我國商業銀行住房貸款政策效應研究

趙琳潔

摘要：在我國商業銀行住房貸款的發展歷史不是很長，但是它的發展速度和發展規模是其他銀行業務不能媲美的。目前我國商業銀行住房貸款政策引發了一系列的效應，比如貸款數量很龐大但是質量有待進一步提升；銀行自身面對大量的住房貸款的管理機制不夠完善，貸款存在一定的潛在風險，本文就是圍繞我國商業銀行住房貸款政策效應進行分析。

關鍵詞：商業銀行；住房貸款；效應；管理機制；風險

在社會轉型經濟突飛猛進的新時期，房產成為現代人們奮斗必買的一個消費品，近年來，房價的持續猛漲，買房人數量也急劇增加，面對龐大的消費群體和高價的樓房，越來越多的人們傾向于運用商業銀行住房貸款來救濟當前面臨的難題。在我國，商業銀行住房貸款政策的頒布和實行引發了一系列的效應。

一、我國商業銀行住房貸款政策的現狀

為促進我國經濟的快速高效發展，穩固房地產行業的管理措施，中國人民銀行通過舉行會議發布，調整和規范商業銀行的自營性個人住房貸款政策：

首先，中國人民銀行決定把現行的商業銀行住房貸款的利率與同時期的貸款利率水平保持在一條線，監管商業銀行的利率下線，將下限利率水平調整為相應期限檔次貸款基準利率的09倍，對于利率水平和內部定價采取當事人自主決定的方式，也就是商業銀行的法定代表人能夠通過具體情況來具體對待利率水平和內部定價規則。

第二，在全國一些大城市或者小城市，房地產的價格上漲的飛快，中國人民銀行就此規定對于這樣的城市和地區，隨著房價的高漲，城鎮居民的個人住房貸款提高10個百分點，也就是從過去的20%調整為30%；而關于全國究竟是哪些城市或地區需要這樣的調整，中國人民銀行并沒有作出具體的規定，而是將這樣的權利下放于商業銀行法人，由商業銀行法人根據國家有關部門的規定并結合自己的實際情況來自行決定，中國人民銀行并不作具體的調整和規定。

這次商業銀行住房貸款政策調整對需要貸款買房的人們來說無疑是一大福利，將商業銀行個人住房貸款利率與正常貸款利率相持平，使人們能夠放心貸款購房子，更加有利于完善商業銀行的風險管理機制和定價機制。隨著我國商業銀行的電子化和中國人民銀行對商業銀行的指引、管理和調整，很明顯的可以看出商業銀行內部管理機制和利率發放安全得到了很好的改善和調整。

我國法律法規對商業貸款的指引和規制主要是從2010年國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》開始，通知發布之后，房產價格在一定程度上得到了遏制和規范。緊接著2011年國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施（下稱“新國八條”），對差別化住房信貸政策進行監管和調控，比如，將買二套房產的家庭或個人，將首付的錢款提高的不得低于整個房價的60%，貸款利率不得低于基準利率的11倍。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督和檢查，對違規行為進行嚴肅處理，新國八條出臺后的一段時期內，商業銀行住房貸款業務在一定程度上得到了緩和。

二、我國商業銀行住房貸款政策效應

我國商業銀行住房貸款政策在現行經濟發展快速的社會中存在著一定的效應，將這些效應歸結起來主要可以劃分為外部實效和內部效應。外部實效指的大致是關于貸款者和房產商之間的效力和效果，內部效應是指商業銀行自身就具有的效應機制。

1商業銀行住房貸款的外部實效

首先，貸款者由于生活的壓力和自身的經濟條件，在通過商業銀行貸款獲得房屋的使用權和居住權之后，沒有能力或者不愿按貸款合同約定的方式來還款，那么商業銀行的貸款和部分資產便是一去不復返，面對流動的貸款者以及不穩定的誠信機制，這種效果是很難進行規制和防范的。

其次，關于房產商的效應，房產商為了自身的業績和利益，為了贏得商業銀行的貸款來周轉自身的資金，開虛假證明來虛假購房或者虛假抵押，最終會發現這些個虛假的住房貸款或者虛假的抵押房產都有著自身的重大問題。

2商業銀行住房貸款的內部效應

如果商業銀行的住房貸款在居民還款期間的貸款利率不穩定或者不確定，而同時商業銀行對應的存款利率是確定并穩定的話，當還款期間貸款利率發生改觀的時候，商業銀行由于總貸款所獲得的利潤就會因此受到同惡相成。

首先，商業銀行具有自身性質所決定的流動性的風險。所謂銀行自身所決定的流動性風險指的就是當商業銀行面臨僵硬性和非商業性的時候，商業銀行無法通過自身所擁有的債權、抵押物或者抵押財產變現出以獲得充足的資金。商業銀行的住房貸款是商業銀行最重要的一項業務，是商業銀行自身增加資產的重要源頭，如果在住房貸款上出現問題，這就讓商業銀行在資產的流動性上擁有者很大的風險。

其次，商業銀行的內部管理風險。在我國商業銀行不是國家行政機關，而是以盈利性為目的的金融企業，國家對商業銀行的監管不完善，對于商業銀行的實際運作來說，如果自身管理機制不足夠完善，那商業銀行也面臨著內部管理機制不足的風險，要建立健全商業銀行內部的各項規章制度，是商業銀行的一個重要的任務。

三、我國商業銀行住房貸款政策的管理機制和效應研究

目前我國社會和市場正處于轉型時期，經濟突飛猛進，房地產市場也呈現出較好的發展趨勢。面對房產的增值速度，越來越多的居民不僅貸款買房，而且還把買房子當成是一種投資。隨著社會的轉型，人們爭先恐后的買房造就了炒房熱成為了社會的一種趨勢，隨著這種行為的發展，規范商業銀行住房貸款政策成為了必然，我們必須完善我國商業銀行住房貸款的管理方法，以追求在最大程度上防范所引發的風險所帶來的損失。

首先，最重要的一點就是要建立和加強銀行間和貸款者之間的文化管理建設，在銀行內部，上到公司的高級管理員下到業務員都要增強員工的法制觀念和道德機制、合法意識，從指導思想上牢固樹立依法、合規、誠信的經營理念，進而轉化為全體員工上上下下在業務經營中的自覺自省行為。在外部貸款者上，中國人民銀行應該建立一種嚴格的個人信用等級制度，健全一個專門的信用等級評價機構來管理居民的個人信用問題，對信用好的公民采用加分制，而那些信用比較差的則采用減分制，因此，商業銀行可以通過專業機構評級的信用等級來發放貸款。

其次，建立健全銀行內部賬戶管理操作信息管理系統，以防范銀行內部工作人員執業所引發的的風險，同時也要建立一種對企業法人進行信用評估的機構，定期對企業法人評估信用，以確保商業銀行貸款時能夠熟悉對方的能力，比如是否能夠按時按數還款，也就是能夠知悉對方的信用指標和還款能力，另外商業銀行的業務員必須對開發商提供的信息進行定期或者不定期的檢查，發現問題要及時反饋修改。對于違規行為按照銀行內部規則追求相關人的責任。

第三，商業銀行內部信息系統建設和管理，主要包括基礎業務、貸款系統、管理制度、系統維護、安全保障等方面都要符合或遵循中國人民銀行發布的有關文件和要求，商業銀行也要對自身具體問題進行調查和管理。在發放貸款之前，為了避免將貸款發放到沒有能力按時足額償還貸款本金和利息的借款者手中，商業銀行必須仔細核查確認借款者遞送材料的真實有效性，對借款者的未來發展、自身借貸情況都要進行全面而細致的了解。在發放貸款之后，商業銀行對貸款客戶的異常交易行為進行監督和調查，根據中國人民銀行的規定，及時準確的提供客戶所需要的一些資料和說明情況。

第四，完善或者建立健全商業住房貸款的法律規整。在法治社會，規則是指引人們行為的重要規范，因此制定一系列與商業銀行住房貸款相關的規范引導商業銀行住房貸款的行為。法律法規的出臺不僅可以指引商業銀行的貸款機制的發展而且還能夠調整銀行內部的管理機制。實際上，我國對商業銀行規制的法律法規還不是很多，所以很有必要制定或者建立商業銀行住房貸款的法律法規。通過法律來控制房價，通過法律來降低商業銀行住房貸款中遇到的風險，避免每一代人都成為房奴，不讓房價成為影響現代社會生活的幸福指數。

參考文獻：

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