海達，后來者發力

于洋

當下，中國經濟將告別過去30多年的高速增長，進入換擋期，未來一段時期將實現中高速增長。這樣的經濟“新常態”必然帶來房地產市場的“新常態”。

而下降，則是房地產市場“新常態”背景下最明顯的變化。房地產投資增長速度持續下行，房地產投資占整個固定資產投資的比重逐漸走低，房地產銷售額、銷售面積也同樣進入下降通道。

毋庸置疑，房地產業已走到十字路口，轉型已成必然。可后面的路究竟該怎么走？千企千面，一時間，恐怕很難找到確切的路徑，但可以肯定的是，未來，伴隨城鎮化的發展，房地產市場仍大有可為。因此，在產業嬗變之時，有出局者，亦將有新人局者。

“新人”海達

說起海達，人們首先想到的便是它的前身，鹽企。位于國家級膠州經濟技術開發區的這家企業，屬于海灣集團，是青島的老牌國企之一。殊不知，經過四年的砥礪奮進，如今的海達早已脫胎換骨，漸漸褪去“鹽味”。

眾所周知，制鹽業盡管是資源型產業，但技術含量不高，附加值低，如果海達固守著膠州灣，干制鹽的老本行，日子也能過得去，但很難有大的作為。而隨著青島市擁灣發展戰略的推進，海達制鹽所屬的海灣集團，也開始轉型。海達應該如何轉？轉向哪里？投身房地產也許是很多企業沒有出路的出路。

“無心插柳柳成蔭”。一次單純的項目考察，讓海達制鹽有限責任公司總經理薛洪光看到了找到了企業發展的方向與轉型的出口——進軍BT項目（政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的融資模式），然后，轉型房地產業。

2010年，海達與產業新區簽訂了20億元的大市政基礎工程BT合作協議，選擇公路橋梁、土方挖掘、管網綜合、園林綠化等方面作為主要的BT工程。其實，簡單說來，BT模式有點像房產開發，從設計、開發、施工到驗收交付，都由投資方參與完成，這不僅是考驗企業的資金實力，更考驗企業的管理和技術能力。而從另外一個角度上說，BT項目的建設無疑為海達轉型地產，提供了難得的試驗田。

“不積跬步，無以至千里”。也正是借道BT項目，讓海達轉型房地產變得順理成章。可盡管如此，在庫存依舊高企的現狀下，部分開發企業將面臨資金鏈中斷的險情，房企將迎來新一輪兼并重組。而一些涉足房地產的工商企業，也將適時從市場中撤出。如今，房企可謂是如履薄冰，危機四伏，稍有不慎，便會滿盤皆輸。

此時進軍房地產，對于一位“新人”而言，真的合適嗎？對于海達轉型房地產的行為，不少業內人士提出質疑。

“要善于利用逆境，‘冬天的時候，是扭轉差距的最好時機。”在青島海達制鹽有限責任公司相關負責人看來，“眼下，中國的房地產市場已然不是過去供需嚴重失衡的‘短缺經濟時代了，過去那種建起房子就賣掉的市場已經一去不復返了。伴隨著房地產市場的‘新常態，一切都要重新開始，以往的成績和榮譽都過去了，大家都在同一起跑線上。對海達而言，這是一次絕好的機會。”

顯然，海達已然準備好了。

應對有術

“雖然市場籠罩在低迷的環境下，但對于房地產企業來說仍然存在著很多機會，能否化‘危為‘機，通過市場考驗關鍵在于企業自身的競爭實力。”

正所謂“有土斯有財”，土地是房地產企業的基本資源要素，沒有土地何談發展。從這個角度上說，海達具備很多房企沒有的先發優勢——相對較為充沛的土地儲備。但是，房地產業顯然不是光有土地儲備就行。更重要的是，要如何才能最大化體現其內在價值？

其實，目前已經有一些企業開始謀定思動，開始積極尋求向上游突破。他們的角色由一級土地開發者逐漸演變為一種整體參與城市開發、規劃與設計的“甲方總體”，作為一種新的城市開發規劃的新推手參與到城市建設當中，他們代表著房地產業新的開發理念和發展趨勢。

而這也正是海達打算行走的方向，“作為膠州本地企業，我們對這座城市有著深厚的感情，未來，我們要用獨特的眼光，細細打磨這座城市，用心構筑這座城市，在產業新區開發中，扮演好‘甲方總體的角色。”

事實上，轉型無疑是為了未來更好地生存，但當企業投入新產業時難免會面臨風險。

如果選一個2014年中國房地產企業使用頻率最高的關鍵詞，那一定是“去庫存”。眾所周知，房地產是資金密集型企業，對現金流的依賴程度很大，其重要性如同血液對于人體。房子賣不動，后果可想而知。

可對于海達，基本沒有這個方面的困擾。為何如此？答案就在于海達采取的開發模式。海達的這兩個項目是兩類產品，開發策略各不相同。

目前，由海達下屬全資子公司青島膠州灣產業新區置業有限公司和青島膠州灣產業新區實業有限公司投資建設的兩個項目基本完工，其中一個為海達公寓，位于國家經濟膠州經濟技術開發區核心商住區，總建筑面積為10萬余平方米，其中商業面積為1萬余平方米。項目為海達與膠州市開發區合作的重點項目，性質為階段租賃式公寓。總共8棟高層，可居住人數約5000人。建成后，海達公寓就將迎來它們的業主，開發區首批創業者。因此，依托政府資源，海達根本無需操心房子沒人住。

更值得一提的是，項目規劃的沿街商鋪——海達第一街，為區域內唯一一條商鋪。隨著，國家經濟膠州經濟技術開發區規劃的逐步落實，未來將有38萬人口生活在這一區域。人流的集聚勢必帶來商流，而商流的匯聚又將帶來客流，在青島新機場的輻射帶動下，項目面世后的價值可能而知。據悉，項目體量為1萬平方米左右，僅有50多套商鋪。可以預見，這個價值洼地必將吸引眾多投資者搶購。

此外，海達所建設的另一個項目——青島中加國際學校，更是充分體現了海達投資開發模式的靈活。

“這是我們的不動產投資項目。”項目負責人告訴記者。據介紹，中加國際學校建筑總面積3.9萬平方米，是海達按照現代化、園林化、網絡化、生態化打造的高標準國際型學校。項目建成后將以租賃的方式交由校方使用。

而更值得一提的是，這是海達為了給孩子們提供更加舒適、健康、環保的學習環境，采用多項世界先進節能技術打造的建筑。據海達建筑施工負責人介紹，學校是符合國家二星級標準的綠色建筑。采用土壤源熱泵技術，利用地熱滿足整個學校全年采暖及制冷需求。教學區及宿舍區樓頂全面覆蓋太陽能熱水設備，滿足全體師生生活熱水及游泳館需求。利用太陽能光伏發電，每年可節約學校總用電量近50%。此外，學校還采用多臺先進風力永磁直驅同步發電機，所有路燈使用風光互補LED節能燈，大幅節省能源。對于雨水資源學校也充分回收，循環使用。

要知道，堅持綠色建筑其實意味著建筑成本的上升，然而，海達卻從未因此放低對建筑的綠色要求。

“先要面子，后要票子”

如果問：先行者與后來者，誰更容易搶占市場？很多人可能更傾向于選擇經驗豐富的前者，可市場上卻常常有這樣的事實：先行者步履蹣跚或以失敗告終，而后來者則快速超越，扶搖直上。為什么會這樣呢？因為，后來者，往往更善于洞察市場，更懂消費者的需求。

可如果你以為，海達會乘此大舉攻城略地，盲目擴張的話，那就會錯意了，海達，要走的是一條可持續發展之路。

“海達立足膠州，服務膠州，我們的目標，就是在區域中先把海達房企的品牌樹立起來，前期海達就是先要‘面子后要‘票子。”

資本趨利當屬天性，本無可厚非，做企業誰不想多掙“票子”。可海達卻偏偏把“票子”放在了品牌的后面，這樣的企業難道不值得我們敬重嗎？我們知道海達是在掙別人難以企及的口碑和聲譽。

“先成就城市，再成就自己。”未來，海達的每一個項目都要做成地標工程，明星工程，形象工程，讓同行觀摩敬仰的工程。

如此一來會怎樣？“面子”風光了，“票子”是不是損失了一大截？答案不言而喻。掙“票子”和掙“面子”其實一點也不矛盾。

事實上，即使海達損失了短期的經濟效益，但長期來看，海達無疑將贏得市場的青睞，消費者的信任，從而贏得未來。

眾所周知，能夠讓企業立于不敗之地的始終是其核心競爭力，依靠產品、品牌和管理去贏得市場。

更何況，在膠州，海達從來不缺少擁躉。試問，不久的將來，哪一個對手敢小視這位“新人”。endprint