不動產登記會帶來什么

◎ 文 《法人》特約撰稿 高峰

全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對多個領域改革形成多方的支撐，比如有助于減少政府對微觀事務的管理、提高政府治理效率，有助于完善反腐機制、為官員財產公開創(chuàng)造條件，還有利于建立產權清晰、高效流轉的全國統(tǒng)一不動產交易市場，進一步完善社會主義市場經濟體制

無論是住房信息聯(lián)網還是房產稅政策，都需要以不動產統(tǒng)一登記為基礎。如果不動產登記系統(tǒng)得到完善，房產稅全面落地也會明顯加速。

因此《條例》的實施必將大大提高樓市調控的科學性、針對性、有效性。

自2015年3月1日起 ，《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）將正式施行。《條例》共六章三十五條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等做出規(guī)定。

那么，《條例》都釋放了哪些意義和信號，又如何具體實施落地？

“靴子落地”意義幾何

關于不動產統(tǒng)一登記制度的討論，承載了社會各界的廣泛關注和更多期待，此次《條例》出臺究竟釋放了哪些信號？

筆者認為，《條例》的出臺和實施有三方面重要意義：一是有利于摸清家底，它使得我們國民經濟的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)更為準確、清晰地呈現(xiàn)出來；二是有利于保護權益。不動產登記本身有一個確權過程，合法的不動產和不動產交易受到《中華人民共和國物權法》等法律保護；三是使決策更為科學、精準，進一步提升國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平。

全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對多個領域改革形成多方的支撐，比如有助于減少政府對微觀事務的管理、提高政府治理效率，有助于完善反腐機制、為官員財產公開創(chuàng)造條件，還有利于建立產權清晰、高效流轉的全國統(tǒng)一不動產交易市場，進一步完善社會主義市場經濟體制。

《條例》明確，應按規(guī)定辦理登記的不動產包括集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權等十大項。業(yè)內普遍預期，不動產登記條例出臺和實施，將為下一步全面開征房地產稅打下基礎，從而促進各地住宅市場及用地供應的科學規(guī)劃，樓市調控更能有的放矢。

不動產登記和個人住房信息聯(lián)網是房地產長效調控機制最基礎的內容，但房價主要還是由供求、預期等因素決定，不動產登記制度本身不會對房價產生太大影響。

無論是住房信息聯(lián)網還是房產稅政策，都需要以不動產統(tǒng)一登記為基礎。如果不動產登記系統(tǒng)得到完善，房產稅全面落地也會明顯加速。因此《條例》的實施必將大大提高樓市調控的科學性、針對性、有效性。

總之，不動產登記后形成的信息聯(lián)網，

應切實做好“共享與保護”的平衡，過度“信息保護”，

導致信息聯(lián)網的目標挫敗和效益低下，不講保護的開放，則違于法律，社會弊端叢生，同樣可能導致統(tǒng)一登記與信息聯(lián)網制度目的的失敗。

為什么要登記？

從普遍的民事權利上看，天下權利無外乎就是人身權與財產權兩種，其中涉及不動產的財產權，往往是財產權中最重要的組成部分，不動產權的取得方式，古今中外，皆以登記為要件，依“登記產生權利”為不動產“確權規(guī)則”，統(tǒng)一登記將為不動產的產權清晰與產權流轉，帶來至關重要的影響。

不過，今天我們談的“登記”，不是一般意義上的權利取得的登記，而指的是關于不動產在不同地域、不同機構登記后形成的登記信息，能否全國性聯(lián)網整合成一個有效的多層次互享與多角度保護的信息庫。也就是說，《條例》成敗的關鍵在于如何平衡“共享與保護”這一矛盾。

第一個“共享與保護”的矛盾破除點在于統(tǒng)一登記機關。我國的不動產產權登記制度，從適用于計劃經濟的行政管理體制中轉型而來，在產權登記體制上出現(xiàn)了“多頭登記”“劃片登記”“標準不一”以及不能信息聯(lián)網共享的弊端。隨著登記權背后日益凸顯的部門利益，甚至在信息聯(lián)網方面出現(xiàn)了部門保護主義阻礙，越來越不適應當今市場經濟的需求，也干擾了反腐“陽光法”配套法律的出臺。從最新的條例看，涉及“實時互通共享”的部門有十余個，統(tǒng)籌工作實為繁雜。

但內部性的“共享”，并不構成與社會需求相符合的“共享”，如果統(tǒng)一登記后，信息僅止于國土部門的“私人訂制”，聯(lián)網將變成擺設，不會對社會上的權利利害人產生實質作用。信息共享，應達到這么一個水平：所有權利利害人，均能以一種法定的程序查詢到相關人的不動產產權狀況，如配偶、密切的商業(yè)伙伴、訟爭的直接相關人，甚至應擴展到基于公益而進行相關信息查詢的“吹哨人”即檢舉人。

這樣信息共享的益處自不待細數(shù)，光是從物權抵押等市場需求上看，都可以造成革命性的影響，任何制度的革新成功的標志要看是否給民眾帶來了制度便利，是否降低了交易成本。社會共享機制將使利害相關人在同一信息庫下更方便地查詢與檢索，并把不同種類的不動產更方便地“打包”流轉，也能最大限度降低重復抵押、拆零抵押等物權欺詐現(xiàn)象。

細節(jié)決定成敗

在信息的共享與保護方面，可多多借鑒國外成熟的制度。國外在信息共享中對“利害相關人”做了比較寬泛的規(guī)定，如只要按“表面證據(jù)”證明有利害關系，就可以查詢到相關人的不動產權利狀態(tài)。國外也沒有把門檻降到“以人查房”的信息公開的程度，法律確立了財產權屬于隱私權的基本法則，對查詢人的信息擴散做了嚴格限制和嚴厲懲罰。

總之，不動產登記后形成的信息聯(lián)網，應切實做好“共享與保護”的平衡，過度“信息保護”，導致信息聯(lián)網的目標挫敗和效益低下，不講保護的開放，則違于法律，社會弊端叢生，同樣可能導致統(tǒng)一登記與信息聯(lián)網制度目的的失敗。

有關不動產登記是否出臺、如何出臺的爭議不斷，可見本次條例的出臺之路并不平坦，所以即使還有些細則需要完善，但還是要以積極態(tài)度來為條例的堅決出臺而喝彩。

從不動產登記制度的頂層設計看，主要出于經濟角度考慮，不動產登記制度的基本功能是，明確不動產權利的歸屬和內容，維護不動產權利人的合法權益，降低不動產交易成本，提高不動產交易效率，維護不動產交易安全。

作為市場經濟的一項基礎性制度，不動產登記制度的價值，首先是基于健全市場經濟需求，服務于市場經濟。統(tǒng)一的不動產登記制度也和每個人的切身利益息息相關，這是制度本身的價值。不動產統(tǒng)一登記的用途也在于為全國統(tǒng)一的不動產交易市場的形成構建明晰的產權基礎。與此同時，可以適度挖掘不動產登記的衍生價值。很多制度之間是有關聯(lián)的，可以相互補充、取長補短。

然而從百姓視角看，對不動產登記制度主要有兩大期待：一是降低房價，二是承擔反腐功能。然而如果僅僅是調控樓市和配合反腐調查，這無疑是低估了不動產登記制度的影響力。