盤活低效工業用地 拓展產業發展空間

白一帆

瑞安市作為土地資源十分緊缺的城市之一，一方面土地問題已成為制約產業發展最嚴重的瓶頸，另一方面又存在著大量可挖掘的低效工業用地。恰值瑞安市被列為城鎮低效用地再開發試點縣（市），借此推進低效工業用地的挖潛增效，向存量土地謀求發展空間，對促進瑞安市經濟社會可持續發展具有十分重要意義。

近年來，瑞安市非常重視城鎮低效工業用地再開發利用工作，2012年制定出臺了《關于進一步提高工業項目建設用地集約利用的實施意見（試行）》，2013年成立了市“三改一拆” 暨城鎮低效用地再開發辦公室（以下簡稱“三改一拆”辦），啟動城鎮低效用地上圖入庫 和試點政策研究工作，并出臺了相關系列政策等，低效工業用地再開發利用工作取得了一定成效。筆者通過召開座談會、走訪座談、查閱資料等形式，對瑞安市低效工業用地進行深入調查研究，并赴慈溪、紹興、永康等地學習考察先進經驗。結合工作實際，提出建議如下：

要以科學發展觀為統領，以盤活存量、節約集約利用工業用地為目標，本著“解放思想，讓利于民，突破制約，強化基礎，統籌謀劃，科學推進”的原則，以列入城鎮低效用地再開發試點縣（市）為契機，抓住機遇，立足當前，著眼長遠，積極推進低效工業用地再開發利用，促進瑞安市經濟社會可持續發展。

（一）夯實基礎，強化工作保障

加強領導，理順工作機制。一是建立強有力的工作協調機制。建議成立市低效用地再開發工作領導小組，由市政府主要領導任組長，國土、住建、經信等部門主要領導為成員，負責協調、統籌和解決重大問題。各鎮（街道）也要相應成立低效用地再開發工作領導小組。二是強化“三改一拆”辦職能，建議參照“治水辦”機構設置模式，配強配足機構領導班子，更好發揮政策研究、協調和指導等作用。三是進一步明確各部門職責。要明確財稅、國土、住建、經信等部門以及鎮（街道）的工作職責。建議由市經信局牽頭負責民營企業低效工業用地再開發工作；市國資辦牽頭負責國有企業老舊廠房低效工業用地再開發工作；市國土資源局牽頭負責供而未建工業土地盤活工作等。

優化規劃，強化工業產業對城市發展的支撐。一要科學編制瑞安市工業產業發展規劃，合理布局和科學配置工業用地，確保工業產業對城市發展的支撐。二要科學修編瑞安市域總體規劃，調整工業用地和商住等用地的布局和占比，做到工業產業發展規劃與市域總體規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃深度融合。三要科學編制低效工業用地再開發詳細規劃，分別對不同類型低效工業用地制定實施計劃。

摸清底數，建立工業用地情況數據庫。由市經信局或“三改一拆”辦牽頭，經濟開發區和各鎮（街道）具體負責，國土、住建、財稅、電力、環保等部門配合，對全市工業用地情況開展一次全面普查。摸清全市工業用地總體情況、企業用地情況（包括合法和非法用地）和企業用地效率（如單位用地稅收、耗能和排污）等。明確低效工業用地的分類，確定低效工業用地界定標準，建立全市低效工業用地數據庫并實現信息共享。

（二）分類施策，創新開發模式

拆違工業用地開發。政府組織拆違、政策處理、土地征收儲備、土地出讓（協議出讓與掛牌出讓相結合）等工作，以政府主導、村集體參與、市場化運作模式進行開發建設。如汀田、莘塍和上望街道東新路兩側拆違用地可采用此種模式。對規模較大的拆后工業用地重點建設小微創業園，對規模較小的可結合實際需求建設企業職工宿舍、老人公寓、幼兒園和綠地等公共設施。對資金不足的項目，可參照塘下鎮陳岙村山坡地標準廠房，由承租企業建設，投入換算成N年租金的方式，解決建設實施主體資金缺口問題。拆違工作要與開發建設和管理工作統籌謀劃、有序推進，防止大拆大建，最大限度減少資源浪費和企業損失。

“退二優二”。一是私營企業老舊廠房。采用政府引導扶持、企業為主體自行開發改造的模式，特別要鼓勵企業進行團塊開發建設，更大幅度提高土地利用效率。二是國有企業老舊廠房。采用政府主導、市場化運作進行開發改造，重點建設小微創業園。如百好乳業有限公司可采用此種模式。三是停產閑置廠房。政府引導扶持、企業為主體，采用資產重組、分割轉讓等方式進行市場流轉盤活。如溫州拓海食品有限公司、浙江百速鞋業有限公司等采用股權重組方式，鴻銳集團有限公司需要采用分割轉讓方式進行盤活。

“退二進三”。采用以政府主導、企業參與、市場化運作模式進行連片開發，具體可采用企業工業用地協議置換、土地作價入股等，增強項目實施可行性，助推城市化進程。

收儲流轉。一是供而未建工業用地。建議通過政府收儲（企業騰退、協商收回或強制收回）、掛牌出讓再開發。可參照海寧市經驗做法，結合區域基準地價，在不超過重新出讓成本范圍內給予適當補償。二是建而未用工業用地。由政府主導，采取相應行政手段，促使企業進行出租流轉、資產重組、政府協商收回或強制收回。三是根據市場情況及時調整土地基準地價，更好地促進工業用地盤活流轉。

（三）完善政策，強化利益導向

建立稅費獎勵返還機制。對土地、廠房和股權轉讓時涉及的營業稅、契稅、土地增值稅等稅負過重的問題，建議參照慈溪市經驗做法，采取獎勵方式給予適當返還，以降低低效工業用地交易和開發利用過程的整體稅負。

實施土地出讓金優惠政策。 “退二進三”項目，可參照慈溪市“退二進三”的經驗，返還部分土地出讓金給企業，激勵企業積極參與功能調整；拆后用地開發改造，要返回部分出讓金給鎮（街道），由鎮（街道）協調改造提升。同時允許村集體享有一定比例的土地產權等利益補償政策。此外，對“二高一低”企業嚴禁入園，對符合產業政策、社會貢獻率大的企業給予優先入園，激發村集體和鎮（街道）、企業參與開發建設的積極性。

鼓勵企業充分拓展利用空間。在滿足消防和工程質量安全的前提下，對企業開發建設和老廠房改造，其建筑密度、容積率不設上限、只設下限。對容積率超出2.0的企業免除超出部分面積的配套設施費，對拓展地下空間的企業給予適當獎勵。在金融信貸涉及抵押方式上，在降低企業負擔的前提下，金融部門要制定金融支持企業拓展利用空間的具體辦法。

出臺涉債停產企業土地廠房分割流轉政策。作為城鎮低效用地再開發試點縣（市），突破相關法規政策，允許涉債停產企業土地分割出讓，廠房分幢流轉，避免過度依賴“一事一議”。同時，要建立工業用地和廠房流轉公共信息服務平臺，實現供需信息有效對接。

（工作單位：瑞安市政協）