房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問題及其對(duì)策

王天琛

就近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭來看，與2010年之前產(chǎn)生了巨大的差異，進(jìn)入到了“冷卻期”，同時(shí)也大大增加了房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。目前我國一部分房地產(chǎn)公司存在著管理工作不到位的情況，尤其體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理工作方面，如成本管理控制不當(dāng)?shù)龋彩菍?dǎo)致房地產(chǎn)公司發(fā)展受阻的重要因素。該文深入研究了目前房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)成本管理問題及其產(chǎn)生原因，并針對(duì)各項(xiàng)問題提出相應(yīng)的解決措施，以期能為相關(guān)工作者提供參考。

房地產(chǎn)企業(yè)主要從事的是房產(chǎn)和地產(chǎn)的買賣業(yè)務(wù)，其主要包括對(duì)于土地的有限或永久使用權(quán)和建筑權(quán)，并由此衍生出一系列的義務(wù)和權(quán)利。它是一種現(xiàn)代社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)需求下所產(chǎn)生的企業(yè)種類，同時(shí)政府和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地使用權(quán)的交易可以為政府謀求一定的經(jīng)濟(jì)收益，以確保地區(qū)政府的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高回報(bào)的領(lǐng)域，雖發(fā)展時(shí)間較短，但自從1998年房改政策頒布以后，房屋價(jià)格持續(xù)攀升，使得我國的房地產(chǎn)事業(yè)得以蓬勃發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的概念和意義

房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理就是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中的整體經(jīng)費(fèi)消耗的管理，其具體可以分為運(yùn)營成本管理、采購費(fèi)用管理、人員工資管理以及房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用管理等多個(gè)方面。這項(xiàng)工作主要就是運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)理論，在一定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定下進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)核算和管理工作。這類工作在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中起著直接的影響作用，對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展有著極大的促進(jìn)意義。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中開展財(cái)務(wù)成本管理工作主要就是為了更好地控制企業(yè)的運(yùn)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)贏得更好的市場發(fā)展前景和實(shí)力，提升企業(yè)的核心競爭力。另外，財(cái)務(wù)成本管理工作還直接影響著企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)未來發(fā)展的規(guī)劃，該工作能夠?yàn)楣芾韺尤藛T提供企業(yè)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)，領(lǐng)導(dǎo)層人員就可以以這些數(shù)據(jù)作為參考制定企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃。同時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作還可以穩(wěn)定企業(yè)的運(yùn)營，科學(xué)有效的成本管理能夠保障企業(yè)資金鏈不會(huì)出現(xiàn)斷裂的情況，維持了整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部穩(wěn)定，也保障了員工的基本利益。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作中存在的問題

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，是自1998年房產(chǎn)改革后才正式發(fā)展起來的，因此在運(yùn)營方式和管理工作上較歐美發(fā)達(dá)國家還有一定的距離。加之我國財(cái)務(wù)事業(yè)起步也比較晚，并且相關(guān)法律法規(guī)在制定時(shí)具有一定的滯后性，也就使得我國企業(yè)的財(cái)務(wù)核算和管理工作的發(fā)展受到了制約，直接影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作。

管理意識(shí)不足。幾年前，房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭如日中天，高速的發(fā)展給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)收益，但同時(shí)也使得一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始盲目發(fā)展，忽略了內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的管理工作，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，只對(duì)現(xiàn)階段的工作作出規(guī)劃和調(diào)整，對(duì)未來的發(fā)展并不擔(dān)心，這也使得一部分房地產(chǎn)企業(yè)在今年的地產(chǎn)冷卻期中蒙受了較大的損失。2014年可以說是房地產(chǎn)市場自98年以來遇到的最大低谷期，其影響瞬間席卷了整個(gè)中國，部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨破產(chǎn)的危機(jī)。其中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作重視度不夠，管理意識(shí)不足是使得企業(yè)在面臨大的波動(dòng)時(shí)顯得難以招架的原因之一。

管理工作不全面。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要與房產(chǎn)和地產(chǎn)的買賣有關(guān)，其所涉及到的資金流動(dòng)量非常大，因此財(cái)務(wù)管理工作在實(shí)施過程中會(huì)分成多個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營過程中，其財(cái)務(wù)成本管理可以為分為土地買賣成本管理、工程建設(shè)施工成本管理、前期宣傳投標(biāo)成本管理、后期宣傳運(yùn)營成本管理等多個(gè)方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作必須要具有良好的全面性，不能單一片面地進(jìn)行某個(gè)或某些成本的管理，應(yīng)該對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金成本情況進(jìn)行統(tǒng)籌的管理。但由于目前我國這方面工作起步較晚，很多管理方法仍處于摸索階段，因此在工作中會(huì)出現(xiàn)很多的漏洞，使得財(cái)務(wù)管理部門不能夠?qū)ぷ饔幸粋€(gè)全面性的控制。

管理體系不健全。無規(guī)矩不成方圓，想要做好一項(xiàng)工作，首先必須要建立起一套完整的、科學(xué)的、合理的體系制度，這樣才能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作人員提供標(biāo)準(zhǔn)或參考，才能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作人員提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。但就我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系來說，其所欠缺的部分比較多，缺乏有效的執(zhí)行方案和標(biāo)準(zhǔn)，未形成健全的管理體系。各企業(yè)在進(jìn)行管理的過程中往往采用自學(xué)的方式，部分企業(yè)借鑒外國的管理模式，而有部分企業(yè)干脆自己擬定。這樣做就會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理工作的嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)部門崗位分布不均、獎(jiǎng)懲制度不到位、管理模式滯后等情況，嚴(yán)重制約著企業(yè)的發(fā)展。

工程結(jié)預(yù)算管理問題。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中一定會(huì)接觸到工程建設(shè)，因此其在工程的成本預(yù)估、工程結(jié)算等方面的管理工作也尤為重要。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)這方面的成本進(jìn)行管理時(shí)有著很多問題，例如核算方式落后，直接影響成本核算值的真實(shí)性和準(zhǔn)確度；在核算過程中與施工單位和監(jiān)理單位之間的交流很少，無法形成有效的溝通，對(duì)工程進(jìn)度了解不足；由于該項(xiàng)工作的管理力度不夠，部分工作人員在預(yù)結(jié)算過程中采用弄虛作假的行為來為自己牟利，使得企業(yè)和政府的利益受到損失，同時(shí)也大大降低了房屋的質(zhì)量，給人民的生命財(cái)產(chǎn)造成損失。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的措施

增強(qiáng)企業(yè)管理者財(cái)務(wù)管理意識(shí)。企業(yè)的管理人員作為企業(yè)發(fā)展的帶頭人，其承擔(dān)著企業(yè)發(fā)展籌劃的重要工作，如果企業(yè)的管理者不能加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，那么企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)工作就無法正常開展。首先管理層人員應(yīng)該學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)成本管理的相關(guān)知識(shí)，提升自身對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)；其次是要對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的工作人員進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，以保證工作的專業(yè)性和效率性。

建立完善的管理制度。在提升了企業(yè)管理者的管理意識(shí)后，就需要在企業(yè)內(nèi)部建立起一套完善的、可行的成本管理制度。首先是要結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)制定一套全面的管理制度，包括人員篩選制度、工作方法標(biāo)準(zhǔn)等；其次是要制定一套合理的獎(jiǎng)懲制度，確保員工的工作積極性，也同時(shí)避免員工出現(xiàn)消極怠工的情況；最后是要制定考勤制度，其可以與獎(jiǎng)懲制度相結(jié)合運(yùn)用，通過對(duì)員工工作的考察，確定員工是否勝任自身的職位，也同時(shí)能夠發(fā)現(xiàn)比較有才干的人。

加強(qiáng)預(yù)結(jié)算工作的管理。預(yù)結(jié)算工作是房地產(chǎn)企業(yè)涉及工程建設(shè)時(shí)才會(huì)產(chǎn)生的運(yùn)營成本，但卻是其企業(yè)整體運(yùn)行中必不可少的組成部分。因此，必須加強(qiáng)此項(xiàng)工作的管理，嚴(yán)格要求工作人員在預(yù)結(jié)算時(shí)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制度進(jìn)行，并監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部工作人員是否出現(xiàn)因個(gè)人原因而導(dǎo)致的徇私舞弊情況，把好工程質(zhì)量關(guān)，這樣才能夠保證企業(yè)工程成本的合理性。

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理與一般企業(yè)不同，其所涉及到的成本組成較多，工作量較大，同時(shí)也較為復(fù)雜，因此企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須提升自身對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)，并加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門工作的管理力度，以確保財(cái)務(wù)成本管理工作的穩(wěn)定開展。

（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）