2015房市：從城市化看房?jī)r(jià)分化

唐黎明

2014年是中國房地產(chǎn)業(yè)跌宕起伏的一年。政策層面上看，限購取消，“930”新政輪番上演，一石激起千層浪;從開發(fā)商看，業(yè)績(jī)壓力、庫存壓力，壓力山大不堪重負(fù);從行業(yè)層面上來看，房企觸網(wǎng)、眾籌賣房，你方唱罷我登場(chǎng)，熱鬧中又透露著混亂。這一切似乎預(yù)示著，房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新時(shí)代的到來。

上一個(gè)十年，是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的十年。下一個(gè)十年開始，房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？房地產(chǎn)泡沫是破滅還是持續(xù)？

地方政府土地財(cái)政是擊鼓傳花的游戲

中國的房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是單純的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，而是摻雜了土地、財(cái)政、GDP考核等諸多因素的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，它與中國的城鎮(zhèn)化模式，與中國的土地制度、戶籍制度、GDP考核制度密切相關(guān)。

我們不妨從城市的視角，來看看2015年的房市分化。

首先，我們來看看中國城市發(fā)展與房地產(chǎn)之間的唇齒相依的關(guān)系。

縱觀全國的城市發(fā)展模式，基本上遵循“水多了加面，面多了加水”的游戲規(guī)則，即“舉債擴(kuò)張-賣地還債-再舉債擴(kuò)張-再賣地……”以此來擴(kuò)張城市空間拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)單一的城市核心區(qū)發(fā)展成熟以后，通過舊城改造或騰籠換鳥等概念，將部分功能向城市新的副中心轉(zhuǎn)移。政府也依賴出售副中心的土地，來獲取土地出讓金，以支撐舊城改造和新區(qū)建設(shè)所需的大量資金……不斷地?cái)U(kuò)張，不斷地做大財(cái)政窟窿來支撐發(fā)展。許多地方動(dòng)輒一到兩倍的新城區(qū)擴(kuò)張規(guī)模，實(shí)際上，以當(dāng)?shù)氐娜丝?、自然資源、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和公共資源，根本不足以支撐如此快速的擴(kuò)張，于是在邊緣新城區(qū)出現(xiàn)了空城鬼城等現(xiàn)象，最終導(dǎo)致土地浪費(fèi)和地方財(cái)政負(fù)擔(dān)加重，也沒帶來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

如此簡(jiǎn)單粗放的發(fā)展模式，地方政府看重的是依附于土地帶來的大量財(cái)富。土地財(cái)政可以歸納為三種模式：一是土地出讓金，通過供應(yīng)土地獲取土地收益，包括出讓、租賃國有土地使用權(quán)等多種供地方式，俗稱“賣地”;二是土地相關(guān)的稅收，獲取依附于土地發(fā)展的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅和相關(guān)稅收;三是土地融資，各種名目的地方政府融資平臺(tái)利用土地抵押獲取貸款。

賣地、收稅、抵押三個(gè)環(huán)節(jié)一環(huán)扣一環(huán)，形成了土地財(cái)政的生財(cái)模式，地方政府在土地財(cái)政的生財(cái)之道上，走出了以“經(jīng)營土地”來“經(jīng)營城市”的道路。據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，2013年國有土地使用權(quán)出讓收入首次突破4萬億，達(dá)41266億元，同比增長(zhǎng)約45%。這4萬多億包括，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收入699.22億元、國有土地使用權(quán)出讓金收入39072.99億元、國有土地收益基金收入1259.67億元、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入234.30億元。其中，土地出讓金在2011年突破3萬億后，2012年下降至2.7萬億元，而2013年再猛增1.2萬億元，3.9萬億的土地出讓金占國有土地使用權(quán)出讓收入的95%。以土地財(cái)政來經(jīng)營城市的模式本來順風(fēng)順?biāo)欢?dāng)房地產(chǎn)業(yè)不景氣，土地賣不出去，就難以為繼了，尤其還面臨著前任政府即將到期的債務(wù)。

從2012年開始，一些地方就進(jìn)入了還債高峰期，從償債年度看，2012年、2013年、2014年分別有17.17%、11.37%和9.28%的地方債務(wù)到期，也即是說，從2012年開始的未來三年將有4萬億的平臺(tái)貸款到期。據(jù)審計(jì)署的統(tǒng)計(jì)，截至2013年6月底，省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額10.58萬億元，比2010年底增加3.9萬億元，年均增長(zhǎng)19.97%。其中，省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)年均分別增長(zhǎng)14.41%、17.36%和26.59%。如果還是以土地財(cái)政的思維發(fā)展經(jīng)濟(jì)，地方債會(huì)如同滾雪球般越滾越大，最終引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2015是房市走向分化的一年

實(shí)際上，土地不可能無休止的出讓下去，城市建設(shè)也不可能無休止的進(jìn)行下去，地方債務(wù)的窟窿也不可能只做大不還債，中國的城市化模式和房地產(chǎn)的發(fā)展模式，已全面步入后土地經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而房地產(chǎn)的好日子也一去不復(fù)返了，原有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、項(xiàng)目建設(shè)模式、城市運(yùn)營模式，都走到了另一個(gè)轉(zhuǎn)折期。這個(gè)轉(zhuǎn)折期，對(duì)于地方政府、開發(fā)商和房地產(chǎn)業(yè)主來說，都面臨著全新的挑戰(zhàn)。

樓市和房地產(chǎn)產(chǎn)品將出現(xiàn)分化。

首先，樓市野蠻生長(zhǎng)的情況2015年將不復(fù)存在，取而代之的將是一種分化格局，特別是一、二線城市與三、四線城市的分化。2013 年以來，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，商品房和土地成交均量?jī)r(jià)齊升，且漲幅巨大;而三、四線城市樓市則基本平穩(wěn)，部分城市甚至面臨整體下滑的趨勢(shì)。

一、二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)雄厚，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)勢(shì)資源高度集聚、對(duì)人口、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的吸引力大，土地相對(duì)稀缺，且供不應(yīng)求，這也使得一、二線城市的房?jī)r(jià)上漲有一定的人口和產(chǎn)業(yè)支撐。三、四線城市卻沒有那么多好運(yùn)氣了。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不高、購買力較弱、人口及資金凈流出、市場(chǎng)空間本就有限，上一輪調(diào)控后，大量房企從一、二線城市涌入三、四線城市，進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑娉掷m(xù)走高，日積月累，形成現(xiàn)在的分化格局。媒體報(bào)道最多的空城、鬼城多集中在吸引力較弱的三、四線城市。

除了城市的分野以外，房地產(chǎn)品也將出現(xiàn)分化。普遍的情況是，一、二線城市的住宅地產(chǎn)還在苦苦支撐，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等卻不如人意。而三、四線城市則是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓全面哀歌。

以旅游地產(chǎn)為例。自 2008 年以來，一些大型房企，都紛紛進(jìn)軍與文化、養(yǎng)生養(yǎng)老相關(guān)的旅游地產(chǎn)開發(fā)，在三亞、云南等地大肆圈地建房。這些項(xiàng)目大多是以旅游開發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，不僅使旅游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，還出現(xiàn)了“空城”“鬼城”。

房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)，也使得房地產(chǎn)商開始謀求多元化發(fā)展。

萬科從專注住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營商”，將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域;綠地集團(tuán)從“地產(chǎn)開發(fā)商”向“綜合地產(chǎn)全程運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型，從中國市場(chǎng)向全球市場(chǎng)轉(zhuǎn)型布局;世茂集團(tuán)建立云平臺(tái)，轉(zhuǎn)型為生活方式服務(wù)商……除了在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)向更為細(xì)分的縱向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型外，不少房企也在嘗試橫向轉(zhuǎn)型。萬達(dá)擁有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線兩家上市公司;恒大地產(chǎn)的多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)涉及農(nóng)業(yè)、礦泉水、體育、甚至光伏等領(lǐng)域。在2015年，房企的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然，一方面繼續(xù)多元化的路徑，另一方面也需要專業(yè)化，謀求在房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

城市化不再是圈地賣地蓋房子

在新的一年里，除了房企要轉(zhuǎn)型以外，地方政府也需要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，土地財(cái)政行不通之時(shí)，如何盤活存量資產(chǎn)就成了一門學(xué)問。

國土資源部某高層官員就曾表示，我國的工業(yè)用地比例過高，已經(jīng)達(dá)到26%，在制造業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，工業(yè)用地超過40%，個(gè)別城市超過50%，相對(duì)于紐約的7%、中國香港的6%、倫敦的2.7%、新加坡的2.4%，工業(yè)用地的比重過高，一方面反映了生產(chǎn)和生活用地失衡。另一方面表明，中國的工業(yè)化用地效率太低。

三、四線城市在招商引資時(shí)，多以低地價(jià)來吸引客商，間接助長(zhǎng)了用地粗放擴(kuò)張。國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，一線城市要嚴(yán)控特大城市的人口規(guī)模，這意味著土地出讓規(guī)模也會(huì)相應(yīng)控制?？梢姡瑹o論一、二線還是三、四城市，均需盤活存量土地。對(duì)地方政府而言，與其拼命索要土地指標(biāo)，不如盤活存量閑置土地。

從過往的城市發(fā)展來看，城市化不再僅僅是圈地賣地蓋房子，城市化的重心需要從建設(shè)轉(zhuǎn)向管理和效率;粗放城市化所導(dǎo)致的債務(wù)危機(jī)也已迫在眉睫，2015年，從中央到地方，從房地產(chǎn)企業(yè)到投資者，都需要轉(zhuǎn)換發(fā)展思路，以新的發(fā)展思維，迎接新時(shí)代的到來。

（作者系安邦集團(tuán)合伙人，高級(jí)研究員）

安邦咨詢

安邦咨詢公司成立于1993年，是國內(nèi)現(xiàn)存最早、最為著名的從事宏觀經(jīng)濟(jì)與戰(zhàn)略決策研究的民間智庫。曾經(jīng)為北京、秦皇島等多個(gè)城市及上百家企業(yè)提供咨詢策劃服務(wù)。最近與北京建筑大學(xué)合作建立了安邦城市研究院，專注于城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展戰(zhàn)略研究。