淺談商業地產的金融投資決策

宋嘉嘉

摘 要：當前，根據我國現在的經濟發展狀況，商業地產有一個十分良好的發展機會，城鎮建設都給了商業地產廣闊的發展空間。所以做好商業地產的金融投資決策有著深遠的意義，可以為房地產行業和國家經濟做出突出的貢獻。

關鍵詞：商業地產；金融投資；投資決策

近些年來，我國房地產行業日新月異。國家對房地產行業也進行了不同程度的調控，投資者因為國家的干涉受到了一定程度的影響，但是這種房地產調控對于我國的商業地產并沒有產生太大的影響。在這種形勢之下，投資者更應該謹慎投資，要充分了解金融投資和商業地產的聯系，這樣才能做到準確投資。

現如今，我國的經濟社會正在飛速發展，金融投資是一個隨著經濟的快速發展而不斷豐富發展而形成的比實物投資還重要的投資行為。金融投資的方式有很多，根據時間可以劃分為長期投資和短期投資。金融投資既是公司理財的方式，又是一種經營發展的戰略。而商業地產就是有著商業用途和價值的地產，商業地產的經營用途多種多樣，如餐飲、娛樂、健身等。商業地產的規模有大有小，經營模式也多種多樣。隨著近些年我國經濟的飛速發展和房地產行業的變化，我國出現了土地過度開發和房價飛漲等現象，在這些現象出現之后，我國政府及時采取了調控手段。但是我國出臺的調控政策僅僅限于住宅地產，并沒有對商業地產的發展產生影響，所以我們研究金融投資在商業地產的決策才有了十分重要的意義。

1.商業地產投資發展的瓶頸

商業地產在我國房地產行業中是后來者，是一個新興產業。我國與其他國家相比，對于商業地產的調控研究開始的比較晚。商業地產與住宅地產有著很多不同，住宅產業主要的運營方式就是賣房子，是一種銷售盈利手段，而商業地產的運營方式是利用房子進行商業活動，是一種后期經營盈利手段，這種區別給商業地產的投資發展帶來一定的困難。而且如今國家的政策不允許投資者對民用地產進行大規模投資，此時投資者只能選擇投資商業地產，這給投資者帶來了更大的風險。

2.促進商業地產投資的因素

2.1 貨幣的流動性

我國目前主要采取貨幣寬松政策，它的目的就是讓資金流動性的過剩流向房地產行業，在這種方式中，短期資產起到主要的作用。2008年陸偉剛總結了投資流動性過剩的原因，主要有貨幣供應量太大、通脹壓力太大、銀行以外的融資規模過大、投資被壓抑、外匯占款被擴張等。次年王東風提出流動性過剩是因為次級抵押貸款的繁榮使市場中產生了泡沫。資產的流動性對資金運營有著很大的影響，資金在商業地產上大量投入會帶動地產行業的飛速發展，同時也會產生流動性泡沫，為地產行業帶來負面影響。

2.2 商業地產的證券化

通過對房地產行業的深入研究，可以發展如今的商業地產已經逐漸開始實施證券化的模式，實施證券化中包括政府的調控干涉、資金的轉移、信用度增級等，這對于商業地產的投資者有著很大的好處。商業地產的證券化對于我國金融投資的發展有著重要的意義，商業地產的證券化可以推動社會的資源分配，可以保證證券市場的穩定，可以刺激其他產業的同步發展，改善了投資環境，同時也減少了投資風險。采取證券化也擴大了資本市場，加強了市場中的不動產流動的穩定性。

3.對商業地產金融投資的簡析

3.1 金融投資的模式

商業地產的金融投資是一個項目開發與投資獲利相結合的方式。從廣義上說，金融投資就是通過搭建信用平臺和吸引資金，從而滿足投資商的資金要求，最終獲得回報和利益的方式。從狹義上說，金融投資就是融合了不同方式的投資方法，從而獲得利益的方式。根據房地產行業的投資融合方式，金融投資的模式可以分為以下幾種：

一是地產基金。這是目前最重要的投資模式，這種模式主要通過個人或者企業進行私募投資，主要是采用股權的方式，從而獲取投資之后的收益。

二是銀行貸款。這也是比較常見的一種投資模式，銀行通過風險評估，對其給與長期或者短期的投資支持，最終獲取利益。銀行投資有其自己特有的特點，即銀行放在首位是安全性，也就是風險小，其次才是利益性。

三是投資信托。這種方式主要是通過信托機構，將投資者的投資集合起來，再對產業進行投資，信托機構也可以從中獲得利益。這種投資方式是將資金證券化，經過管理評估才進行投資，投資方向也很多元化，投資方向包括地產、項目等方面。

四是房地產信托投資資金。REITs是一個專業從事房地產投資的組織，它首先將資金集合起來，然后進行整理分析，對地產行業進行專業的風險評估，將地產行業進行組合評價，最后確定合理的方案，進行投資，最終從中獲取利益。這種方式與投資信托相比，資金的流動性大大增加。

3.2 金融投資的理論

在對商業地產進行投資，其評估方式多是采取許多專家的主觀性評價，這種方法簡單、快速。對于金融投資，國內外有著很多的研究理論，而且國內外的理論又有著不同之處。在國內，有一個理論被廣泛應用，也就是1982年鄧聚龍教授創立的灰色理論，就是采用特定的方法對不完全的灰色系統進行預測、評估。當然還有其他的理論體系，例如應用層次分析法和模糊綜合評價等。應用層次分析法就是通過出互反矩陣計算出各部分的權重，同時專家們根據百分制對其進行打分，再次通過分數進行計算就可以得出最佳方案。模糊數學評價是利用模糊數學理論對各層次進行評價，分析投資中的模糊性和不確定性，分析各種方案，最終確定方案。在國外，投資理論多種多樣。前蘇聯的經濟與數學家L.V. Kantorovich提出了線性規劃方法，這種方法就是在數學關系的約束之下求出函數極值問題，分析其投資方案的優缺點，多目標規劃可以使管理者得到最優的投資方法。其他的理論體系還有很多，例如美國加州大學伯克利分校教授L. A. Zadeh提出了模糊集合概念，打破了古典集合論局限性。美國的教授J. H. Holland提出遺傳算法思想，這種方法也是 一種比較普遍的方法。美國的運籌學家T.L.Satty和助手等人還提出了層次分析法。

3.3 商業地產投資回報和風險

商業地產行業具有很多特有的特點，資金需求量大，開發經營所需時間長，不可動等，所以商業地產是一個高回報、高風險的行業。根據商業地產的投資經驗，商業地產投資回報率的計算公式是：投資回報率=（售出價-購入價）/購入價，商業地產的收入方式主要為將房屋出租或者在房屋里進行商業項目，從中獲取利益，其最主要的依靠就是后期進行的商業項目，由于商業活動具有高收入性，所以商業地產的回報率非常高。

商業地產的風險也多種多樣，主要表現為政策風險、財務風險、市場風險和開發商自身經營的風險。政策風險來自于政府對商業地產行業的調控，商業地產是房地產行業中的一個重要部分，房地產行業與國家經濟緊密相連。財務風險是指投資者采用貸款的方式擴大金融投資的范圍，但這就大大增加了投資的不確定性，很有可能出現商業地產投資收益小于貸款產生的債務，從而產生巨大的資金漏洞。市場風險來自于市場的供應和需求的失衡，一種是供大于求，房屋過多但不投入項目，造成了大量的房屋閑置，另一種是供不應求，導致商業地產項目并不能滿足市場的發展，從而造成經濟損失。開發商自身經營的風險是指開發商自身經營管理存在問題，決策者和其他管理人員缺乏專業知識，導致評估開發過程中出現漏洞，產生經濟損失。

4.提升商業地產金融投資的合理化建議

在我國的房地產行業中，商業地產有著無窮的潛力和價值。做好商業地產金融投資十分重要。因為商業地產行業的風險很大，所以在對其進行金融投資的時候就要做到揚長避短，下面我們提出一些提升地產金融投資的合理化建議：

一是分析內部環境和外部環境的作用，并合理利用。商業地產具有自己極大的發展空間，如果能夠合理的利用外部環境，將內外綜合分析搭建有效的投資平臺，那么商業地產的價值就能充分的展現出來。

二是使用商業地產的自身優勢掩蓋外部風險。商業地產的投資風險很大，有效控制風險的措施很多，但是利用自身優勢是很重要的一個方法，如果能夠合理的利用REITs方式，那么風險能夠有效得到控制。

三是以最大可能利用外部環境，來掩蓋自身的弱點。如今住宅地產受到國家政策的調控，這給了商業地產一個良好的機會，商業地產可以利用這一環境條件，完善自身的內部管理，抓住自身的特點，從而迅速發展起來。

四是努力完善自身，避免外部環境的風險。商業地產投資和其他行業的投資一樣，風險是不可以避免的，但是如何降低風險就是一個關鍵問題。投資企業應該合理分析外部環境，學習成功的案例，并從自身的實際情況出發，做出一個最合理最完美的投資方案。

5.結束語

商業地產是我國房地產行業中的一個新興產業，盡管這個產業起步較晚，但是有著巨大的發展潛能，未來的發展空間十分大，它的發展能夠為中國的房地產行業和經濟發展做出突出的貢獻。所以深入研究金融投資與商業地產的聯系及金融投資在商業地產上的投資決策就變成了當務之急，希望通過政府在商業地產上的調控，以及經濟學家在商業地產投資決策上的研究，可以為商業地產行業的發展帶來一定的推動效應。在未來中國房地產行業的發展中，商業地產必將帶來巨大的經濟效應。

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