于爾根·康拉德：中國房地產投資仍將保持強勁勢頭

本刊記者│苗野

2014 年，由于投資放緩—特別是房地產投資放緩，導致了全年經濟增長減速。對于經濟前景的判斷，來自業界的大多聲音認為中國經濟因債務拖累而無法回到正常增長軌道，當下局面并非中國經濟的“新常態”，而是“非常態”，如何擺脫目前的“非常態”，使中國經濟在未來10年實現中高速增長，成為了當局的頭等命題。即便如此，2015年，中央政府還是把“新常態”下的經濟增長目標確定為7.0%。 3月24日，亞洲開發銀行經濟部主任于爾根·康拉德（Jurgen Conrad）就中國經濟發展前景和風險以及政策制定者面臨的挑戰等問題接受了本刊記者專訪。

于爾根·康拉德亞洲開發銀行經濟部主任

《中國房地產業》：您如何判斷當前中國經濟的整體表現？

于爾根·康拉德：由于投資放緩，中國的GDP增速繼續回落，從2013年的7.7%下降到2014年的7.4%，但仍基本實現了政府7.5%左右的增長目標。正如在2013年所做的那樣，在不采取大規模刺激措施的前提下，政府實施了積極的財政政策和穩健的貨幣政策，以確保勞動力市場和金融市場的穩定。由于人口結構的變化和經濟規模的龐大，維持往年那樣的高速增長已變得越來越困難。經濟減速將成為新常態。

《中國房地產業》：中國經濟何時能走出低谷？對于未來的經濟走勢是如何預判的？

于爾根·康拉德：預計在2015年GDP增速將進一步放緩至7.2%，與中央政府制定的7.0%的增長目標相符；2016年GDP增速為7.0%，此后也許企穩也許再度上升。這個預測也反映了近期增長的趨勢，政府強調高質量增長和經濟結構轉型升級必將使經濟增速在未來兩年有所放緩。2015年中國經濟增長得益于較低的全球大宗商品價格水平，后者將促進國內消費增長和激活國外對中國出口產品的需求。但到2016年，全球大宗商品價格的恢復性上漲將對中國的外部需求起到相反的作用，降低GDP增速。

投資仍將是經濟增長的主要拖累因素，其中房地產投資將成為其中最脆弱的部分。目前中國政府采取的迅速而有效的措施已經使得房地產市場趨于穩定。

《中國房地產業》：刺激經濟發展存在哪些挑戰？

于爾根·康拉德：主要的政策挑戰是要持續地進行結構性改革，要保持經濟增長的動力，但是不要再次推出大的刺激性經濟政策。這些挑戰去年就已經存在了，但是今年還有一些新的挑戰，就是改革地方政府的融資機制，在不妨礙經濟增長的情況下減輕債務并提高透明度。

目前正在進行的改革遵循一個當局稱之為“開前門，關后門”的原則，也就是允許地方政府通過直接借款來彌補赤字，但不允許預算外融資。這其中最為關鍵的挑戰是在轉軌過程中如何確保財政對經濟的中性影響，既要避免由于“關后門”而沒有“開前門”所帶來的財政緊縮風險，也要避免“兩扇門”同時打開所造成的債務激增風險。

另外，如何不再享受政府隱性擔保的債務，如何償還債務違約所產生的影響等，這些是一系列改革措施實行以后懸而未決的問題。現在地方政府獲得資金的渠道越來越多，我覺得如果允許的話，地方政府可以出售其在國有企業中的大量股份來彌補財政資金的缺口。

《中國房地產業》：中央政府提出運用更多的工具來應對經濟下行的風險，這是否意味著會有大的刺激性經濟政策出臺？

于爾根·康拉德：中國政府此前的刺激性經濟政策是在全球經濟危機的背景下推出的，至今為止，這刺激性經濟政策仍然存在。在貨幣層面，信貸增長仍然強勁，甚至比經濟危機之前的增長還要強勁。當然政府要確保整體流動性的充裕性，使得信貸的增長與經濟的增長相匹配。同時在財政方面，整個預算外支出也是非常大的，預算外支出仍然會支持經濟增長，但同時也要對預算外支出的總量加以控制。在這樣的情況下，我認為中央政府所謂的最佳的刺激經濟政策實際上就是加速結構性改革。

從政府公布的財政體制改革方案和前期的實施效果來看，改革還是充滿希望的。

《中國房地產業》：房地產投資增速的放緩拖累了中國經濟的增長。您如何預判中國房地產市場未來的走勢？

于爾根·康拉德：投資增速下降很大程度上是受房地產市場疲軟的影響。受開發商和購房者融資條件趨緊，部分地區住房價格泡沫破滅和在中小型城市供給過剩的拖累，房地產行業投資增速放緩尤為明顯。

2014 年房地產投資同比增速腰斬至9.9%，全國房地產價格于2014年4月見頂后至今已下降約3.5%。政府通過取消大部分城市住房限購政策，改善獲得抵押貸款和住房公積金的條件，加快棚戶區改造和保障性住房建設，減輕了房地產市場劇烈調整的壓力。近幾個月房地產市場開始趨于穩定，大城市的住房銷售再次步入正增長的軌道。

受家庭負債率較低和居民收入增長高于房價漲幅的支撐，住房的剛性需求仍然強勁。因此我們預計2015年住房銷售將再次迎來周期性的復蘇，但該復蘇將受到處于歷史性高位的未售出住房面積的制約。

從長期來看，住房需求仍然會保持強勁的勢頭，因為未來的5年將會有1億多的農民工要在城市定居，同時中產階級也會增加住房改善的需求。所以我認為房地產的投資是可以催動中國經濟增長的。