基于國際經驗數據的我國居民房地產稅的模擬測算

何 倩，張廷新，翁懷達

(聊城大學 數學科學院，山東 聊城 252000)

0 引言

房地產稅，從廣義上來說是指對土地及附著在土地上的建筑物，即房地產，在包括取得、轉讓以及持有等各個環節征收的稅種的統稱；從狹義上來說主要是指對房地產所有者所擁有的房地產課征的稅收，這是國際上通常理解的房地產稅。本文的研究對象是狹義的房地產稅，即對房地產保有階段的征稅，屬于財產稅，尤其針對我國居民所持有的非經營性的房地產的征稅問題進行探討。

自我國實施城鎮住房制度改革以來，我國房地產消費呈現出一種不斷上升的態勢，征收居民保有環節的房地產稅對不同收入水平的家庭來說會產生不同影響。對于高收入家庭，房地產稅是在不會影響家庭正常消費的基礎上，具有完全的承擔能力；而對于低收入和中等偏下收入的家庭，他們并不在征稅的范圍之內，因為經濟適用房或者廉租房是他們的主要住房形式，由于兩類房地產并不具有完整的產權形式，暫不作為家庭財產征稅。因此，從收入水平的角度研究征收居民房地產稅，受到最大影響的將是中等收入的家庭，征稅以后是否會對這部分家庭的生活以及消費水平帶來影響是我們關注的焦點，因此本文在測算稅負時選擇中等收入家庭作為測算對象。

1 測算參數的設定

測算思路是以北京市中等收入家庭為樣本，時間范圍定在未來二十年（即2013年至2033年），根據國際經驗數據計算家庭所需繳納的房地產稅。同時考慮到居民擁有房地產增值和居民收入增長，再根據房地產稅在家庭收入中所占的不同比例（即稅負）推算稅率。測算參數設定中包括家庭收入增長率、房地產增值率、評估率、評估價值比

（2）房地產價值增長率

依據清華大學恒隆房地產中心的報告顯示，2006～2014年北京市中心城區新建商品住房同質價格年華增長率為19.7%，考慮到二手房市場以及GDP和房價增長減緩等因素的影響，測算時房地產價值增長率設定為0～5年（2013～2017）為10%，5～10年（2017～2022）為7%，10～20年（2023～2032）為5%。例和稅基。

（1）家庭收入增長率

根據北京市“十一五”期間國民經濟和社會發展統計公報數據顯示，“十一五”期間城鎮居民人均可支配收入年均增長9.2%，而2011～2014年均增長率為10.8%。考慮到想對應的GDP變化，因此在測算時需要加入家庭收入逐年增長這個因素。北京市中等收入家庭人均收入2013年為32712元。在此以2013年為初始年，將2013～2017頭五年的家庭收入的增長率設定為8%，2018～2027十年的家庭收入的增長率設定為7%，最后五年即2028～2032年家庭收入的增長率設定為6%，在此用g表示居民家庭收入增長率，n表示測算年份。

（3）評估率和計稅價值比例

在征收房地產稅時房地產的價值確定方面，各國有不同的標準，有的國家使用市場價值，而大多數發達國家使用的是由專門評估機構所確定的評估價值作為計稅基礎的。當選擇評估價值時，就是評估部門按照市價的一定比率來確定房地產價值，這就是評估率。同時，為了對于稅負進行調整，鼓勵居民納稅，很多國家還會使用“計稅價值比例”，即在評估價值上再給予一定的折扣，以減少稅基。通過發達國家的經驗借鑒以及上海試點工作中將房地產價值的70%作為計稅基礎的實際應用，此處測算將計稅價值比例設定為0.7，評估率定為1。

（4）計稅基礎

在此暫不考慮政府補貼及稅收優惠對居民房地產稅的減免，所以：

稅基=市場價值×評估率×計稅價值比例

2 關于標準住宅的假設

在此假設標準住宅滿足兩個條件，其一，住宅的功能基本完善并且可以滿足家庭基本生活需求；其二，住宅的價值與家庭收入是“相匹配”的。因此對于標準住宅的衡量標準包括面積和價值兩部分。

（1）面積

根據北京《社會建設藍皮書（2013）》，北京戶籍城鎮居民家庭住房的戶型以兩居室為主，兩居室的家庭占55.8%。從住房面積來看，2013年北京城鎮居民人均住房建筑面積為31.31m2，由此計算平均家庭住房面積為81.41m2（中等收入家庭平均每戶家庭人口為2.6人）。《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中提到“2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90m2以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”國家政策是鼓勵中小戶型的建筑形式，也是目前房地產市場的主要構成。在此將標準住房面積設定為90m2，略高于北京市的平均水平。

（2）價值

北京市商品房2013年住宅的平均銷售價格為23442元，因為以中等收入家庭為測算對象所以將此價格設定為標準住宅單價。

下文的測算就是以北京中等收入家庭為樣本，其擁有一套90 m2的標準住宅，住宅單價假定為23442元/m2，即房屋總價值約為210萬元。

3 居民家庭稅負的測算

測算中將房地產稅負設定為2.5%-5%的變化區間，此區間是以發達國家經驗數據為依據，以我國征收初期的低稅負為目標進行的設定，增幅設定為0.5%，相應稅率測算見表2。

測算時，首先由計算出房地產稅稅基，然后將家庭收入和稅負（在此分別測算6個稅負點，即2.5%、3%、3.5%、4%、4.5%、5%）計算出每個稅負點的應納房產稅額，最后依據應納稅額與稅基的比例計算出不同稅負點所對應的房地產稅率。

從表2可以看出，征收居民房地產稅初始年份，將稅負設定在2.5%-5%的六個稅負點所對應的稅率大約在0.14%-0.29%之間。從長期來看，大約在10年左右，假定稅負不變的條件下對應的稅率是逐漸下降的，反向推至稅負，也可理解為在不變稅率條件下稅負時逐漸增加的。隨著時間的推移，大約在2023年，固定稅負對應的稅率不再降低，變為增加，這意味著固定稅率對應的稅負將會逐漸降低。

表2 居民住房征收房地產稅模擬測算表（以北京市中等收入居民為例）

究其原因，稅負會受到家庭收入和房地產價值兩個因素影響，雖然測算中設定的g大于r，但是房地產價值基數遠遠大于家庭收入，所以在起初是十年固定稅率下的稅負是逐漸增加的。隨著房地產價值的趨穩發展，家庭收入的增速明顯高于房地產價值的增速，所以后十年表現出來的稅率才會逐漸提高。所以，在保持居民稅負不變的前提下，可以周期性的對房地產稅稅率做出調整。

4 稅率的國際比較

表3是對世界上征收房地產稅的典型國家(地區)稅率、計稅基礎政策的比較。

由表3，轉換稅率最高的是中國臺灣，高達1.6%，最低的是荷蘭的0.08%。而在表2中針對北京中等收入家庭的標準住宅的測算中推算出來的稅率范圍在0.14%至0.31%左右,在國際各國(地區)中屬于較低的稅率水平,符合我國低稅負的目標。

表3 國際各國(地區)房地產稅稅率稅基比較

5 結論與政策建議

通過測算以及國際比較，得出以下結論：（1）根據國際經驗，房地產稅現已成為大多數發達國家的主要地方稅種，而我國并不具有嚴格意義上的房地產稅。（2）在2.5%-5%的稅負范圍內推算出來的我國房地產稅稅率范圍在0.14%-0.29%之間，國際上房地產稅的稅率范圍在0.1%至2.25%之間，因此家庭可接受的稅負水平下我國稅率在國際大多數國家的稅率范圍之內。據此，我們提出以下政策建議：

第一，在我國建立一套具有財產稅性質的房地產稅制體系。應體現出房地產稅地域性、穩定性和持續性的特征。地域性是指房地產稅應屬于地方稅體系，應該有各級地方政府按照當地的具體經濟收入生活狀況來設計征稅范圍、稅率、優惠政策等稅收要素，同時成為地方財政收入的主要來源。同時，作為地方財政收入的主要來源的房地產稅一定要具備穩定性和可持續性，穩定性意味著稅負和稅率穩定，不會對于居民家庭生活有過大影響的基礎上保證地方財政收入的穩定。可持續性主要指稅基的可持續性，房地產既是生產資料，又是生活資料，是人類生活不可缺少的物質基礎，因此，房地產行業的健康穩定發展也是房地產稅建立的基礎，同時房地產稅是對財富的存量征稅，是不會隨著經濟波動出現較大變化的，因此也被看做是經濟周期的緩沖器。

第二，為了穩定居民稅負，初期稅率不應設定太高，可隨著居民家庭收入的穩定增長的狀態而逐漸提高稅率。根據前面的測算，在征收房地產稅開始的十年，對于居民相同稅負的房地產稅率是下降的，即在相同稅率的情況下前十年的居民稅負是逐漸增加的，所以，稅制建立初期應在保持居民承擔較低水平稅負的情況下，對房地產稅稅率進行漸進性調整，調整的頻率不宜過高，建議隨著房地產價值和居民家庭收入的變化以十年為周期進行調整。

第三，完善房地產登記制度。稅負公平性一直稅房地產稅存在爭論的焦點，要想實現房地產稅的稅負公平，必須首先實現我國房地產登記的完整性公平性，在此基礎上，才可以計算家庭人均面積、房地產公允價值、家庭成員收入狀況等真實數據，才可以設計合理的稅收優惠政策，才可以在不影響居民生活水平的情況下建立保證地方收入的體現公共需求的房地產稅制。

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