開學術研討會，并在會后通過向全國人大代表上書的方式表達對此事件的意見；官方機構（中國消協）直接給法院傳送了一份意見函，以亮牌表示支持；各種新聞媒體對Z社區案件的每一步進展都進行了鋪天蓋地、幾乎一邊倒的轟炸式報道，形成了十分強大的輿論監督氛圍。

從物業公司這方來看，它相繼搬動和請出了一系列支持力量：首先是B市價格認證中心根據HM物業司的委托測算Z社區物業費標準應為3.411元/m2，保安、保潔8 元/戶/月；其次，五名權威法律專家出具了《論證意見書》，支持再審；最后，以副會長ZG領銜、清華大學教授JR等17人聯署，B市物業管理協會發出了致B市第一中級人民法院主管領導的意見書，反映物業管理行業協會的態度，聲稱：“照此判例，物業管理行業的營業稅稅費將由稅法規定的5.5％降到5％，會在B市各住宅小區中造成無法挽回的社會效應和極其惡劣的后果，將會嚴重妨礙物業管理行業的正常運作和發展。”

由此，原本是Z社區業委會與HM物業的單一訴訟，但在雙方加碼對決過程中逐漸變成了兩大利益集團之間的對壘。實際上，“加碼訴”也體現了中國司法訴訟的一個重要特征，即司法訴訟與社會過程不可分割地交融在一起。同時，在加碼的過程中，訴訟較量不斷升級、日益激烈，相關各方被卷入進來的力量越來越多，法院成了一個爭斗漩渦的中心。

3.抗爭邏輯

“以法抗爭”的運作形態主要體現為訴訟，強調的是訴訟過程中法律因素與非法律因素的交相并用。通過Z社區案例的研究可以發現，司法訴訟絕不僅僅是法庭之內的審判較量和斗爭，法庭之外的力量博弈和較量也是其不可或缺的重要組成部分，兩者交互并存、相互支撐，共同影響和決定了司法訴訟的成敗。雖然現階段像Z社區這樣通過訴訟獲勝的案例相對較少，但每一個微小的進步都會給業主和社會以信心，并提供維權的范例和繼續前進的階石。

由于我國法律實行的不是判例法，Z社區物業費民訴案在某種程度上仍只具有個案意義。但必須看到的是，這種個案雖然不具有司法審判實踐中的普遍適用效力，但是它所訴訟的“物業費虛高問題”并不僅僅只是某一個社區的“個案性問題”，而是各社區普遍面臨的“共性問題”。就此而言，Z社區物業費案所打的訴訟官司實際上具有“通例”性質。這種判例不僅深入人心，而且起到了強烈的社會示范效應。由于判例的示范效果，判決本身就具有制度的內涵，訴訟當事人采取種種訴訟策略的結果不僅僅是一案之爭，而是在實踐層面上推動了制度的形成、運作和變遷，因而具有重要的制度積累效用。

針對Z社區行政訴訟案而言，雖然只是得到了駁回訴訟請求的結果，但其所具有的象征和道德意義卻是顯而易見的。它表明，當政府行政不作為或亂作為的時候，公民完全可以運用法律手段進行監督和敦促。在這里，法律（訴訟）對抗爭雙方的約束和制約作用是等效的，任何一方都可以將法律作為為自己辯護并規范對方行為的工具和手段。因而，業主在訴訟中最能感受到作為公民的平等。同時，通過司法程序的反復交涉，從而得以弄清楚政

府公權力的行為邊界到底在哪里，什么事是政府不能做的，什么事是民眾的權利而需要予以尊重的。可以說，“維權是一場尊嚴保衛戰”，訴訟本身是對法治秩序的尊重，而法治體現的就是正義與尊嚴。

對于業主而言，“訴訟是一種最講理的方法”。正是通過訴訟維權的實踐和訓練，不僅培養了業主對于法律的認同和信仰，而且也逐漸影響和改變了業主對國家的認知觀念。國家不再是純粹的“父母官”、“青天大老爺”的形象，而是“人民的公仆”、“權力的代理人”。因此，通過訴訟進行的維權，不僅僅是要維護和保障業主合法權益，而且也在于監督和促進市場法人要依法經營、政府部門要依法行政。這里所體現出的是現代法律意義上平等的權利主體關系。

（三）弈法抗爭：以B市業申委為例

對于每一個社區而言，業主維權主要針對的是本社區內部的利益侵權問題。隨著業主維權的不斷深入，業主們對自身權益的整體性困境逐漸有了更深的認知和體會并日益意識到，雖然每個社區的具體情況各不相同，但在權益遭受侵害和掠奪上面臨的卻是普遍性的共性問題。這說明并體現出的是一種制度性和結構性的社會問題。就業主維權的制度和組織條件而言，一方面，現存的法律制度體系在總體上并不利于而是限制了業主維護自身的權益，最為典型的就是《物業管理條例》和《物權法》至今仍未賦予業委會法人主體地位；另一方面，業主群體本身也缺乏與物業公司和房地產商所依托的行業協會組織那樣的對等組織平臺來主張和維護自身權益[27]。面對這些不利條件和環境，一些社區的業委會開始積極謀劃籌建跨社區業主聯合組織，以求在更大范圍和更高層次上來主張和捍衛自身權益；同時，針對各種與業主利益有涉的法律法規的制定和實施，他們都積極努力地將業主的聲音、意見和要求征集、表達和反映進去。這種維權所針對的不再是某一具體的物質利益，而是代表業主這一社會群體整體利益的制度安排問題。某種意義上，這也是業主維權運動發展到一定階段的必然要求和產物。

1.案例介紹

2006年8月29日，B市四個商品房社區業委會主任ZD、QJ、CH、RC以“B市業主委員會協會申辦委員會”(簡稱“業申委”)召集人的名義正式向市建委遞交了《關于成立“B市業主委員會協會”的請示》，這標志著B市第一個跨社區業主聯合組織的誕生。起初，共有32家業委會共同參與發起，后來又陸續加入了110家，截至2009年底，業申委共有會員單位142家，分布在B市各個區縣。雖然業申委至今仍未能獲得政府的“準生證”，但它一直以準組織的形式正常開展工作。六年來，業申委一直活躍在B市業主維權和自治運動的最前沿，并籌劃和組織了一系列重要的會議、調研、聯署、援助、培訓活動，引起了社會各界的廣泛關注。

（1）公民聯署。公民聯署是弈法維權的運動戰形式，針對業主維權方面而言，最具代表性的就是2007年1-3月由B市業申委發起和組織的“要求《物權法》第六章保護業主合法權益的公民聯署行動”。針對這次公民聯署行動的發起緣由，業申委召集人CH指出：“我們看到，《物權法》經過幾次修改，尤其是第六章這部分，越改越不好。越改越不能保證

業主的權益。比如在剛開始的時候，第一稿、第二稿，房子之內是你的，房子之外是公共的，所有設備等都歸入公共財產。然而最后，在改后，只有道路和綠地，所以太過分了。這個活動我們從06年底就開始做，一直在做，2007年1月21號，業申委組織的B市業主委員會第一屆年會，有四百多人、一百多社區，媒體有30多家，在這個時候，我們就公布了這件事兒，就要做這件事兒。”由此可見，在業申委看來，《物權法》（草案）第六章在修改過程中出現了比較明顯的倒退現象，越來越不利于業主權益的保護，這是導致業主決定團結起來進行聯署的直接原因。

這次公民聯署行動的主要過程包括：2007年1月21日，B市業申委向社會公布了《要求完善〈物權法〉第六章，更好地保護業主權益，修改“建筑物區分所有權”部分條款的公開信》，并呼吁廣大業主和公民聯署簽名。2月11日，B市業申委舉辦了“要求《物權法》保護業主權益，業主聯署行動新聞發布會”，公民聯署網站同時開通。其后，各地業主紛紛響應，北京、廣州、深圳、汕頭、佛山、山東、浙江、上海、天津、湖北、湖南、遼寧、安徽、河北、廣西、海南、福建等省市許多業主在網上簽名。截至3月8日，據不完全統計，參加本次《公開信》聯署行動的公民達182021人。同時，B市業申委還分幾次在春節前、人大召開前和人大會議期間，將《公開信》及公民聯署名冊致送黨和國家最高領導人以及全國人大常委會部分常委、出席十屆人大五次會議的各省市代表團團長，同時也送達全國人大常委會、全國政協、全國人大常委會法工委等機構。

針對《物權法（草案）》（第七稿）第六章，B市業申委在聯署公開信中要求修改的內容主要分為三個方面：“第一點是希望物權法能夠明確，紅線之內都屬于業主，除了私有，就是業主共有，沒有別的。因為原本是這樣的，因為利益集團從中作祟，所以一條一條地改到最后沒有保證了。第二點我們希望物權法在第六章能夠明確業主大會和業委會的法律地位，給一個明確的法律地位。第三點就是技術上因為原來的《物業管理條例》嚴重地受到開發商的影響，是中國房地產協會這些人制定的，中國房地產協會是開發商的利益集團。比如說，他要求業主大會的表決需要2/3的全體業主，我說可能是整個世界最高的。業主大會關于物業公司解聘的投票也都要2/3，這樣我們操作起來就非常困難。你找不著業主，找不著投票的。”從這里可以看出，要求修改的內容可以概括為三個基本點：即明確業主共有產權范圍、明確業主組織法律地位和降低業主表決門檻。這三點可謂是貫穿業主維權和自治運動中三個最為要害的問題。

那么，這次公民聯署行動的效果究竟如何？又有多少建議在最后正式頒布的《物權法》中有所采納和接受呢？聯署公開信發出后，業主們并沒有獲得正式的回應。但是，從全國人大法工委的領導針對最后修改給媒體所做的解釋和從最后公布的《物權法》來看，該次公民聯署行動還是起到了較為明顯的效果。業申委召集人CH指出：“沒有人正式給我們回應，但是在三月份開會結束之后，3月27 號，全國人大法工委的一個副主任，就有關《物權法》問題答記者問時，在談到第六章那一部分的時候，能明顯地看出來他在作說

明。他介紹我們的修改現在是什么，我們這個沒有接受是因為有什么樣的考慮等等，明顯的，他實際上是在回應我們的公開信。當然不可能跟我們全國18萬人民的公開信作回答，這個是不大可能的。但我們還是感到欣慰，還是有些作用。當然一方面，在業主的權益上，法律上，雖然沒有能得到一個完全的接受，但是已經好多了，比以前，比第七稿的好多了，已經進步了不少。”業申委召集人RC則認為：“這次公民聯署所提出的7條具體修改建議，正式頒布后的《物權法》部分吸收和采納了其中2條的意見和建議，只不過在表述和行文方式上與原建議有所區別。”《物權法》最后在內容上增加了“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”，“業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”等重要條款。由此可見，業主們的聯署行動還是起到了一定作用，更為重要的是，國家立法機關的間接回應和最后公布的成稿給予了業主們心理上強大的慰藉、信心和希望，較好地體現了全國人大常委會提出的開門立法、民主立法和科學立法的精神。業主們將這次公民聯署行動看作中華人民共和國法制歷史上的一件大事。

2007年3月16日，《物權法》表決通過。2007年3～4月份，為普及和宣傳《物權法》知識，提高廣大業主的法制和權利意識，引導業主依法維權，建設和諧社區，B市業申委先后在TZ區、CY區、HD區組織了三次《物權法》培訓，受到各業委會和業主的大力歡迎。2007年6月10日，為響應B市委發出的“建設繁榮、文明、和諧、宜居的首善之區”的號召，同時，為了配合《物權法》將于當年10月1日實施，B市業申委特舉辦了“物權法之下的社區建設工作研討會”。會議就如何進一步做好商品房社區的建設工作，如何更好地保護業主的合法權益進行了研討。近200名B市各社區業委會成員、業主、專家、學者、律師和新聞媒體參加了研討。至此，這次《物權法》公民聯署行動初步圓滿結束，B市業申委也因這次行動而聲名鵲起，并開始將參與和影響立法作為其今后日常工作的一項常規化內容。比如，《B市物業管理辦法》、《B市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》等一系列政策法規文件在制定和實施過程中，業申委都積極組織專題會議進行研討，并提出相應的書面政策建議報送相關部門。

（2）研修培訓。研修培訓是弈法維權的陣地戰形式，是一項基礎性和長期性工程，一般以研討會、培訓班、公共論壇為載體，針對當下與業主切身利益密切相關的諸種問題和議題，通過邀請業主、律師、專家、學者、媒體等各方共同參與交流和討論，以達到加深了解、提高認識、分享經驗、共商對策的目的，其核心在于對業主進行普法、授經和啟蒙。這里較具代表性的是B市業申委所舉辦和開展的一系列公益性研修和培訓活動，其中最具影響力的是2009年3月份同時啟動的《基層群眾自治研習班》（3次課）和《業主自治研修班》（10次課）。前者主要是B市業申委為響應國家民政部積極推進居委會直選的號召，尤其是配合B市新一屆社區居委會換屆選舉，希望通過研習班形式向廣大業主講解居委會選舉法律知識、居委會選舉過程和關鍵要點以及關于成立居民選舉委員會和推進直接選舉或戶代表

選舉的經驗和技巧等，以增強和提高業主群體對基層群眾自治的參與度更好地服務于業主自治事業；后者主要是B市業申委為幫助業主朋友們深入學習業主大會、業主委員會專業知識，掌握業主自治的基礎知識，提高業主委員會自治管理能力，規范業主委員會運作，培育社區人才，啟動和舉辦了這個研修培訓項目，并受到了廣大業主的熱烈歡迎和好評。這兩個研修班都采取互動式培訓，讓學員積極參與、積極提問、與講課人互動。授課老師主要包括：業申委召集人、業委會主任、社區工作者、物業工作者、律師、專家學者、咨詢專家等等。

通過這次研習培訓活動，B市20多個小區業主積極參與到居委會的換屆選舉中，嚴格按照《居委會組織法》和《B市居委會選舉規程》進行換屆，應當說表現出相當的競選熱情和斗志。B市建委部門的一位官員的談話則更加鮮明地表明了這次培訓所帶來的實際效果：“現在的業主開始知道了，要成立業委會維權得先占領居委會，以前業主是不會主動參加的；今年（居委會）換屆的時候，好些個小區的業主不僅主動參與進來，而且還就跟你‘較真扣法律’，所以市里普遍感覺今年的換屆比較難，壓力也比較大，至今還有一個小區因有些業主跟你‘死掐’，居委會主任到現在都還沒有選出來。”那么，這個“較真扣法律”的小區究竟是如何讓這次換屆選舉難產的呢？在此，筆者選取WQXX小區換屆選舉過程中的若干爭論焦點進行具體分析和呈現。

2.爭論焦點

（1）居委會的述職報告：“稱職”還是“瀆職”？2009年4月10日，WQXX小區第六屆居委會進行述職報告。小區居民會議共有31名代表，其中4名代表請假，1名代表缺席，實際出席26名，超過半數以上，符合召開會議條件。述職報告由W副主任負責報告，主要從居委會建設、履行政府分派任務、社區文體活動、賑災及奧運相關活動等方面介紹了居委會過去三年中開展的工作。在報告過程中和審議報告階段，部分居民代表和居民對居委會工作表現出明顯不滿，并提出一系列異議和質疑，具體包括：按法律規定，述職報告應由主任而不是副主任進行報告；不應在居民會議上宣讀與居委會換屆無關的婦代會選舉辦法；居委會L主任在工作中謀取個人利益，并當場揭發其收受社區俱樂部會員卡，該卡6年需付費近2萬人民幣；地震災區募捐、奧運會期間志愿服務等工作均為居民自發組織，居委會根本就沒做什么卻把這些事寫入述職報告，這是作假行為；述職報告中僅僅說了一些無足輕重的小事，真正關乎居民利益的大事如社區公用房被占用、居委會與物業單位串通等問題，根本就沒有列入工作報告的范圍。多名代表當場表示絕不同意居委會的述職報告。

（2）選舉委員會的委員：“指定”還是“推選”？選舉委員會對于居委會的選舉和換屆結果具有舉足輕重的作用。針對選舉委員會的人數和人選，部分居民代表與居委會、黨支部之間進行了激烈的爭執。第六屆居委會將選委會的人數定為7人，并經社區黨支部討論，黨支部三名成員直接進入選委會，黨支部一名成員擔任主任，同時提出了另外4名候選人。部分居民代表對黨支部人員在選委會中的名額問題當即表示異議，后在代表們強烈反對下，把所占名額由3名縮減至2名，最后減

至1名。而且，針對選委會的產生程序，代表們提出強烈反對，認為未經居民會議推舉，任何人不得越過選舉程序直接成為選委會成員，后在代表們的極力要求下，黨支部撤銷了其成員直接進入選委會的提議，改為黨支部三名成員作為一般候選人參加選委會的競選，其他候選人由居民會議的居民代表自薦或推薦產生。部分代表因為某些原因先離開了會議室，開始正式選舉時會議室里尚剩下22名代表，仍然高于居民會議總代表數的一半以上，符合選舉法定條件。經現場自薦或推薦，產生18名候選人，有7名候選人得票超過選票半數（11票）成為選委會的成員，其中包括社區黨支部成員1名。在代表們的推舉下，從這7名成員中產生了選委會主任和副主任。選舉結果出來后，多數代表認為這是一種勝利，居民代表通過自己手中的選票決定了選委會的人選⑨。

（3）候選人資格的認定：“本街道”還是“本社區”？2009年7月，WQXX居委會換屆進入確立候選人階段。該選區包括本小區商品房及回遷樓共計1500余戶，計劃選出5名委員。上屆居委會5名委員仍欲留任，其中1人住在本小區，2人住回遷樓，另外2人住在其他小區。除此之外，該小區還有4位中年業主選民自薦參選居委會主任和委員。此前，小區選舉委員會在街道辦的指導下，根據《B市社區居民委員會選舉工作規程（[2009]114號》，同意候選人條件之一為“本社區”或“本街道”的居民。但這一點與《B市社區居民委員會選舉工作規程（[2006]2號）》和《城市居委會組織法》規定有出入，實質上將候選人的資格由“本社區”擴大到“本街道”。于是，針對居住在其他小區的兩名前任委員的候選人資格問題，部分居民代表和居民提出質疑，認為沒有進行選民登記就沒有被選舉權；街道辦工作人員則解釋稱，選舉權與被選舉權可以分離，沒有登記并不意味著喪失被選舉權。同時，選委會內部也出現嚴重分歧，但最終通過5∶2表決，不同意其參選。對此，街道辦不予認同，后選委會請示HD區政府負責此次換屆的指導小組，得到口頭指示：交由居民代表討論。7月11日，社區召開居民代表會議，54名居民代表實到44人，但居民會議的表決沒有超過半數且代表間發生激烈的言語和肢體沖突，會議停止。由于兩派居民各持己見并態度強烈，迄今無法達成共識。在B市居委會換屆進入尾聲之時，WQXX居委會換屆選舉因陷入僵局而難產。

（4）《B市社區居民委員會選舉工作規程（[2009]114號）》是否違法？針對WQXX小區這次居委會換屆選舉引發的軒然大波，B市業申委在2009年8月份組織召開了一次針對《B市社區居民委員會選舉工作規程([2009]114號文)》的研討會，進一步深入、系統、全面學習了該文件的精神及其存在的問題。該次會議邀請了業界著名律師、專家學者、業委會主任、業主代表等相關人員參加，并就業申委召集人RCG執筆起草的《對〈B市社區居民委員會選舉工作規程（[2009]114號文）〉進行合法性審查的建議書》進行了充分討論。該建議書認為，《B市社區居民委員會選舉工作規程》違反法律、法規和規章規定的地方包括：公布、備案和合法性審查問題；居民會議的主持人問題；將選民限制為具有本市城鎮戶口的問題；給居民代表賦權的問題；社區居委會候選人提名方

式和選舉方式問題；正式候選人的確定問題；限制公民權利和擴大選民范圍問題等7個方面的問題，且指出，選舉工作規程的部分內容既與《憲法》、《立法法》、《組織法》、《B市實施<城市居民委員會組織法>辦法》、《B市居民委員會選舉辦法》和《B市行政規范性文件備案監督辦法》抵觸，同時又超越了制定機關的法定職權，應當予以撤銷或改正⑩。研討會后，業申委將該意見書進行了修改和完善，并以聯署簽名的形式將其遞送到B市人民政府法制辦，回復稱“該文件是民政局的內部工作指導，不是對外的行政規范性文件”，所以也就沒有對外約束力、不能作為街道辦的行政依據了。

長期以來，居委會的選舉和換屆通常被認為是做一個形式、走一個過場。當居民真正認真依法參與到其中時，就會生發出巨大的能量。從WQXX這次居委會換屆選舉過程可以看出，B市業申委通過這次研修培訓活動極大地調動起業主參與到居委會換屆選舉之中并取得了較好的成效。業主不僅從理論和思想層面受到了專業、系統的教育，提高了自身的權利意識和法制觀念，而且直接有效地推動了他們進行維權斗爭的現實實踐。這次研修培訓活動也使得B市業主深刻認識到居委會在業主維權和自治運動中的重要性。所以，業主要在維權自治運動中占據主動性，就需要首先選舉出自己的居委會。

3.抗爭策略

作為一種跨社區業主聯合組織，業申委開展的大量工作和活動有力推動和形塑了B市業主維權運動的發展走向。業申委之所以能夠在B市業主維權運動中長期存在并發揮作用，得益于其多元組合的抗爭策略和生存之道：

（1）群眾路線：不斷增強和擴大群眾基礎。廣大業主的迫切需要和強烈支持是業申委能夠合法生存運轉的十分關鍵的一點。正如業申委召集人QJ所言：“最大的想不到就是社會這么需要，這是真沒想到。我們第一次開會的時候通知200人，還擔心可別沒人來，媒體跟他們說說，愛來不來吧，反正我們自己的溝通會。好，一下十四五家媒體，當時報名的和沒報名的來了270多人，最后都沒有地方坐，真的是超乎想象。我覺得大家都是在互相捧，這個事是他們心里面特別需要、特別渴求的一件事。”很大程度上，正是業主這種強烈的需求和支持一直感召和激勵著四位召集人將業申委的事業堅持到底。

（2）專家路線：以專家、學者和律師為友。與學術機構保持常規化的密切聯系與合作，是業申委工作中的一個重要內容。比如，業申委曾與清華大學、中國人民大學等知名高校聯合舉辦各種業主論壇和研討會議，并協助他們開展了大量的社區問卷調查。同時，業申委在舉辦各類論壇、研修班時，都會邀請專業律師參加，通過律師比較全面、權威的發言和講解，讓廣大業主對最新法律法規有一個正確的認識和了解。在這個過程中，業申委不斷增強和凸顯了自己的建設性力量的一面，而且許多專家、學者、律師都成為了業申委活動的常客，并與四位召集人之間建立了良好的友誼關系。

（3）媒體路線：積極營造輿論生存空間。業申委之所以能夠成為B市業主維權領域的重要推動者，很大程度上得益于各種媒體的廣泛報道。某種意義上，正是媒體的高調報道為業申委構建出一個相對

廣闊和寬松的輿論生存空間。這些報道不僅起到以社會公眾輿論形式向政府施加壓力，放大業主群體聲音，進而最大限度地抵制或者打消政府取締業申委的效果，而且較好地宣傳和傳播了業申委的基本觀點和主要工作，使之變得更加公開化、透明化。這些參與報道的媒體既有中央媒體，也有地方媒體，還包括一些知名的房地產網，由此使得四位召集人真可謂頻頻出鏡、處處見報，成了B市業主圈里名副其實的公眾名人。

（4）政府路線：爭得個別領導默許和支持。2007年1月，業申委在召開首次業委會年會之后，B市一位分管該領域的副市長曾公開表示，“成立業主委員會協會可以考慮，協會可以幫助協調解決以下糾紛，我會關注這件事”。這是B市高層領導的一次公開默許。同時，很重要的一點是，業申委的召集人之一ZD與B市建委的個別官員一直保持著比較密切的私人關系。這種私人關系的建立，主要得益于他所領導的XT社區連續多年被評為B市優秀示范小區，使得他有機會通過本小區與建委官員建立良好關系。通過這種私人關系通道，每當業申委有重大活動，尤其是每年要召開年會的時候，業申委都會預先給對方通下氣，并且發函邀請相關領導蒞臨指導。雖然政府部門人員大多時候都不會出席，但也有一、二次或暗中、或公開參加了。

（5）公益路線：始終堅持免費、義務原則。業申委發起成立業委會協會的初衷，就是為了公益，這是四位召集人始終堅持的一點，也是業申委贏得社會公信力的關鍵。不論是業申委舉辦的各種會議、培訓，還是對其他小區進行的援助和幫助，都是義務提供。同時，業申委也積極開展一些環保活動，以進一步增強其社會公益形象。比如，2008年是B市奧運年，業申委與YL旅行網合作，聯合籌劃和舉辦了“小布袋、大環保”活動；2008年6月，為響應政府“節能減排”的號召，業申委召集人ZD通過本小區業委會并攜手“自然之友”一起舉辦了“夏至關燈祈福”活動。

4.抗爭邏輯

弈法抗爭的運作形態主要表現為立法參與，強調的是法律制定和實施過程中不同利益集團之間的斗爭和博弈。這種抗爭主要針對的是法律本身的不完善、不健全，并致力于參與、影響和改變立法過程或內容，促使和推動“好法”、“善法”的出臺，遏制和避免“劣法”、“惡法”的產生。通過B市業申委案例可以發現，業主們不僅能夠與房地產商利益集團在合法影響法律法規的制定和修改上展開充分的競爭和較量，而且還能夠推動實現與相關立法部門的常規性對話和溝通。這種新型抗爭形態的出現實質上表明，伴隨著我國法制化進程的不斷發展，法律制定過程本身日益成為一個可以討價還價的“爭議性領域”，并成為各種利益群體角力其間的社會斗爭場域。

相較于上訪和訴訟的“反應性訴求”（reactive claim）而言，弈法抗爭具有鮮明的“進取性”（proactive claim）[28]色彩。業主們不再是完全被動地接受既定的法律規則，而是積極參與到規則的制定和修改中去。作為一種規則的法律，就不僅僅是簡單地被遵守，而是在抗爭實踐過程中處于不斷生成中。當業主建構起一條“權利鏈”，沿著這條權利鏈條維權的同時，一條“法律鏈”也被建構起來，不

斷有新的法律被卷入到“法律—社會”互動的過程中[29]。因而，對于弈法抗爭者而言，維權抗爭的鏈條會自動無限延展并日益變得常規化和制度化。譬如，每當中央和B市制定和發布與業主利益相關的法律法規和政策文件，B市業申委都會在第一時間召集專家、學者、律師進行深入研討并提出對策建議，這已經成為其長期維權行動中固化下來的日常習慣。

同時，相較于依法、以法抗爭而言，弈法抗爭更具“超越性”和“公共性”。從X、Y、Z三個社區案例中可以發現，業主維權的訴求基本停留在某一具體的物質利益和問題上，比如業委會備案、物業費虛高、物業用房產權歸屬等。如果說依法抗爭主要著眼于具體問題的解決的話，那么以法抗爭有時則會激發出業主對司法公正和人格尊嚴的強烈訴求。這在Z社區業委會與HM物業的訴訟對決中表現得較為明顯，官司越打到最后，越打的是一口“氣”[30]。這兩種抗爭類型，其維權訴求還都是以本社區為主。而業申委的弈法維權則明顯不同，它已超越某一特定社區的范疇，而是著眼于整個業主群體的抽象利益；已不再就某一具體物質利益問題而展開維權，而是上升到更高、更抽象的制度正義和公平層面。此外，值得指出的是，弈法維權這種新型抗爭方式的產生，不僅與業主群體的社會結構特征緊密相連，而且與業主群體所身處的制度——組織環境也密不可分[27]。

三、業主抗爭的效果史：國家—市場—社會的三維透視

作為房地產市場發展最為迅猛的城市之一，B市業主維權運動至今仍方興未艾。在業申委出現之前，B市業主維權活動主要局限在各個小區，彼此之間缺乏面對面的日常交流，基本處于各自為戰、相互隔離的狀態。業申委的出現，使得B市業主維權格局發生了重大變化，逐漸形成了以其為中心樞紐的四通八達的社會關系網絡。從一個歷史的長時段來看，這種堅持法律中心性的維權抗爭實踐的大量集聚和累積[32]，必然會對中國城市基層治理帶來影響和變革。本文擬從國家、市場、社會三個基本維度分別予以審視和解析。

（一）社會的維度：公民知識的生產

從社會的維度來看，業主維權運動帶來的一個重要后果就是“公民知識”的生產和傳播。所謂“公民知識”主要針對的是“專家”的知識和國家的“行政”知識，這些知識指的是在民間社會中，沒有國家的認可而被生產出來的知識[33]。在維權抗爭過程中，無論是與政府、法院打交道，還是跟房地產商和物業公司進行斗爭博弈，法律都是業主十分珍視的武器，這也使得法律成為了公民知識生產最為核心的素材和源泉。圍繞法律的學習、解讀、培訓、教育和使用，形成了一個系統的知識生產鏈條。

1.公民知識的構成要素

（1）政策法規知識。法律為業主維權提供了一條規范化和制度化的途徑。從某種意義來講，業主維權的過程就是一個不斷學習法律和運用法律的過程。這個過程通常以業主自我學習、解讀和闡釋為主，而與政府部門的官方解釋和宣傳保持著一定距離，甚至會有較多的分歧和沖突。這方面最為典型的莫過于針對業

委會“備案”性質的爭執：政府一方認為是“審查性備案”，而業主一方認為只是“告知性備案”。同時，通過對法律法規的學習，一些法律專業概念逐漸內化成為業主觀念系統的一部分，成為其隨時可以調用的知識庫存。比如，“物權”、“業主大會”、“前期物業管理”等都是業主所熟悉的術語。這些單一的法律術語在維權抗爭過程中逐漸與一系列具體的權益和利益緊密勾連起來，從而使得業主對所居住的社區建立起一個清晰的權利圖景。

（2）維權經驗技巧。隨著法律法規的不斷使用和滲透，業主維權變得越來越專業化，成為一項技術性較強的利益博弈活動。在長期的維權抗爭過程中，業主既遭受了大量的失敗打擊，也贏得了少許的關鍵性個案的勝利。這其中既總結和吸取了不少的失敗教訓，也提煉和積累了一些難能可貴的經驗和技巧。例如，在業委會的成立和換屆、物業公司的解聘和選聘、共有權益的界定與分配等方面各個小區都有不同程度的實踐和探索。不過，這些經驗教訓大多只是以實踐的形態分散在各個小區，并沒有匯聚集結成一個客觀存在、系統成熟的知識體系，而維權領袖和專業律師的跨社區介入和引導則使得這種轉化變為可能。比如，B市QB律師牽頭、30多位業委會主任通力協作編撰而成的《業主集體維權教程》就是成果之一。

（3）業主自治知識。從“維權”到“自治”的轉型，是一項需要長期學習和實踐的社區技藝。現有的維權實踐表明，大多數成立業委會的小區并沒有有效實現這一轉變。無論是自治失敗，還是自治成功的小區，它們都在實踐過程中生產、積累和形成了一系列關于“自治”的認識、判斷和體悟。當他們在一起交流和研討時，就會就一些共性的問題和困難進行深入分析和總結，進而能夠提煉出一些較為成型的模式可供借鑒和參考。這其中同樣離不開維權領袖和專業律師穿針引線、縱橫貫通的作用。比如，B市業申委就曾組織編寫了《業主自治指南》；律師BW在長期代理物業糾紛案件中深感商品房社區物業資產自主經營的重要性，于是編撰了《社區經營手冊》。

2.公民知識的傳播渠道

（1）互聯網。互聯網是公民知識生產和傳播的一個重要集散地。對于B市業主而言，最為知名的就要算焦點房地產網了。該網站設有專門的“業主之聲”論壇，分為“社區自治和物業服務”、“業主大會和業委會”、“業主維權專線”等幾個特色子論壇，每個子論壇都由一些維權領袖和骨干分子擔任版主，比如業申委召集人CH、RC等。在這里，業主能夠了解到關于維權、自治和政策法規等方面最新、最前沿的信息和知識。而且，針對一些普遍性的重要問題，B市各小區的業主以及全國其他省市的業主會進行持續不斷的交流、討論和爭辯。比如，針對“業主代表大會制度”的討論，從2005年開始一直持續至今，累積了高達幾萬條的回帖，使得業主們對這個自治模式的認識和理解不斷加深。

（2）研修班。B市業申委舉辦的一系列研修班，如《基層群眾自治培訓班》和《業主自治研修班》等，都取得了較為顯著的成效。這些研修班一般采取“互動式培訓，讓學員積極參與、積極提問、與講課人互動”的授課方式；課程內容既包括中央文件精神和地方政策法規，又包括操

作化的實戰技巧，還包括一些并不直接相關的諸如“大眾心理學”、“羅伯特議事規則”等方面的專業知識；授課老師不僅包括維權領袖、社區工作者，而且還包括專業律師、大學教授、物業專家等。相較于互聯網方式而言，研修班屬于一種面對面的學習和交流，由于授課老師只是講授自己的一種看法和觀點，所以業主能夠針對某一問題和觀點隨時提問、發表意見，這就使得知識本身成為了一種爭議性空間，每一個人都可以參與、分享和學習。

（3）媒體雜志。業主維權、自治以及最新政策法規，通常是各大報刊爭相報道的熱點問題，這也成為公民知識傳播的一種重要渠道。同時，中央和地方電視臺的一些欄目也經常會邀請一些業主領袖作為嘉賓現場講解和傳授維權經驗和技巧，比如B市業申委的四位召集人、Z社區業委會原主任LX等，都是頻頻上鏡、觀眾比較熟悉的知名維權人士。此外，B市業申委召集人ZD牽頭創辦的“一報一刊”，即《業主周報》和《新業主》，以其專業、專注、專心服務于業主的精神，將每期報刊免費贈送和發放給各小區業主，也成為公民知識傳播的重要形式。而且，這種紙質傳播形式，十分有利于公民知識的保存和分享，使得學習變得更為便捷有效，尤其是那些不會上網的中老年業主。

3.公民知識的主要特征

（1）建構性。雖然法律、法規對業主權益都有明確規定，但這些權益并不會自然而然就進入到業主的意識范疇并進而形成清晰的概念認知。這也表明公民知識并不是一個既存的知識體系，而是需要業主在維權抗爭實踐過程中不斷生產、營造和建構出來。如果把法律看作一個發展的過程，那么不同的法律從不同角度也擴展著業主的公民知識，而公民知識的擴展也會進一步促進業主對法律進行新的闡釋和運用，這是一個不斷循環往復、相互建構的過程。在這個過程中，業主的公民意識和覺悟也獲得不斷提高和升華，從而成為一個推動和實施公民教育的過程。

（2）不穩定性。從形式上講，公民知識并不是那種客觀的、固定的、已經被認可的權威知識，而更是容易引起爭論的、成效不確定的一種認識、判斷和理解，因而公民知識本身構成了一種可爭議的空間。這種爭議性空間會隨著業主領袖對法律法規、維權經驗和自治模式的不同解讀、運用和實踐而不斷變化，同樣也會受到整個外部大的法律制度環境和條件的變化的影響。比如，B市建委近年來連續出臺了30多個相關政策文件。在這個過程中，公民知識的一些要素可能會變得陳舊、失效，同時也會生發和拓展出一些新的要素和成分。

（3）開放性。公民知識的內容，雖始于法律，但絕不僅僅局限于法律，而是呈現出一種開放、包容、增長的知識體系。從微觀層面來看，公民知識包括政策法規、維權技巧和自治模式等，但在實際運用過程中各種知識素材紛紛被卷入進來，這其中最為典型的就是“羅伯特議事規則”在B市各小區業委會會議中的廣泛推行和運用。同時，針對業主自治模式，一些業主領袖也積極引介香港、臺灣、美國、加拿大等國家和地區的經驗模式供借鑒參考。從宏觀層面來看，公民知識的背后實際上蘊含著業主對于整個經濟、政治和社會等各方面的認識、判斷和理解，甚至是一種規范、價值和信念，它代表了一

種民間社會立場，并對官方機構產生了一定的影響和作用。

（二）市場的維度：物業暴力的頻發

從市場的維度來看，業主維權運動對房地產商利益集團造成的一個重大沖擊和后果就是物業暴力事件的頻繁發生。自從2002年以來，在B市，針對業委會成員和積極分子的物業暴力事件幾乎每年都在發生。“軟暴力”和“硬暴力”是物業暴力的兩種基本類型：前者表現為針對某些業主采取斷水、斷電、斷暖氣、睹門眼、消磁卡、砸汽車、恐嚇電話等傷害手段；后者表現為直接針對業主人身造成的暴力打擊和肢體傷害。“軟硬兼施”是當前物業暴力運作的基本特征。本文提到的X、Y、Z三個社區，均發生過一系列的軟、硬暴力事件，且Z社區一度發展成為“物業恐怖主義”事件。實際上，物業暴力頻發的背后隱含了一個悖謬式問題：業主緊緊依靠和運用法律來維權，為何房地產商和物業公司卻不擇手段地頻頻使用低劣、違法的暴力手段？物業暴力頻發的背后根源究竟是什么？

1.暴力背后有暴利

從最直觀的層面來講，物業公司不惜動用違法暴力手段來阻止業主維權，一定是因為自身的巨大利益受到了嚴重威脅。不過，物業管理原本只是一種勞動密集型行業，何來暴利之有？而且，各個小區普遍存在物業費收繳率偏低的問題，物業公司為何還要死賴著不走？這是因為在前期物業管理階段，物業費由開發商單方面制定本身就偏高，且普遍存在物業公司虛列收費項目的情況，如Z社區的水泵和電梯收費就是如此。更為關鍵的隱秘在于，大多數物業公司并不是靠所謂的那點物業費存活，而是通過經營屬于全體業主所有的社區共有部位和共有設施來獲取巨額收益，比如電梯廣告費、停車位費、公共場地租賃費等。這幾乎是不要本錢、空手套白狼式的生意，真可謂無本萬利。于此，也就不難理解物業公司為何懼怕業委會成立，甚至不惜雇用黑社會勢力行兇。

2.控制社區生活命脈

目前，市政公用事業提供的水、電、氣、暖、熱這些基本生活必需品都不是直接抄表到戶服務，而是由物業公司作為中轉站代為提供，并由其代為收繳費用。這實際上使得物業公司控制了小區的基本生活資源，并成為其打擊、制裁和報復維權業主的重要手段。比如，在業委會開會的時候，物業公司故意把其會議室的電給停了；針對維權積極分子，以各種理由拒絕給其充電、買水。同時，物業公司還會充分利用其掌握和維護小區基礎設施設備的便利條件，給一些維權業主的生活造成諸種麻煩和障礙。比如，在Z社區，針對業委會主任，將其家里下水管道給堵了，讓糞水溢滿屋內等。

3.掌控社區物業保安

物業保安是維護社區居民生活安全的重要力量。然而，在現實生活中，物業保安卻常常充當了物業公司的打手和幫兇，出現了較為嚴重的“黑化”現象。這與物業保安的招聘機制和人員素質密切相關。無論是從專業保安公司招聘，還是直接面向社會招聘，物業公司都可以直接支配這些保安，因為它控制了這些人員的薪資報酬。這是物業保安屢被物業公司當作打手的重要原因。同時，這些保安人員大多十六、七歲，文化素質普遍偏低，流動

性極為頻繁，這使得他們也很容易就被物業公司操縱利用。此外，從物業保安服務的性質來看，它帶有明顯的準公共物品性質，但卻被完全商業化，滋生出私人經營的空間，這是導致物業保安被濫用的重要根源。

4.設置制度性壟斷

在某種意義上，物業管理行業是由政府人為設置的一個壟斷性行業，這突出體現在前期物業管理制度上。在這種制度下，前期物業管理存在嚴重的合同主體錯位問題，開發商和物業公司單方面制定物業管理合同，而業主只能被動全盤接受。而且，物業公司大多是開發商的子公司，其基本作用就是為開發商保駕護航、幫助掩蓋前期開發中遺留的諸種利益黑洞，攫取和維護開發商的壟斷利潤。由此，前期物業管理制度實際上把小區變成了開發商及其附屬物業的殖民管理屬地。這使得社區的公共產品需求與開發商、物業公司的利益最大化之間必然形成嚴重沖突。同時，法律法規中的一些不足之處也為物業公司的暴力行為提供了土壤，如《物業管理條例》在相當長一段時期里將物業公司定位在“管理”性質上，這無疑助長了物業公司以管理者自居的專橫行為。

（三）政府的維度：基層治理的轉型

從政府維度來看，業主維權運動的蓬勃發展對傳統的基層社會管理模式形成了重大挑戰和沖擊；與此同時，也使得基層政府工作人員的法制觀念和依法行政的能力和水平得到鍛煉和提高，政府的合法性也得到增強，形成了較為明顯的“倒逼”效應。由此，基層政府自身進行了一系列重要的調整、重塑和轉型。

1.主管部門職能的重塑

針對業委會和物業管理，建委系統是主管部門。從1994年到2006年底，具體由“B市居住小區管理辦公室”（簡稱“小區辦”）負責歸口管理。面對各類物業糾紛和矛盾的急劇增長，小區辦越來越顯得疲于應對。2007年，“小區辦”被改制為“B市物業服務指導中心”，并對其職能范圍和權屬進行了相應調整。主要表現在兩個方面：

（1）從“直接管理”到“宏觀指導”。先前的小區辦直接面對和解決各小區的具體問題，轉變成服務中心后則重點放在針對各區縣的宏觀指導上，只有一些重大物業糾紛才直接出面予以干預和解決。為配合這種宏觀指導，服務中心的分工更加明細，并因應新形勢的發展增設了一些新的處室。同時，在人員配備和構成上，變得更加科學合理，先后引進了一批懂法律、業務精的年輕骨干，并注重拓展工作人員專業背景的多元性。此外，在工作機制上進行了創新，大力推行“項目經理制”，十分注重立法工作。

（2）從“以條為主”到“條塊結合”。針對業委會的備案，先前由區縣小區辦負責管理；轉變成服務中心后，則將備案轉移到街道辦，并在事實上形成了一種雙重備案制，由此業委會的管理被屬地化。應當說，這種轉變有助于促進條塊的結合，并能較好地發揮居委會系統善于做群眾工作的優勢。不過，對于街居系統的工作人員而言也存在較大的挑戰，畢竟他們的專業水平和素質與這種新型物業管理工作的要求之間存在較大差距。

對此，B市建委系統采取了兩項重要舉措：一是讓基層部門參與到立法過程中

來，將立法工作盡可能做細致、做周全，真可謂“伺候到家”。“還有些具體的細節的東西，我們也考慮他們的需求，按我們說的比較實在的話，要求是伺候到家，怎么叫侍候到家呢？所有的表格、設計、口徑，都給他們想到了。”另一個是針對街居系統工作人員開展定期定批的業務培訓和考核。“比如有些法規的實施，特別是市里的規章，傳統上一般是組織一個相關大會，找市長講講話，各個部門出席，參加一下，就完了，我們覺得這個方法不好。我們就改革，派三個小組，哪個區有這個需求，你們把街道、甚至最基層的工作人員組織起來，我們做講座。同時，我們也有一些硬要求，包括讓街道答卷子，最起碼讓他背一遍、看一遍也好。”

2.專項治理機構的設立

隨著物業管理糾紛的爆炸性增長，B市開始積極探索建立多元化、專業化的物業糾紛調解機制。具體來看，主要有兩大方面的舉措：

（1）政府直接成立專門調解機構。2007年，B市司法局和建委聯合下發了《關于加強人民調解化解物業管理糾紛的指導意見》，要求建立市、區縣、街鄉、社區四級物業管理糾紛調解委員會組織體系。四級物業糾紛調解機構由司法調解員、律師、專家教授、物業管理顧問等組成，其中社區調解簡單糾紛，街鄉調解復雜糾紛，區縣調解重大糾紛，市級負責指導疑難糾紛調解，參與重大疑難案件的研究和論證，組織調解人員培訓。調委會調解的范圍包括：物業專有或共有部分使用過程中發生的爭議；業主大會成立過程中的選舉爭議；業主與業委會之間的糾紛；業主、業委會與物業之間的糾紛；物業企業之間的糾紛等。據相關報道顯示，B市部署開展物業管理糾紛專項調解工作近5年來，在街道層面聘用1064名人民調解員，在社區層面共設置物業糾紛人民調解委員會407個，選任物業糾紛人民調解信息員4698名，人民調解員5413名，基本覆蓋了全市各個物業小區。其中，2011年B市共調解物業糾紛12112件，調解成功11822件，調解成功率高達97.6％。應當說，這種專門調解機構所取得的調解成效還是比較顯著的。

（2）成立社會組織，實現“以社管社”。因人力、物力和職能所限，政府無法承擔針對業主大會和業委會的全方位指導工作，于是牽頭成立社會組織提供專業化服務。2011年，在B市建委的大力支持和推動下，“首一業主大會工作輔導中心”和“幸福指針業主大會輔導中心”先后成立，兩個機構都在民政局注冊為民辦非企業單位。機構成員主要包括資深業委會主任和社區專家，他們都具有豐富的物業管理理論和實操經驗。針對這兩個輔導機構，B市建委核準的業務范圍為：“依法積極推動業主大會的成立，為業主大會規范化運作提供專業指導和咨詢，協助政府推進物業管理領域的規范化建設。擬對業委會籌備組、業委會成員及專業人員等進行培訓和指導；定期有針對性的召開研討會、培訓會；組織已成立業主大會的小區學習政府有關法律法規，搭建一個相互學習、交流的平臺。”那么，這種專業社會組織發揮的作用究竟如何呢？根據一份年終總結報告顯示，首一業主大會輔導中心從2011年7月成立到2012年12月底，指導和協助ZQ、JS等2個社區成功成立業委會，實際幫助和操作完成了EC、YC、

GY、JZ、JD等5個業委會的換屆改選工作，先后幫助近60家業委會解決了實際工作中遇到的許多困難，幫助規范了幾十個小區存在的種種問題。同時，中心辦公室每天都有大量業主前來咨詢，中心也會組織律師團隊下到各區縣為業主免費提供咨詢，幫助他們解決各種問題。可見，業主們對這種“從業主中來，到業主中去”的專業社會組織顯示出強烈需求。

3.政府治理理念的轉變

從整體上來講，從“小區辦”時代到“指導中心”時代，B市建委系統針對業主大會和物業管理的治理理念發生了較大變化。而且，對業主大會和物業管理的認識不再局限于單一的行業范疇，而是將其提升到一個社會管理體制綜合治理的高度。“業主大會這塊，本身不是一個單純的行業管理，可能認為它是一個社會穩定問題，和社會管理體制創新有銜接，幾個部門一塊兒商量，就這么做了。如果說它是一個行業問題，那么原有的體制是不可以應對的。但是，現在恰恰它已經成為了什么？成為了一個社會管理問題。如果涉及的這些部門，不能夠形成合力，充分重視和應對，那么必然會對現有社區的和諧構成威脅。”這種認識的轉變，也使得B市建委在實際工作中更加注重與社工委系統、街居系統、民政系統、工商系統等進行多部門的協作。

同時，B市建委系統針對業主大會和物業管理的本質屬性的認識和理解也變得更加成熟到位。如果說“小區辦”階段的政策法規偏向物業企業的管理，那么“指導中心”階段則逐漸轉移到業主大會和業委會的自治。“從2007年開始，我們物業指導中心進行了職能的重新確定，在這個過程中，針對大家在日常業務中產生的很多困惑和疑問，整個團隊總結出目前我們團隊的核心價值觀，就是業主治理、業主自治。這個核心價值觀，我們從2007年決定下來，看起來平凡，但是感覺到立意深刻。通過近三年的實踐，業主的事情由業主決定這個核心價值觀已經通過B市的物業立法得到了彰顯，B市物業立法的核心—《物業管理辦法》本身就是回歸物業管理的本質，把業主的權利還給業主，同時遵循權責一致的原則。”可以看出，這個價值觀的核心在于承認和確立業主的權利主體地位。不過，在實際執行過程中，這一立法旨意在街道層面遭到了較為明顯的抵觸，其中一個鮮明表現就是針對業委會的成立普遍抱持一種不配合甚至壓制的態度。

此外，針對司法系統而言，基層法院和司法局針對日益增長的物業糾紛，開始更加注重進行調解，而不是簡單地直接推向法院訴訟。這種工作思路和機制的轉變，主要有兩方面的因素：從宏觀層面來看，2008年最高人民法院確立了“調解優先、調判結合”的工作原則，要求不斷增強調解意識、提高調解能力，推動建立“大調解”工作體系建設。針對這一工作原則，2010年最高人民法院又發布了《關于進一步貫徹“調解優先、調判結合”工作原則的若干意見》，要求把調解貫穿于立案、審判和執行的各個環節，建立覆蓋全部審判執行領域的立體調解機制。應當說，這種司法系統整體向“調解”的轉向，極大地重塑了基層法院的工作方式和方法。從微觀層面來看，基層法院普遍面臨案件多、壓力大的問題，且物業糾紛案件大多相當復雜，即使一時的判決產生了結果，也很難起到定紛止爭、徹底平復社會矛盾的效

果，而調解可以把多種矛盾一次性解決，能夠較好地實現“案結事了”的效果。

四、結論與討論

本文在批判繼承歐博文和李連江“依法抗爭”和于建嶸“以法抗爭”理論的基礎上，根據城市業主維權的經驗素材進一步提煉和構造出“弈法抗爭”的新概念，并由此為當代中國城市抗爭政治研究提供了一個譜系學（如表1）。論文選取了X、Y、Z三個社區和B市業申委作為典型個案，分別對依法抗爭、以法抗爭、弈法抗爭的表現形態、技術策略和運作邏輯進行了分析和解剖，并在此基礎上從國家-市場-社會三個基本維度針對這種堅持法律中心性的維權抗爭實踐所產生的制度后果和影響進行了探討和解析。

表1　業主抗爭的基本譜系

一定意義上，依法抗爭、以法抗爭、弈法抗爭代表了中國社會體制下民眾維權合法抗爭的三種基本類型。其中，“法律”既是抗爭起點，又是抗爭終點，從而構成一個前后相接、循環往復的實踐過程。對于業主而言，購置一套商品住房絕不是一次純粹的簡單市場交易，而是一個不斷卷入到與房地產商、物業公司、基層政府、法院、立法機關之間持續互動的過程，更是一個不斷參與和融入到各種法律法規的學習、研討、使用和維護的過程。可以說，法律幾乎融入到業主們的抗爭實踐之中，并成為其不可或缺的有機組成部分。同時，業主維權從最初個體的私人利益，到社區共有權益，再到社會公共利益，這是一個從“私”到“公”逐漸轉化的過程；而且，業主也實現了從最初的具體物質利益，逐漸上升到人格、尊嚴和正義的抽象層面。由此，業主實現了從最初的“經濟的消費者”到“政治的行動者”的轉變，并進而形塑了自身的公民認同。

相對于既有研究而言，本文的另一個貢獻是，對業主維權抗爭的制度后果進行了系統歸納和揭示。在論證方式上，筆者借用了著名政治學家斯科特在《弱者的武器》一書中所強調的“抗爭行動的累積

效應”，以及在此基礎上形成的“倒逼”效應。業主們經年累月的日常抗爭實踐長期集積在城市基層社會，并逐漸結晶和生發出新的治理元素和制度構件。從社會維度來看，公民知識代表了業主的一種民間智慧和價值觀念，建構和形成了一套系統的“社會自我保護”[34]體系，并在本質上體現了社會自身的主體性、能動性和自治性的不斷增強。從市場維度來看，業主維權抗爭直接導致了物業暴力的頻發，業主為此付出了沉重的代價；但與此同時也在一定程度上對房地產商利益集團的“戾氣”和“蠻橫”有所規馴，使得它們不得不逐步走向依法、規范經營。從政府維度來看，持續不斷的業主抗爭行動對基層政府治理可謂機遇與挑戰同在。當業主處處以法為綱、用法說事和行事的時候，實際上也在逼迫政府工作人員不得不學法、懂法、用法，這有助于增強政府本身的合法性。由此，在抗爭運動過程中，政府、市場、社會三者之間的關系和態勢也獲得重構。

注釋：

①實際上，英文的“rightful resistance”具有非常豐富的內涵，很難找到一個恰切的中文詞語進行對譯。李連江教授在用中文介紹這個理論的時候，使用了“依法抗爭”這個詞。但其所指，與rightful resistance本身的內涵是有一定距離的，并不能很好凸顯其“踩線斗爭”的動態微妙之處。在李連江提出“依法抗爭”這個中文概念之后，于建嶸繼而提出“以法抗爭”這個新概念，英文則將其翻譯為“struggle by law”，其內涵所指仍主要停留在上訪范疇。從英語詞匯來看，rightful resistance和struggle by law，兩者并非屬于一個譜系。鑒于此，筆者從法社會學的角度出發，對“依法抗爭”和“以法抗爭”這兩個中文概念首先從英文上進行了重譯和界定，即分別翻譯為“resistance with the law” 和“resistance through the law”。在這個譜系下，環繞法律的維權抗爭形成了一個從“行政”到“司法”再到“立法”的循環往復的動態過程，抗爭者與每個環節不斷發生關聯、生產政治，由此也生發出一個新的概念，即“弈法抗爭”(resistance for the law)。

②針對這三種不同的法與社會（行動者）之間的結構關系，筆者曾分別用“上訪維權、訴訟維權、立法維權”予以概括（詳見陳鵬，2010）。此處，筆者作了進一步的概念化提升，以便與既有理論進行討論和對話。

③遵照學術慣例，本文對人名、地名等都作了匿名處理。

④需要指出的是，這兩種上訪方式并不是截然分開的，實際上很多時候是在交互使用，X和Y也如此。

⑤詳見《朝陽法院今年的收案量突破5萬件》（《京華時報》2005年11月9日）。

⑥詳見《成立調解委組建業委會，化解物業糾紛要打“組合拳”》（《中國消費者報》2007年6月29日）。

⑦“勝訴”和“敗訴”并不是一種嚴格意義上的法律術語，而是一種民間形成的習慣性的稱謂。這種叫法實質上蘊含和代表著人們對司法訴訟維權結果的一種心理感受。

⑧詳見《Z業委會：全國首次告贏物業》（《京華時報》2005年12月20日）。

⑨關于WQXX居委會換屆選舉委員會推舉過程，參見詳見岳超：《WQXX居委會換屆選舉委員會推舉過程觀察報告》，2009年4月10日，載于回龍觀社區論壇http://bbs.hlgnet.com/info/u23_17082744/，最后訪問時間2012年3月25日。

⑩詳見南巖居士：《對〈B市社區居委會選舉工作規程〉進行合法性審查的建議書》，2009年7月15日，載于焦點房地產網http://house.focus.cn/showarticle/2166/570317.html，最后訪問時間2012年3月25日。

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（責任編輯：李鈞）

Homeowners’ Rights Activism and the Transformation of Urban Grassroots Governance System: An Empirical Study of City B

Chen Peng

Abstract:As the new type of social movement, the upsurge of homeowners’ rights activism is the structural product of commercialization of housing reform during the process of urbanization in China.Based on the ethnographic investigation in communities of city B, this paper explores the genealogy of homeowners’ rights activism, and its institutional effects and influences for the transition of urban grassroots governance system.It argues that homeowners’ rights activism includes three main strategies: resistance with the law, resistance through the law, and resistance for the law, depending on homeowners’ social and legal positions.This lawful contention not only promotes the production of civil knowledge, but also achieves the transformation of governance of the grassroots government.The theoretical model of homeowners’ rights protecting activities in this paper could help us better understand the contentious politics in urban China.

Keywords:Resistance with the law; Resistance through the law; Resistance for the law; Transformation of governance

作者簡介：陳鵬，北京師范大學社會學院講師，研究方向為城市社區治理與都市運動、社會建設與社會管理。

【基金項目】國家社科基金項目“社會治理創新的地方實踐及經驗研究”（15CSH012）、教育部人文社會科學研究項目“業主維權運動與城市基層治理模式研究”（14YJC840001）和中央高校基本科研專項業務經費“社會治理的組織和模式研究”（SKZZY2014109）的階段性成果。

【中圖分類號】C916 doi:10.3969/j.issn.1674-7178.2015.06.011