淺談國有荒地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同公證的幾個問題

王樹德

摘 要：在當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，為了充分發(fā)揮土地效益，解決土地出讓方與受讓方的困惑，杜絕土地和環(huán)境資源浪費的問題，有關(guān)方面做出了不懈的努力，土地出讓方將閑置的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓就成為嘗試的方法之一。

關(guān)鍵詞：荒地；轉(zhuǎn)讓合同；公證

在當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，由于開發(fā)商或者國家政策調(diào)整等方面，開發(fā)商通過劃撥、掛牌出讓的等方式獲得的國有土地在不同地方、不同程度上存在著荒蕪的情況，有些地方還比較嚴(yán)重，這極大地浪費了土地資源和環(huán)境資源。為了充分發(fā)揮土地效益，解決土地出讓方與受讓方的困惑，杜絕土地和環(huán)境資源浪費的問題，有關(guān)方面做出了不懈的努力，土地出讓方將閑置的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓就成為嘗試的方法之一。筆者試舉一案例來說明辦理國有的荒地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同公證時，如何審查并判定合同的效力、如何使用法律以及如何對當(dāng)事人進(jìn)行必要告知等問題。

【案情簡介】2012年9月某縣人民政府土地管理部門以掛牌出讓方式將位于城區(qū)一塊30畝的土地出讓給某房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司依法取得該土地的使用權(quán)，期限為70年。2014年2月公司決定將這塊換地轉(zhuǎn)讓給劉某進(jìn)行種植農(nóng)產(chǎn)品，雙方擬定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同的主要內(nèi)容為，房地產(chǎn)公司將這塊土地轉(zhuǎn)讓給劉某種植高附加值農(nóng)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)讓價格為100萬元，雙方在約定，在合同簽訂時，劉某要向公司交納50萬元，當(dāng)公司將所有土地手續(xù)辦理齊全，并且經(jīng)合同雙方驗收合格后，劉某再將剩余的50萬元一次性向公司方面交清。在受理該合同案件時，當(dāng)事人未能提交有關(guān)部門批準(zhǔn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同文件。

1 合同基本情況

通過對這份合同的審查及對相關(guān)背景情況的了解，筆者認(rèn)為，在辦理這項合同公證過程中，公證員有必要明確一個問題，搞清楚兩個基本問題。

明確的一個問題。即在當(dāng)事人申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同公證過程中，并沒有提交有關(guān)權(quán)力部門批準(zhǔn)的、準(zhǔn)許房地產(chǎn)開發(fā)公司向劉某轉(zhuǎn)讓國有荒地使用權(quán)、允許其種植農(nóng)作物的批準(zhǔn)文件。

搞清楚的第一個問題是這塊土地的性質(zhì)及其審計到的相關(guān)法律規(guī)定。由于公司取得的這塊土地是通過掛牌出讓方式取得的，因此根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公證員應(yīng)當(dāng)掌握以下幾個方面的情況：

這塊土地是具有國有土地使用權(quán)性質(zhì)的荒地，且自2012年9月至2014年2月一直閑置荒蕪。

國家在法律上規(guī)定了土地國有土地使用權(quán)出讓的最高年限70年。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司向劉簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)期限不能超過70年。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地出讓使用期限內(nèi)，對上述土地依法有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。，但不得擅自改變用途。

搞清楚的第二個問題是這塊土地的現(xiàn)狀以及其將來的用途。通過當(dāng)事人提供的合同等有關(guān)材料，可以確認(rèn)的情況是：

這塊土地在當(dāng)事人訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時是一塊國有荒地；

當(dāng)事人已經(jīng)在合同中約定，劉某要對上述荒地進(jìn)行開荒，并且在開荒后要在這塊土地上從事農(nóng)產(chǎn)品的種植活動；但是雙方當(dāng)事人在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同公證手續(xù)時，未能提交有關(guān)部門批準(zhǔn)的同意其在國有土地開荒后用于農(nóng)產(chǎn)品種植的批準(zhǔn)文件。

2 合同適用法律分歧

當(dāng)合同雙方當(dāng)事人持上述合同申請公證時，擺在我們公證員面前的問題有兩個，一個是這樣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否具有法律效力？因為合同效力對當(dāng)事人而言具有重要的意義，關(guān)鍵在于其合同是否具有法律拘束力。二是如果能夠?qū)@份合同進(jìn)行公證證明，那么怎樣適用法律？由于國有土地開荒后用于農(nóng)產(chǎn)品的種植的土地使用權(quán)的性質(zhì)問題在現(xiàn)行法律中并無明確的規(guī)定，因此在談到這份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否具有法律效力、如何適用法律條款時，就存在不同的觀點。先就上述問題分別敘述如下：

第一種觀點認(rèn)為，這份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同沒有法律效力，不能公證。因為這塊土地是國有土地開荒后的耕地，并不屬于建設(shè)用地，由于雙方當(dāng)事人在申請辦理上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同公證時，未能提交有關(guān)權(quán)利部門批準(zhǔn)的準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變讓的文件，未履行審批手續(xù)，即說明這樣的合同不符合農(nóng)村土地承包法第37條關(guān)于合同生效的強(qiáng)制性條款，顯然這樣的合同不具備法律效力，因此不能進(jìn)行公證。

第二種意見則相反，這種觀點認(rèn)為這份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同具有法律效力，可以辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同公證。

在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓的這塊荒地是尚未確定使用權(quán)的國有荒地，而不是農(nóng)業(yè)用地。按照合同法有關(guān)依法成立的合同，自成立時生效的規(guī)定，這份合同就應(yīng)當(dāng)適用合同法于土地管理法等相關(guān)法律的范圍調(diào)整，具有法律效力，可以辦理公證手續(xù)。

3 合同準(zhǔn)確使用法律

筆者贊同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同具有法律效力，適用于合同法與土地管理法等相關(guān)法律調(diào)整. 物權(quán)法第15條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅不懂產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；為辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題解釋（一）》指出“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在第一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理品準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。另外，2012年最高人民法院《關(guān)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復(fù)》指出，對于不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，當(dāng)事人僅以未取得土地使用權(quán)證書為由請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

土地管理法第40條規(guī)定“開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。” 筆者認(rèn)為，我們至少可以確定或者得出以下幾個方面的事實和結(jié)論：

一是劉某從事的農(nóng)耕行為確實是要對國有土地開荒后用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)種植的行為。

劉某對國有土地開荒后進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的種植行為并不為土地管理法第40條規(guī)定所禁止。

三是土地管理法第40條規(guī)定的“經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)”的條款，對于劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的農(nóng)產(chǎn)品種植土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雖然當(dāng)事人沒有取得出讓土地使用權(quán)證書或者未經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，這并不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同本身的效力/

綜上所述，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，這是不容置疑的。當(dāng)事人劉某可以在國有荒地上進(jìn)行農(nóng)耕的活動。當(dāng)然這份合同是適用合同法于土地管理法等相關(guān)法律調(diào)整的。

4 合同公證告知

筆者認(rèn)為，公證員還是應(yīng)當(dāng)本著未雨綢繆、防患于未然的原則對當(dāng)事人進(jìn)行相應(yīng)的公證告知，這是必要和不可或缺的。在這里，筆者強(qiáng)調(diào)的告知內(nèi)容主要包括：

1、應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人告知簽訂合同與取得國有荒地從事種植業(yè)生產(chǎn)時兩個步驟，應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人清楚地認(rèn)識到，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，是符合國家法律規(guī)定的，但是要實現(xiàn)國有荒地從事種植業(yè)生產(chǎn)的活動，還是應(yīng)當(dāng)履行縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)的程序。

2、應(yīng)當(dāng)提醒當(dāng)事人注意，從事種植業(yè)生產(chǎn)的國有荒地是不是地方政府土地利用總體規(guī)劃所確定的禁止開墾區(qū)，如果是這樣的情況，當(dāng)然需要履行審批手續(xù).。

3、應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人告知土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的期限限制，超過法律規(guī)定的期限，超過的年限無效。即房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得了70年的土地使用權(quán)，但是其同劉某簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的期限仍然不能超過50年。