房地產再臨流動性盛宴

邵萍

作為手段和金融工具，資產證券化已經多次出現在穩定住房消費領域。對于通過住房公積金信貸資產證券置換出信貸額度，用于棚戶區改造和穩定住房消費，其大的政策方向在更高的決策層面已經沒有異議。

近日，有消息稱，住房公積金信貸資產的證券化，作為穩定住房消費的有力手段和工具，已經被監管層提上議事日程。

作為住房公積金主管部門的住建部，目前已經開始和人民銀行總行商議住房公積金貸款資產證券化的有關事宜，不過還尚未制定具體的工作時間表而已。

那么，什么叫“住房公積金信貸資產的證券化”？具體來說，它又能給房地產帶來何種改變，何種利好呢？

又是“證券化”

所謂“信貸資產證券化”，是指將原本不流通的金融資產轉換成為可流通資本市場證券的過程。從廣義上講，是指以信貸資產作為基礎資產的證券化，包括住房抵押貸款、汽車貸款、消費信貸、信用卡賬款、企業貸款等信貸資產的證券化。

其實，作為手段和金融工具，資產證券化已經多次出現在穩定住房消費領域。在住建部要求棚戶區改造以貨幣化補償為主后，國務院已經確定，在新增2000億元信貸資產證券化試點所置換出的信貸額度中，將棚戶區改造及貨幣化安置列為首要投向，國家開發銀行已經發行了相關資產證券化產品，獲得市場認可。

對此，也有許多業內人士表示，對于通過住房公積金信貸資產證券置換出信貸額度，用于棚戶區改造和穩定住房消費，其大的政策方向在更高的決策層面已經沒有異議。而目前，最主要的問題，便是與資產證券化有關的路徑和技術問題。

穩定住房消費

自2015年兩會開始，穩定住房消費即已成為房地產政策的主基調。在如是背景下，住房公積金即成為落實穩定住房消費政策取向的主要手段之一。住建部、人民銀行總行多次聯合下發文件，要求提高住房公積金貸款額度上限，提升住房公積金使用效率。

而效率問題的核心在于住房公積金貸款使用效率較低。住建部、人民銀行總行的統計數據顯示，截至2014年底，全年發放個人住房貸款222.51萬筆共6593.02億元，分別比上年減少13.14%、14.18%；全年回收個人住房貸款2786.90億元，比上年增長12.16%；全年個人住房貸款新增余額3806.12億元。

在這樣的背景下，一系列提升住房公積金使用效率、提高貸款使用量的政策相繼出臺。同時，作為住房公積金主管部門，住建部多次向地方政府施壓，要求改進住房公積金貸款流程、提高使用效率。

根據住建部最新的統計數據顯示，2015年前三個季度，新發放住房公積金個人住房貸款7585億元，比去年全年發放額還多991億元；個貸率從68.9%提高到76.1%；結余資金從1.1萬億元減少到9600億元。

因此，如果能夠通過住房公積金貸款證券化的方式，置換出更多的信貸額度，并將這些置換出的信貸額度，投入穩定住房消費、促進民生和居住條件改善的領域，實際上是更大的發揮住房公積金在穩定住房消費領域的作用，也讓住房公積金惠及更多人。

存在流動性問題

由此可見，個人住房公積金貸款信貸資產證券化一旦正式實行，其置換出的信貸額度，便有望優先用于穩定住房消費、改善民生和住房條件領域。在此之前的信貸資產證券化試點置換出的信貸額度，都將棚戶區改造及貨幣化安置列為優先投向。

然而，真正實施起來并沒那么容易。在住房公積金貸款信貸資產證券化工作提上議事日程的背景下，部分地方也在一定程度上存在住房公積金的流動性問題。

當前，結余資金總量大和部分城市流動性緊張，兩大矛盾凸顯。而要破解這兩大矛盾，關鍵是解決好觀念落后、體制不順和能力不足問題。

2015年以來，浙江、北京等多地均調整了住房公積金的有關調支取政策，增加了連續繳存年限、賬戶余額額度等硬性要求。這些新增要求被媒體解讀為地方公積金貸款額度緊張，而限制住房公積金提取的門檻。

實際上，信貸資產證券化與部分地方的流動問題，并沒有必然的關系。從當前的情況看，住房公積金面臨的問題，依舊還是余額過大和使用不足等問題。

盡管如此，被稱為“一頭連著經濟，一頭連著民生”的住房公積金，還是必須“打腫臉充胖子”，勇于挑起重擔，爭取造福更多人吧。