廈門房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

○賈燕

（福建省中共龍巖市委黨校 福建 龍巖 364000）

廈門房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

○賈燕

（福建省中共龍巖市委黨校 福建 龍巖 364000）

本文從租售比、房價收入比、空置率、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、土地價格增長率這幾個方面進行分析和量化，以客觀衡量廈門房地產(chǎn)是否存在泡沫。結(jié)果顯示，廈門房地產(chǎn)確實存在較嚴(yán)重的泡沫，具有很高的投資風(fēng)險，因此不建議投資者在目前的價位進行投資。

廈門房地產(chǎn) 泡沫度量 風(fēng)險分析

一、泡沫分析

房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

1、租售比

租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶200～1∶300。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對較小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。

2、房價收入比

房價收入比，即住房價格與城市居民家庭年收入之比。房價收入比是各國評價房價水平的指標(biāo)，能較準(zhǔn)確地判斷某地區(qū)的房價水平。具體的計算公式為：

房價收入比=戶均房屋總價÷家庭年均收入=（該研究區(qū)域住宅總銷售金額÷該區(qū)域內(nèi)銷售總套數(shù)）÷（該區(qū)域年度人均可支配收入×2）

一般認(rèn)為房價收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，6倍以上的區(qū)域稱之為泡沫區(qū)。如果考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

3、空置率

空置率，即近三年商品房的可供量與當(dāng)前的商品房空置量之比為商品房空置率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%～20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

4、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率

房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率，用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置；用GDP增長率代表本國實體經(jīng)濟的發(fā)展，測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化的趨勢。

該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)的發(fā)展超出實體經(jīng)濟發(fā)展的程度就越大，相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為，當(dāng)房價上漲幅度是GDP增長幅度2倍以上時，房價的上漲就超出了合理的區(qū)間，有泡沫存在。

房產(chǎn)價格增長率=（報告期房地產(chǎn)價格/上年房地產(chǎn)價格）×100%-1

GDP增長率=（報告期國內(nèi)生產(chǎn)總值/上年國內(nèi)生產(chǎn)總值）×100%-1

5、土地價格

在房地產(chǎn)處于泡沫的時期，對房地產(chǎn)的投資會增加，由于土地特殊的區(qū)位性和稀缺性，土地價格必然會以不正常的速度增長。國內(nèi)外許多學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)是土地的泡沫，因為房地產(chǎn)的各種造價中，除了地價之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地價不同，地價一定程度上屬于虛擬經(jīng)濟的一部分，受多方面因素的影響，并且在短期上漲的可能性較大，可以直接推動房地產(chǎn)泡沫。因此，該指標(biāo)對于房地產(chǎn)市場的泡沫情況有明顯的指示作用。根據(jù)李木祥（2007）的研究，土地價格增長率位于8%至12%說明有輕微的房地產(chǎn)泡沫，而高于12%就存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

二、泡沫度量

本文將采用2014年8月或盡量接近的有關(guān)數(shù)據(jù)進行分析；對于房價，僅考慮商品住宅，不考慮商業(yè)用地；房價包含島內(nèi)島外。

1、租售比

根據(jù)全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中心2014年8月給出的數(shù)據(jù)：廈門平均每平方米使用面積的月租金為38.47元，平均每平方米建筑面積房價為22494元。由此得出，廈門的租售比為1∶585，已經(jīng)遠(yuǎn)低于1∶200～1∶300的合理區(qū)間，存在泡沫的可能性很大，對于房產(chǎn)投資者而言投資的價值較小，要謹(jǐn)慎選擇。

2、房價收入比

表1 2014年上半年廈門市商品住宅銷售情況

從表1可知，2014年上半年廈門市商品住宅銷售總額為324.91億元；根據(jù)廈門市國土資源局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上半年廈門市共銷售商品住宅14497套。

戶均房屋總價=住宅總銷售金額/住宅總銷售套數(shù)=32491000000/14497≈2241222元

一是成為評價和判斷事物水平高低、性質(zhì)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，人的動作、語言等缺乏技巧、不順暢等被視作水平差、層次低。如《管子》：“雖有巧木利手，不如拙規(guī)矩之正方圓也。”[13](P308)因此，“拙”發(fā)展成“粗劣”義。

同時，根據(jù)廈門市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，全市全體居民人均可支配收入為19416元，由此估算2014年年度廈門人均可支配收入為19416×2=38832元。

廈門房價收入比=廈門戶均房屋總價/廈門家庭年均收入 =2241222÷（38832×2）=28.86

綜上我們不難看到：廈門的房價收入比高達(dá)28.86倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3～6倍的合理區(qū)間，廈門的房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。

3、空置率

據(jù)統(tǒng)計，截止2014年6月底，廈門市商品住宅空置面積已達(dá)307.87萬平方米。依據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局所提供的數(shù)據(jù)可以得出：2011年7—12月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為262.06萬平方米；2012年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為476.19萬平方米；2013年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為515.86萬平方米；2014年1—6月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為194.71萬平方米。近三年廈門市商品住宅可供量=262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82萬平方米。由此得出，廈門市商品住宅空置率為307.87÷1448.82=21.25%。按國際通行慣例的空置率標(biāo)準(zhǔn)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，因此，可認(rèn)為廈門房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的泡沫。

4、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率

依據(jù)廈門市統(tǒng)計局提供數(shù)據(jù)可知：2014年上半年廈門全市GDP為1365.55億元，比去年同期增長8.8%；而上半年商品住宅銷售均價已經(jīng)達(dá)到19271元/m2，相比去年均價增長32.9%。房產(chǎn)價格增長率/GDP增長率=3.74，高于2倍的標(biāo)準(zhǔn)，說明房價的上漲超出了合理的區(qū)間，有很大的泡沫存在。

5、土地價格

依據(jù)廈門市國土局提供數(shù)據(jù)可知：2013年廈門市土地成交樓面均價為6891元/m2，較2012年上漲180%；截止2014年上半年，廈門市土地成交樓面均價為7985元/m2，較2013年上漲71%。由這兩組數(shù)據(jù)不難看出，在此期間，廈門市房地產(chǎn)是存在嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫的。

三、分析結(jié)論

從泡沫度量的情況看，租售比、房價收入比、空置率、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、土地價格增長率的計算結(jié)果均證明，廈門房地產(chǎn)確實存在較嚴(yán)重的泡沫，具有很高的投資風(fēng)險。

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2014年9月百城房價指數(shù)顯示，廈門9月新建住宅平均價格為20690元/m2，環(huán)比下跌0.18%，漲跌幅排行由上個月的第4位跌落到第32位。這也是自2012年6月以來，廈門房價連續(xù)28個月環(huán)比上漲后的首次下跌。

因此，綜合考慮，不建議投資者在目前的價位進行投資。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險對沖分析

1、能否對沖

風(fēng)險對沖是指通過投資或購買與標(biāo)的資產(chǎn)收益波動負(fù)相關(guān)的某種資產(chǎn)或衍生產(chǎn)品，來沖銷標(biāo)的資產(chǎn)潛在的風(fēng)險損失的一種風(fēng)險管理策略。房地產(chǎn)市場的特殊性，決定了很難尋找一種資產(chǎn)或衍生產(chǎn)品，其收益與房地產(chǎn)價格之間存在高度的負(fù)相關(guān)。尤其是目前我國金融衍生產(chǎn)品相對較少，而能夠供個人投資者選擇的更是少之又少，基本上找不到一種適合的房地產(chǎn)風(fēng)險對沖方法。

但從整個國際市場而言，還是能夠找到相應(yīng)的對沖產(chǎn)品的。例如：房地產(chǎn)價格指數(shù)，或針對房地產(chǎn)公司股票的做空機制。美國分別于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美國住房價格指數(shù)期貨、期權(quán)系列合約和美國商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)期貨、期權(quán)合約。而同時，在美國也可以針對單只股票進行做空操作，一般來說，房地產(chǎn)價格的上漲與下跌與房地產(chǎn)公司股票的價格之間也存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。針對房地產(chǎn)公司股票的做空，在一定程度上可以抵御房地產(chǎn)泡沫所帶來的風(fēng)險。

而在我國，目前尚未推出房地產(chǎn)價格指數(shù)，也不支持單只股票的做空機制，而其他資產(chǎn)或衍生產(chǎn)品跟房地產(chǎn)價格間不具有明顯的負(fù)相關(guān)。因此，暫且認(rèn)為沒有適合的房地產(chǎn)對沖方法。

2、如何對沖

雖然，在目前的中國對于房地產(chǎn)沒有金融學(xué)意義上的對沖渠道，但是對于普通的老百姓在準(zhǔn)備做房地產(chǎn)投資時，還是有別的方法可以分散地產(chǎn)投資風(fēng)險的。比如：可以選擇投資有實力的具有增長空間的好的地產(chǎn)企業(yè)的股票，作為長期的價值投資；或者也可以選擇投資商業(yè)地產(chǎn)比如商鋪，通過獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流來收益；還可以選擇投資到房地產(chǎn)基金（一種新興的基金，是有專門的基金機構(gòu)來專業(yè)投資到地產(chǎn)市場，目前主要是針對商業(yè)地產(chǎn)）等等。當(dāng)然這些方式的選擇需要依據(jù)普通投資者的實際實力、相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗進行仔細(xì)的分析比對，然后慎重選擇，不要盲目跟從。注重價值投資，長期持有，應(yīng)該可以削峰填平，起到分?jǐn)傦L(fēng)險、平衡長期收益的效果。

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劉冰冰）