房地產市場供給與需求對房價的影響

王泳茹

（四川大學 經濟學院，成都 610064）

1 目前房地產市場的供求狀況

1.1 房地產市場的供給

首先從房地產市場供給角度來說，房地場的供給就是對于房地產開發所需土地的供給。所以房地產的發展與土地制度是息息相關的。我國的土地是屬于國家所有制的，所以土地由國家政府壟斷控制，政府是土地的唯一擁有者。

（1）土地供給

城市土地供給對于城市的房地產市場供給就是城市的土地供給，城市的土地由城市政府行使國家土地的所有權，所以城市的土地間接的就在城市政府的控制之下，近幾年來，城市土地主要用來建設普通住宅用地、豪華住宅用地、工業用地、商業用地等。另外，城市化進程的加快，這就導致了“土地的擁擠”，各類企業競爭這有限的土地資源，從這個方面來說，城市的土地是供給不足的。

農村供給農村土地用地主要用于住宅用地和農業用地。由于現在農村人口也開始向城市遷移，逐漸走向城鎮化的道路，很多農村的住宅用地處于空置狀態，從這個方面說，農村土地的供給有一定的調控彈性。

（2）資金供給

隨著人民生活水平的提高，人們手中持有的空置現金余額越來越多，銀行中的存款貨幣金額也越來越多，房地產開發企業可以從銀行或者民間資本所有者手中集中人們的閑置資金。

（3）從業人員供給

衡量房地產市場供給的指標有房地產開發投資情況、房地產開發企業施工面積、房地產開發企業土地購置面積等。房地產開發投資就是在某一個報告期內用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。表1是我國自2008～2012年房地場市場的供給指標情況。從2008～2014年，我國房地產開發投資都處在快速增長的階段，在2011年之后我國各項調控房地產市場的政策出臺，使得房地產開發投資力度減弱。

表1 2008～2014年我國房地產市場供給情況

1.2 房地產市場的需求

（1）住宅需求。不管是城市居民還是農村居民都有居住的需求。尤其是對于一些經濟比較發達的城市的住宅需求明顯增強，這些城市日益吸引著各種各樣的人才的進入，這就存在外來人口與當地人口在居住需求方面協調平衡。

（2）投資需求。目前股市不景氣，發展不如人意，再加上貨幣供應量的快速增長，不少城市居民都有非常大的存款余額，然而又受目前的存款利率的影響，這些居民認為與其把這些存款存放在銀行，還不如投資到商業或者房地產行業等投資渠道。目前房地產價格一直處于比較高的狀態，這就更加增強了有大量存款余額的居民的投資信心。

（3）心理需求。目前大多數居民對現金存款的心理偏好發生了變化，隨著物價的不斷上漲，通貨膨脹形勢的出現，人們希望手中持有的不是現金，也不是銀行存款，人們希望能擁有固定資產而且是能保值增值的固定資產。隨著房價的不斷攀升，大多數人把目標就投放在了房地產市場，發生了比如購買商品房等行為，這種行為是人們的一種心理需求，也越來越多人投入到房地產市場，人們又有一種從眾心理，這種心理又會激發人們對房地產市場加大投入。

（4）投機需求。所謂的“房蟲”的出現，就是人們對房地產市場進行投機行為的最有力的證明。他們就是對房產進行倒買倒賣，現實中有一些房地產商和中介機構相互勾結，哄抬房價。

對于衡量房地產市場需求狀況方面的指標有全國商品房銷售面積、銷售金額等。表2是2008～2012年我國商品房銷售面積的情況，可以看出，對于我國房地產市場需求還是比較旺盛的。

表2 2008～2014年我國商品房銷售面積

2 目前房價的變動情況

2.1 房地產價格指數

衡量房地產價格的變動的指標稱為房地產價格指標，這是一個相對數，主要表現房地產價格的變動情況，是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。不同的國家對于房地產價格的指數的選取是不一樣的指標，在我國主要用房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、土地交易價格指數、國房景氣指數等指標來反映我國的房地產價格情況。

（1）房屋銷售價格指數

房屋銷售價格指數是針對在一定時期內，房地產銷售價格的變動情況，它也是一個相對數，也是用百分比來表現房價在不同時期的漲跌幅度。這里的房地產主要包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋等。利用這種方法可以根據供求關系的變化以及相應的成本波動等因素來反映房屋價格的變動趨勢和變動幅度。另外比較重要的一點是這個指標剔除了房屋質量、建筑結構、地理位置、銷售結構等影響因素。

（2）房屋租賃價格指數

房屋租賃價格指數，指的是在一定時期內房屋租賃價格的變動情況，這也是一個相對數，房地產租賃價格指的是房屋承租人支付給房屋出租人的租金。通過房屋租賃這種方式，出租人將其房屋使用權轉讓給承租人，但是所有權并沒有發生轉移。它包括住宅租賃、辦公用房租賃、商品房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。

（3）土地交易價格指數

土地交易價格指數指房地產開發商購買土地進行開發時為取得土地使用權而實際支付的價格的變動情況，這也是表現為一個相對數。在房地產開發商支付的這個價格中不包括土地的后繼開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。土地交易價格指數，反映了再一定時期內土地使用權交易價格的變動情況。

（4）國房景氣指數

國房景氣指數也稱國房指數，是“全國房地產開發業綜合景氣指數”的簡稱，這是國家統計局在1997年研制并建立的一套針對房地產業發展情況的綜合量化反映的指數體系，該指數體系是由8個分類指數合成運算出來的綜合指數。該指數選取的基準指標使房地產開發投資，主要包含了房地產投資、資金、面積、銷售等有關指標。我國國房景氣指數將2000年作為基準年，設置基準年的增長水平為100。并對該指數的取值范圍做了規定，一般情況下，最合適的水平就是該指數為100時，適度水平就是該指數取值在95至105點時，較低水平就是該指數取值范圍在95以下時，較高水平就是該指數取值范圍在105以上時。

2.2 建立模型

選擇全國房地產開發投資額作為房地產市場的供給指標，選取全國商品房銷售金額作為房地產市場的需求指標，選取國房景氣指數作為房地產價格指標。選取數據區間為2011年2月至2015年7月。

模型設計：AS：房地產開發投資，AD：商品房銷售金額，P：國房景氣指數

本文選擇的是月度數據，首先進行季節性調整，采用X12方法；其次對季節性調整后的AD、AS、P取對數，分別記為LAD、LAS、LP；最后在建立模型前，對變量進行平穩性檢驗，采用ADF方法，檢驗結果表明，在5%顯著性水平下，LAD、LAS、LP均通過了檢驗，為平穩性變量，可直接建立模型。本文旨在研究房地產供給和需求對房地產價格的影響，從宏觀經濟理論來看，供給和需求對價格影響存在滯后性；從計量經濟學角度來看，解釋變量對被解釋變量的影響不可能在短時間內完成，在這一過程中通常存在時間滯后，但是建立分布滯后模型存在滯后長度難以確定的問題，以及若選擇較大滯后期而損失自由度，和有些滯后期解釋變量系數不能通過檢驗。綜合以上兩種情況，本文建立一個本期被解釋變量和本期解釋變量、滯后一期被解釋變量的自回歸模型，滯后一期被解釋變量可以認為是大量滯后解釋變量作用的結果，這樣就能夠較充分的對解釋變量對被解釋變量的影響進行分析。模型形式如下：

回歸方程（2）估計結果顯示，方程（1）滯后1～4期的殘差系數在5%顯著性水平下均通過檢驗，且回歸方程（2）殘差不存在序列自相關。AC值、PAC值、Q統計量表明方程（2）殘差序列不存在自相關，可以對方程（1）重新進行估計，設：

對該方程殘差進行自相關和異方差檢驗，檢驗結果顯示：

AC值、PAC值、Q統計量和懷特檢驗說明方程（3）殘差不存在自相關和異方差，因而可以對模型進行還原，還原后的方程（1）為：

LPt=0.006751+0.969605×LPt-1-0.025351×LASt+0.037783×LADt+ξt

供給對于房價的影響是負的效應，需求對于房價的影響是正的效應，供給的系數小于需求的系數，使得以前滯后期累積的效應是正，引起房價的上漲。對于房價的調控主要是調控房地產市場的需求這一部分。

3 建議

從房地產市場的供給和需求的分析可以看出，由于需求的不斷增長促使房價不斷攀升，要從根本上抑制房地產價格，必須從供給和需求這兩個角度來調控房地產市場。

（1）加大保障性住房的建設，保障居民的基本住宅需求。要滿足居民的基本住宅需求才能從根本上來緩解房地產市場的供求矛盾，加大對保障性住房建設的投入力度。

（2）調整人民對于房地產市場的預期，抑制投機需求。縮小城鄉居民收入之間的差距，降低高收入人群對房地產市場的預期，這樣可以緩解一部分的個人投機需求。

（3）調整商品房和保障性住房的供給結構。要平衡商品房和保障性住房的供給，地方政府不能只為了實現本地區的經濟利益而一味的建設商品住宅，要合理配置商品住宅和保障性住房的供給。

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