從經濟學視角分析香港政府管理住宅市場失靈

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摘要：衣食住行是生活的四項基本需求，在中國人的社會里，擁有房子就等于建立了一個 “家”這個觀念根深蒂固，因此香港房地產市場的需求一向活躍。在自由經濟的市場體系下，理論上經濟學說中的“無形之手”會把房地產市場自動調節到市場的均衡狀態，使資源達到有效配置。可是，事實并不盡然，近年香港政府開始積極介入干預房地產市場，推出措施補救市場的失靈。本課題從經濟學角度探討香港樓市調控辣招個案，從而更深入了解住宅市場的經濟原理。

關鍵詞： 住宅市場失靈;市場調控;交易成本;信息不對稱;設計屬性

1.住宅市場的消費者效用

香港的私人住宅房市場是一個涉及700多萬人的市場，住房給消費者帶來什么樣的效用？效用是指商品滿足消費者的能力 （Brue & Mcconnel，2007），而效用可區分為總效用和邊際效用。以一個父母子女的四人家庭為例子，購買第一套住宅房帶來效用，購買多一套住宅房子（第二套房子）所額外增加的效用為邊際效用，而第一套和第二套住宅房子帶來的效用總和是總效用。以經濟學的角度來描述，住宅市場的經濟活動在市場上進行，這個家庭要滿足居住需求以產生效用，通過價格體系引導住宅市場的需求和供應以達到有效的資源分配。

1.1 總效用和邊際效用

假設市場上有兩個條件相若A和B的私人住宅房子出售，兩者給購買者的效用也是相若的。A房的售價為100萬而B房的售價為105萬，假定這個家庭的預算支出是105萬，在偏好和預算的約束下，這個家庭會選擇效用最大化的組合?！?br>