物業管理節能措施的探討

汪明玉

南京高技術開發區公用事業公司

物業管理節能措施的探討

汪明玉

南京高技術開發區公用事業公司

當前，公共能源已經成為物業管理企業成本控制的重點。文章在闡明物業管理企業成本構成的基礎上，分別從宏觀和微觀上提出了控制能源成本的措施。

物業；管理；節能

一、物業管理企業成本構成

物業管理企業成本包括：人員工資；消防、監控、給排水、采暖等設備設施的日常運行和維護、保養費；清潔衛生、綠化養護費；垃圾運輸費；公共秩序維護費；固定資產折舊費；共用部位、共用設施設備及公共責任保險費；辦公費；經業主委員會同意的其他費用。其中物業管理企業成本構成大致為：人力成本35-45%；公共能源25-35%；營運成本18%左右；管理費用6%左右。其中，人力資源成本和能源消耗成本占整個物業管理成本的60-80%，而人員崗位是固定的，故公共能源成為物業管理企業成本控制的重點。

二、能源成本控制措施

物業管理企業應在消除一切浪費、不斷改進、及時調整的指導下，在滿足業主對能耗需求(設備設施和照明的正常需要)的同時，有機控制能耗成本。具體措施有以下四點：表計無遺漏、電價準確核算、管理無空白、平衡點運行。

1）、做到表計沒有遺漏。第一，為所有入住業主安裝電表。電表計量數減去業主使用的電量為物管企業應該承擔的電量，包括：物業設施設備所計量的電量、公共照明計量電量、以及物管企業自己的辦公用電計量等。第二，充分利用電力峰平谷優惠政策，根據實際用電時間需求，安裝智能電表可節約一部分電費。第三，為實時監控重要設備設施用電，除給設施設備安裝的總表外，還要為特定的設施設備安裝電表專項計量。第四，為實時監控公共照明用電，應以樓層為單位安裝表計。第五，為物管企業自用房安裝電表。表計無遺漏是能耗成本控制的基礎和前提。

2）、電價準確核算。因為電力公司根據夜間低谷和白天高峰分別實行三種電價，按照峰、平、谷三個用電時段分三個不同的電價對用電進行計量，電費的單價有三種，還需要考慮功率因數的指標，無功計量，不達指標可能會罰款。另外，多數辦公樓可以進行房間調整，一般供電公司不會對可分割寫字樓能實施戶表工程。為減少物管企業的成本，每戶業主到總表間的線路損耗只能采取業主公攤的方式補空。

3）、管理無空白。計量范圍要包含所有的應該計量的用電用水用氣。制定設施設備使用規程，專人負責管控運行時間。杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉的用電系統等。可以通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點，制訂管理控制的措施改進，達到不斷修正、完善的目的。

4）、實行平衡點運行。能源控制的平衡點運行是指凡是使用電力能源的系統，如寫字樓的設備設施用電、照明系統用電等，其開啟、關閉和運作的時間和方式，剛好能滿足寫字樓業主正常的需要，能源管理在沒有多余浪費的需求和供應的平衡點上運行。理想的平衡點運行是不存在的，臨界點運行是寫字樓能源控制不懈追求的目標。為此，企業不僅要從管理規定上，而且要從人員操作上進行長期細致的努力工作。比如，不僅有設備的運作規程，還應制定其能源控制操作規程；在照明管理上，除正式規定外還可以將寫字樓劃分成不同的責任區域，要求員工根據實際情況自行調整操作規定，根據業主的使用情況及時地開、關調整，使之既能滿足業主的需要，又能最大限度地節約用電。

節約能源既要從管理上抓，又要從細節上抓，具體從三個方面實施。

1）、突出抓好節約用電

1、對辦公場所空調系統進行節能改造，要求每位水電暖值班人員務必精心調整。主要措施為：一是根據天氣變化調整出水溫度，夏季9——12度，冬季35——40度；二是盡可能用一臺循環泵，并且間斷運行。三是盡可能減少中央空調運行天數。

2、工作人員在辦公時間要充分利用自然光照、堅決杜絕無人燈、長明燈。機房、會議室等場所要做到留應急照明外，在有人工作時開燈，做到人走隨手關閉照明。

3、降低電腦、打印機等辦公設備的待機能耗。合理安排使用電腦、打印機等用電設備，最大限度降低能耗。不使用時，關閉電源。

4、企業大院大門崗探照燈、草坪燈只在節日期間或有特殊要求時開放，平時不開。同時，對廣場、道路及綠化帶等公共區域照明設施要有整體規劃，對能耗高的燈具進行技術改造，保證照明的同時不浪費公共能源，實施綠色照明。

5、嚴禁在辦公室、值班室等處使用電爐、電取暖器等電器。

2）、注意節約用水

1、每位水電暖工作人員要加強對水暖設備的維護與管理，常態化檢查供水管線以及容易發生漏水故障的的點，如自動補水箱等，更換節水龍頭和節水衛生潔具，嚴查跑、冒、滴、漏現象，發現故障及時排除。自覺養成節水習慣，隨手關閉水龍頭，杜絕長流水現象。

2、關于企業服務綠地養護用水，每位水電暖工作人員要熟練掌握自備泵供應井水回水和自來水直供兩種方式的轉換，并根據季節和天氣變化情況，科學、適時進行灌溉，提倡噴灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓勵利用雨水，盡量減少用水量。

3、企業熱水供應方面：建議洗浴熱水改24小時供應為分段供應。要求每位水電暖值班人員在節假日靈活掌握，如無施工，則可暫停供應。如資金允許，制熱水方式則由現在電熱能改為太陽能。

3）、精打細算使用辦公和維修耗材

1、加快企業辦公網絡建設步伐，積極推進網上辦公，做到文件材料盡量通過局域網報送，提倡無紙化辦公。

2、復印、打印等辦公用紙指定專人管理，嚴格控制。未定稿材料部門之間傳送的紙質材料及日常文件的打印，實行雙面打印。

3、采購備品備件方面：一是要求物品采購負責人要采購在國家節能目錄內的知名品牌。二是改變觀念，由物美價廉改為物有所值。如采購節水水龍頭、節能電器等。

4、修理更換方面：要求每位水電暖工作人員要有應修必修，修必修好的理念，做到接通知馬上到，具備條件立即修好；不具備條件，向領導匯報，聯系專業人員盡快修好。

5、修舊利廢方面：提倡每位水電暖工作人員在日常工作中修舊利廢，特別是空調末端交換器電機的修理。

總之，節能減排工作是實現中國夢、構建強國的重大舉措。為使減排工作落到實處，真正實現節能，也要靠宣傳教育提高思想認識，使從業人員養成良好的習慣。這樣節能工作才能有序開展，真正實現為企業增效，為國家減排，使全國龐大的物業企業在節能減排工作中做出積極的貢獻。