房地產開發企業土地增值稅清算對成本核算的要求

耿小寅

摘 要：摘要：土地增值稅清算與評估對企業成本核算工作提出了一系列挑戰。我們必須認真研究稅法及會計準則有關精神，結合項目實際進行成本核算，才能保證清算與評估工作有條不紊，減少企業稅賦支出，并規避納稅風險。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；成本核算；要求

一、房地產企業成本核算的對象要求

隨著房地產市場的發展，房地產項目的開發內容和開發產品復雜多樣。比如，根據房屋居住功能分為住宅、公寓樓、寫字樓、商業房或可單獨出售的配套設施等；根據房屋建筑性質分為普通多層、小高層、高層、別墅等。實務中確定成本核算對象時，一般以小區、分批開發的項目、工程發包標段、單獨編制概預算的項目、以及項目的工程內容等作為主要依據來確定成本歸集對象。

成本核算對象，跟土地增值稅的清算與評估息息相關。如果成本核算對象不合理，成本的分配計算繁瑣，就會造成清算工作艱巨，甚至無法操作，直接面臨稅務機關的懲罰，并按較高的核定稅率清算，勢必會給企業造成一定程度的損失。

實務中，房地產項目是以政府審批部門出具的批復內容作為土地增值稅清算與評估對象的。所以，筆者認為房地產業成本歸集的對象，應以政府部門批準立項的單個項目為核算對象。因為一個項目的立項與規劃審批，都是針對獨立的整體項目，建筑密度、容積率、綠化率、人防、配套設施的建設等都有單獨要求。在房地產分批分期開發時，我們不能僅根據批次、標段或建筑類別來反映開發產品的成本。……